漯河市人民政府关于加强物业管理和扶持物业服务业发展的意见

　　各县区人民政府，市城乡一体化示范区、经济技术开发区、西城区管委会，市人民政府各部门，直属及驻漯各单位：

　　为进一步加快我市物业服务业发展，根据《中共河南省委河南省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》(豫发〔2008〕10号)、 《河南省人民政府办公厅印发关于加快发展服务业的若干政策的通知》(豫政办〔2008〕75号)以及《漯河市人民政府关于支持服务业发展的若干意见》(漯政〔2013〕77号)文件精神，现就进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见。

　　加快现代物业服务业发展，是贯彻落实科学发展观，改善人居环境、提升城市形象、推进新型城镇化的客观要求;是增加就业、促进消费、加快转变经济发展方式的重要举措;是加强文明建设、维护社会稳定、建设和谐社会的现实需要;是增加物业效用、保障改善民生、建设全面小康社会的迫切要求。

　　(一)总体要求

　　坚持以科学发展观为指导，以构建平安、宜居、和谐社区为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，提升物业服务企业综合实力，推动物业服务业不断向社会化、市场化、专业化、规范化发展。

　　(二)目标任务

　　通过3-5年的努力，全市物业管理和物业服务业发展水平明显提升。

　　--物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入各级政府年度工作目标考核， “市、区、街道、社区”四级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅;街道办事处牵头组织、指导物业小区尽早成立业主委员会(以下简称业委会)，实现专业化管理小区业主委员会全覆盖。

　　--联动工作机制进一步健全。属地政府作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法机制建立，物业管理区域内的突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公共绿化、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

　　--行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、征收安置小区的长效管理机制。

　　--住宅小区综合环境得到提升。开展老旧住宅小区环境综合整治活动，完善住宅小区物业服务配套设施，物业服务用房、车位、监控设施齐备，恢复绿化功能，配套休闲设施，规范文化宣传设施。

　　--企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，培育1级资质物业企业3-5家;培育年营业收入1000万元以上的企业5-10家，其中1-2家企业年营业收入力争达到2000万元以上。

　　(一)强化属地物业管理职责

　　1.各区人民政府要把物业管理作为社会建设的重要内容，成立物业管理领导组织，加强对辖区内物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费，把物业管理工作纳入对街道办事处(乡镇人民政府)的年度目标考核;组建综合(联合)执法机构或依托城管、公安、房管、发展改革、工商、规划、园林等综合执法队伍，明确受理途径和执法时限，及时处理物业小区内的违法违规行为;建立健全物业小区纠纷快速处理机制，及时化解物业管理服务中的矛盾和纠纷。

　　2.街道办事处(乡镇人民政府)负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，积极指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业管理招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用房屋专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。

　　3.社区居委会负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会成立前，由社区居委会代行业委会职责。

　　4.进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员;积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

　　(二)着力解决物业小区管理突出问题

　　针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

　　1.建立物业管理纠纷调解机制。建立街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会物业管理投诉和纠纷调解组织体系，形成人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制，发挥人民调解在预防和化解物业服务纠纷中的作用，提高物业服务纠纷化解成功率，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进社区和谐稳定。

　　2.加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告房屋使用安全管理等职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，加强房屋装修执法队伍建设，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。相关执法部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪(未影响房屋安全的)等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　3.加强物业小区停车管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。物业服务企业、业主委员会要合理划分停车位，制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安(交警、消防)部门应及时介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　4.加强物业小区治安、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作;应在住宅小区内统一设置、启用再生资源回收亭，公开回收价格，建立小区业主废品回收档案，集中做好住宅区内居民家庭废品回收工作，废品回收价值可以累计抵顶物业管理费，物业服务企业以外人员不得进入小区从事废品收购。公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。县区综合执法部门应严厉查处破坏公共绿化、违法设置户外广告等行为。工商部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。

　　5.加强业委会自治管理。街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;房管部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;积极探索现有物业小区采用业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业模式。

　　6.促进物业服务费的正常收取。充分发挥纠纷调解在处理住宅小区物业管理矛盾中的作用，督促广大业主在享受权利的同时自觉履行义务。物业服务企业要严格履行合同约定，在业主委员会认定的基础上，对拒缴物业服务费的，可通过法律途径催缴。加强物业管理政策、法律及与物业管理相关的政策、法律宣传，教育、引导业主正确理解、认识和区分物业管理中出现的各种法律关系，依法维护自己的合法权益，避免出现因财产丢失或受损而拒交物业服务费的行为。积极探索实施物业服务费与水费、电费、燃气费、供暖费合并收取，实行“一卡通”，从源头上解决我市物业服务费收取难的问题;对少数生活确有困难的家庭和低保收入家庭，在核实情况的基础上，经公示认可后，由所在辖区政府给予补贴。

　　(三)加强物业服务行业监管

　　加强行业监管，完善物业监管员制度，健全市场准入、退出机制;加强市外物业服务企业进漯备案管理，强化物业管理招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，提高物业服务企业经营透明度。

