乌鲁木齐市前期物业服务招标投标管理试行办法

　　乌鲁木齐市物业监管办、各区(县)物业管理部门、市物业管理协会、各房地产开发建设单位、各物业服务企业：

　　为了适应我市物业管理服务市场化需求，确保物业服务招标投标活动公开、公平、公正的进行，依法保证招标投标活动当事人的合法权益。市住房保障和房产管理局根据有关法律、法规、政策规定，在充分调研和广泛征求意见的基础上，对2005年《乌鲁木齐市物业管理招标投标管理试行办法》进行了修改、完善。制订了《乌鲁木齐市前期物业服务招标投标管理试行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中出现问题，请及时与我局联系。

　　附：《乌鲁木齐市前期物业服务招标投标管理试行办法》

　　乌鲁木齐市住房保障和房产管理局

　　2013年12月23日

　　第一条 为了规范前期物业服务招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《乌鲁木齐市物业管理条例》等有关规定，制定本办法。

　　第二条 前期物业服务，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

　　本市行政区域内的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业和行政主管部门对物业服务招投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第三条 住宅物业建筑面积2万平方米(含)以上和非住宅物业建筑面积1万平方米(含)以上选聘期物业服务企业的应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅物业建筑面积2万平方米以下和非住宅物业建筑面积1万平方米以下，经物业所在区(县)房产行政主管部门批准，可以采用邀请招标或者协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四条 前期物业服务招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条 市房产行政主管部门负责本行政区域内前期物业服务招投标活动的指导、监督管理和招标备案工作。各区(县)房产行政主管部门配合做好招投标管理工作。

　　第六条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业服务企业招标投标活动。

　　第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业服务招标的物业建设单位。

　　第八条 前期物业服务招标由招标人依法组织实施。

　　第九条 前期物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在当地主要公共媒介上发布招标公告，并同时在乌鲁木齐市住房保障和房产管理局网站发布招标公告，网站公告时间不应少于5个工作日。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

　　第十条 招标人可以委托具有物业招标代理资格的机构组织实施招标事宜;招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

　　物业服务招标代理机构应当在招标人委托的范围内组织实施招标事宜，并遵守本办法对招标人及招投标活动的有关规定。

　　第十一条 承接和开展物业服务招投标业务的代理机构应当在市房产行政主管部门备案。

　　第十二条 招标人应当根据物业服务项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

　　(二)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(四)评标标准和评标方法;

　　(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等;

　　(六)物业服务合同的签订说明;

　　(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　招标文件可参照乌鲁木齐市物业服务招标文件(示范文本)编制。

　　第十三条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料报市房产行政主管部门备案：

　　(一)与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件，包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证或房屋所有权证等(验原件、留复印件);.

　　(二)拟定的招标公告或者投标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书;

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　房产行政主管部门对备案材料有异议的，应在受理之日起3个工作日内向招标人提出，如发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十四条 招标文件应载明投标保证金的缴纳和承诺对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等内容。

　　第十五条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对申请人进行资格预审。招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

　　资格预审文件一般应当包括下列内容：

　　(一)预审申请书格式和申请人须知;

　　(二)要求投标人提供的材料，包括物业服务企业的资质等级证书、营业执照等;

　　(三)要求投标人提供的业绩材料，包括业绩的证明材料、技术装备和财务状况等;

　　(四)要求投标人提供拟派项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等材料等。

　　第十六条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向预审资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　公开招标的投标截止时间或资格预审截止时间，投标人或资格预审合格的投标人少于3家的，招标人应依法重新招标，同时书面通知已提交投标文件的投标人，并原封退回投标文件。

　　资格预审合格的投标人过多时，由招标人从中随机抽取不少于7家资格预审合格的投标申请人参与投标。

　　第十七条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于20日。

　　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，向市房产行政主管部门备案，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十八条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘物业服务项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式告知所有投标申请人。

　　第十九条 招标人不得向他人透露已设定的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判，招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第二十条 通过招投标方式选聘前期物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：

　　(一)预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)新建现售商品房物业应当在现售前30日完成;

　　(三)非出售类的新建物业项目应当在交付使用90日前完成;

　　第二十一条 前期物业服务招标按以下程序进行：

　　(一)成立招标小组;

　　(二)进行成本测算;

　　(三)编制招标文件;

　　(四)向市房产行政主管部门备案;