　　(一)促进行业提升发展

　　将物业服务业纳入我市现代服务业范畴，享受我市现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、工厂、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供家政、配餐、二手房中介等全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公、生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。

　　(二)落实财政税收扶持政策

　　1.积极贯彻落实河南省关于加快发展服务业的扶持政策。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税〔2003〕16号规定，物业服务企业以及与物业管理有关的全部收入减去符合规定的代收费用的余额作为营业税计税基数。切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、规范税收减免程序等要求，完善我市现代物业服务业税收扶持政策。

　　2.实行物业服务企业地方财政补贴。自本意见实施之日起连续5年对全市被评为三星级(含三星级)以上物业服务企业收入征收的营业税地方所得部分实行属地财政贴补，主要用于对物业服务企业的重点扶持和培育。

　　3.建立老旧小区物业服务费财政补贴制度。解决市区老旧住宅小区长期没物业服务问题，由街道办事处(乡镇人民政府)负责为市区老旧住宅小区提供简易物业服务，市、区两级政府给予资金补贴，市级财政每年列入预算不低于500万元，各区财政每年列入预算不低于100万元。

　　4.对物业服务企业吸纳持有《再就业优惠证》的人员，并与其签订一定期限的劳动合同且缴纳社会保险的，在国家税务总局规定的审批期限内，可按实际招用人数享受有关的税费优惠政策。

　　(三)明确有关收费政策

　　1.各专业管理部门对物业服务企业实施相关职业技能培训的，除按物价部门规定标准收取培训费外，不得额外收取其他费用。各专业管理部门可利用自身资源与师资力量联合物业管理主管部门或物业服务行业协会开展培训工作，培训费用按实际成本价核算。

　　2.物业服务业企业在住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用暖、用气(管道燃气)价格，按照工业企业价格标准执行。

　　城乡居民住宅小区内公用附属设施用电(公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用电)，执行居民生活用电价格。

　　3.给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位在接收管理物业区域内共有设施设备后，应当及时做好共有设施设备维修、养护、更新改造，确保物业区域共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。住宅区居民生活垃圾集中清运等费用由市、区人民政府承担。

　　4.建立物业服务费定期调整指导价制度。发展改革部门应充分考虑物业服务行业特殊性，根据每年最低工资标准的上调幅度，对物业服务费的指导收费标准每3年作相应调整，增加物业服务企业的主营收入。

　　(四)大力培育扶持物业服务品牌企业

　　1.鼓励规模较大的房地产开发企业成立物业服务企业，并给与大力扶持。在承接新建小区物业管理时，房地产开发企业应按物业服务企业管理的面积给予资金补贴;鼓励房地产开发企业新开发的、有经营性用房的小区预留一定面积的经营性房屋，交由管理小区的物业服务企业经营，所得受益用于弥补物业服务费的不足，提升物业服务企业品质。

　　2.开展优秀物业服务企业表彰奖励活动。培育扶持物业服务品牌企业，制定物业服务星级评定办法，从2014年起开展优秀物业服务企业评选活动，由市人民政府进行表彰奖励。对获得5星级的物业服务企业奖励30万元;对获得4星级的物业服务企业奖励20万元。房地产开发企业出资成立的物业服务企业，被评为5星级的，房地产开发企业可享受新建项目累计减免100万元城市基础设施配套费的优惠政策;被评为4星级的，房地产开发企业可享受新建项目累计减免50万元城市基础设施配套费的优惠政策。城市基础设施配套费的减免按有关程序实施。

　　3.引导物业服务企业实施品牌战略。积极开展物业管理示范项目评选活动，全面提升物业管理水平，对所服务项目获 “省级物业管理优秀小区”、“省级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，市政府一次性分别给予5万元、10万元、20万元的奖励。

　　(一)成立物业管理领导小组

　　由市政府分管副市长担任组长，市住房保障房屋管理、公安、规划、建设、发展改革、工商、民政、林业园林等有关职能部门和各区政府负责人担任成员。领导小组下设办公室，办公室设在市住房保障房屋管理局，办公室主任由市住房保障房屋管理局局长兼任。各单位要各司其职，密切配合，切实加强物业管理工作，共同推进现代物业服务业加快发展。

　　(二)将物业管理工作纳入年度目标考核

　　将物业管理工作纳入市政府对各区政府的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并会同人大、政协和相关部门组织实施具体考核工作。各区人民政府应建立相应的考核激励机制。

　　(三)倡导机关党员干部发挥模范带头作用

　　积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守住宅区管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公共绿化、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

　　(四)加强舆论引导，营造良好氛围

　　各级政府和各有关部门要切实加强舆论引导，通过多种渠道、多种方式大力宣传发展现代物业服务业的重大意义，宣传促进物业服务业发展的扶持政策，在全社会进一步营造关心支持现代物业服务业发展的浓厚氛围。宣传部门要指导各类新闻媒体坚持强化正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

　　附：重点任务分工及进度安排表

　　2014年10月8日