　　(五)发布招标公告;

　　(六)资格预审;

　　(七)发售招标文件及有关图纸、相关资料;

　　(八)组织现场勘察;

　　(九)接受和收存投标书;

　　(十)组织开标;

　　(十一)评标、确定中标单位、签订合同。

　　第二十二条 因招标人原因终止招标的，招标人应当及时发布公告，或者以书面形式通知被邀请的或者已经获取资格预审文件、招标文件的潜在投标人。已经发售资格预审文件、招标文件或者已经收取投标保证金的，招标人应当及时退还所收取的资格预审文件、招标文件的费用，以及所收取的投标保证金及银行同期存款利息，给投标人造成损失的，由招标人依法承担相应责任。

　　第二十三条 本办法所称投标人是指响应物业服务招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　第二十四条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标报价，包括物业服务费用收支预算方案;

　　(三)物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺;

　　(四)对招标文件所列其他内容的陈述;

　　(五)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十五条 投标人应当向物业项目招标人交纳投标保证金。投标保证金不得超过年度物业服务费总额的2%。交纳的保证金应当在招标人与中标人签订书面合同后5日内，向中标人和未中标的投标人退还。

　　第二十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十八条 投标人不得相互串通或与招标人串通投标，损害社会公共利益或者其他投标企业的合法权益。

　　投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　禁止投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段谋取中标。

　　第二十九条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件预先确定的地点。

　　第三十条 开标由招标人或招标人委托的代理机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第三十一条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会设主任一名，在评标专家中抽号产生，具体负责评标工作。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　第三十二条 招标人应当在开标3个工作日前，到市房产行政主管部门申请抽取评标委员会专家成员，确定成员人数和后备成员人数并填写申请表后，在工作人员的监督下由招标人随机抽取。

　　市房产行政主管部门应当在招标文件确定的开标时间前2个工作日，通知抽取的评标委员会专家成员。评标委员会成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。

　　第三十三条 市房产行政主管部门应当建立评标的专家库名册。

　　房产行政主管部门应当对进入专家库名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

　　第三十四条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其它情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十五条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十六条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

　　评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十七条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第三十八条 评标委员会根据本办法否决投标文件后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。投标被否决的，招标人应当依法重新招标。

　　一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

　　(一)评标委员会成员名单;

　　(二)开标记录;

　　(三)符合要求的投标一览表;

　　(四)否决投标情况说明;

　　(五)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;

　　(六)经评审的价格或者评分比较一览表;

　　(七)经评审的投标人排序;

　　(八)推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜;

　　(九)澄清、说明、补充事项纪要;

　　评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。

　　第三十九条 下列情形之一的，评标委员会应当否决其投标：

　　(一)投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字;

　　(二)投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件;

　　(三)同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外;

　　(四)投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价;

　　(五)投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应;

　　(六)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。

　　第四十条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第四十一条 招标人应当在评标结束后3日内确定中标人并在乌鲁木齐市住房保障和房产管理局网站上公示，公示期不少于3日。公示期满后3日内以书面形式向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。并向未中标人退还投标书。中标通知书一经发出即发生法律效力。中标人收到中标通知书起30日内应签订物业服务合同，合同的标的、收费标准、服务等级、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向原招标备案机关备案。

　　物业服务企业应当于签订物业服务合同之日起15日内将前期物业服务合同报区(县)房产行政管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　第四十二条 中标人接到中标通知书30日内，无正当理由不与招标人签订前期物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。

　　招标人在发出中标通知书30日内，无正当理由不与中标人签订前期物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应承担赔偿责任。

　　第四十三条 招标人未遵守本办法规定选聘前期物业服务企业的，市房产行政主管部门依照《乌鲁木齐市物业管理条例》规定予以行政处罚。

　　第四十四条 招标人或其委托的招标代理机构未在市房产行政主管部门建立的专家库名册中抽取评标专家，招投标活动无效。

　　第四十五条 业主和业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，以及采取其他管理形式的，参照本办法执行。招投标备案、监督和管理工作由区(县)负责。

　　第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向监管部门投诉。

　　第四十七条 本办法自2014年1月1日起执行。《关于印发〈乌鲁木齐市物业管理招标投标管理试行办法〉的通知》(乌房管〔2005〕214号)同时废止。此前凡与本办法相抵触的规定，一律以本办法为准。