漯河市关于加强和推进物业管理工作的意见

漯河市人民政府印发漯河市关于加强和推进物业管理工作意见的通知（漯政[2006]71号）

各县区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门，直属及驻漯有关单位：

　　市房管局制定的《漯河市关于加强和推进物业管理工作的意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　二○○六年七月二十五日

　　近年来，随着城市化进程的不断加快，我市物业管理工作快速发展，在提高城市人居环境质量，促进住宅建设，拓宽再就业渠道，推进社区文明建设等方面发挥了积极作用，为我市生态宜居城市和文明城市建设作出了积极贡献。但物业管理作为一个新兴行业，许多方面还需要进一步规范和完善。为进一步加强我市物业管理工作，推进物业管理与经济建设和社会进步协调发展，根据国家有关法律法规政策，结合我市实际，提出如下意见：

　　一、指导思想

　　以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，落实国家《物业管理条例》，重点解决好群众关注的热点问题，强化综合监督，加强协同管理，理清职能关系，明确行政责任，形成共管合力，进一步优化物业管理市场环境，规范物业管理秩序，探索适合我市住宅区物业管理的有效模式，推进物业管理行业持续、快速、健康发展，营造我市良好的人居环境。

　　二、基本任务

　　1.建立各有关职能部门齐抓共管、分工合作的监管机制。

　　2.规范发展物业管理，建设和谐社区，提高物业管理市场化程度，实现全市物业管理规范化、专业化。

　　3.加强协管，提高行业整体管理水平。对2万以上的新建住宅小区全部实行专业化物业管理；对不具备物业管理条件的住宅区（楼）提供基本的卫生保洁、水电供应和安全保障。

　　4.基本解决阻碍物业管理行业发展的突出问题，基本解决群众关注的物业管理热点问题，为全市居民创造安全、整洁、文明、舒适的生活和工作环境。

　　三、工作措施

　　（一）加强组织领导，探索物业协同管理的长效机制

　　物业管理水平是城市的文明标志，是城市管理的综合反映，建立协同管理机制是搞好物业管理的前提条件。为加强对我市物业管理工作的领导，经研究，决定成立市物业管理指导监督委员会，由市房管局、市建委、市林业园艺局、市环保局、市发改委、市工商局、市公安局、各区政府和高新区管委会等单位组成，委员会下设办公室，办公室设在市房管局。各有关部门要根据自身职能，明确责任，通力配合，协同管理，共同做好全市物业管理工作。

　　（二）分类指导，进一步拓宽物业管理工作覆盖面

　　按照住宅小区性质把全市住宅小区分为：新建公共住宅小区、单体楼房、单位自建住宅小区和旧住宅小区，区别对待，分类指导、管理、监督。

　　新建公共住宅小区，由开发建设单位委托物业公司进行前期管理，业主入住后，由业主、业主大会选聘物业企业进行管理。

　　对达不到一定规模、基础设施配套不全、不具备物业管理条件的单幢或零星住宅楼，由所在地的街道办事处或居委会负责，征求业主意见，根据业主的承受能力，为业主提供最基本的生活服务。

　　单位自建住宅小区，原则上由建设单位负责管理，也可委托物业公司进行管理。委托物业公司进行管理的，建设单位必须事前进行水、电分表到户改造。对于由于种种原因造成的某些住宅小区物业管理空档，由所在地的区政府负责，及时提出解决问题的意见并组织实施，确保这类小区不出现长期的物业管理空档。

　　旧公共住宅小区坚持先整治后管理的原则，市房管局负责制订整治改造计划。旧小区整治后，有条件的要聘请物业公司实行专业化物业管理，条件不成熟的由建设单位或政府职能部门指定单位进行管理。

　　对影响市容市貌的沿街房屋墙面，由产权单位负责刷新、维护；产权单位不清的，由市政、环卫等单位负责刷新、维护。

　　（三）明确职责，履行职能，落实责任

　　市房管局要切实加强住宅区物业管理的行业管理工作，认真落实好物业管理政策、法规，加强对物业企业的资质管理，在开展资质动态考核的基础上，评定企业资质等级。

　　加大对物业管理人员的培训力度，严格落实物业管理人员持证上岗制度。加强行业监督，规范实行物业服务合同制度，完善物业企业信用档案及业主投诉受理制度，严肃查处物业企业管理过程中损害业主利益的违规行为。加强对住宅区业主委员会成立及日常工作的指导、监督，实行业主委员会备案制度。加大对住宅区业主的宣传教育力度，提高他们对物业管理重要性的认识，树立物业管理消费观念，提高交纳物业服务费的自觉性。加强物业专项维修资金收缴和管理，足额收缴物业专项维修资金，实行维修资金专户存储，专款专用，以一个物业管理区域为管理单位，按幢设帐，核算到户。积极组织开展住宅小区物业管理创优达标活动。查处擅自改变住宅区内房屋用途、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益，擅自利用物业公共部位、共用设施设备进行经营等行为，依法予以行政处罚。

　　市建委要严格加强住宅小区的规划设计、监督和工程质量管理工作，确保公共配套设施落到实处，对新立项的住宅区的规划设计要在坚持《城市规划法》提出的“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则基础上，根据《城市居住区规划设计规范》有关要求，按住宅区居住人（户）口分级规模，配置相应层次和数量的公共配套设施，按每户不低于30%的标准规划设计车子棚，按住宅区总设计户数30%的比例规划设计地上汽车车位，有条件的住宅区要规划设计地下或立体汽车车库。要严格按照住宅区（楼）总建筑面积的2‰标准规划设计业主自治监督和物业管理用房。对以上公共配套设施规划设计，应在住宅区（楼）建设项目显著位置进行公示，引导社会监督。对未按规划设计建设公共配套设施的住宅项目，不得以罚款代替建设，不得通过竣工验收，不准交付使用。

　　要对现已开工建设尚未竣工的住宅小区（楼）公共配套设施的规划设计、建设落实情况进行一次普查，对未按规划要求进行建设的，应责令建设单位采取补救措施，确保公共配套设施按原规划设计的数量和标准建设到位。

　　要加强住宅区（楼）建筑工程质量管理，认真贯彻执行《建设工程质量管理条例》、《建筑工程质量检测工作规定》等制度，加强建筑施工企业项目经理资质管理，监督、落实住宅保修期内的房屋维修及维修质量。负责查处因公共配套设施不全和保修期内的维修质量问题引发的投诉。

　　市林业园艺局要着力加强住宅区（楼）建设项目绿化管理工作，负责查处住宅区内与绿化管理有关的一切违法行为。对报建审批的住宅区（楼）建设项目，必须严格按照《城市绿化规划建设指标的规定》的标准制定、审查绿化规划，确保住宅小区绿化率达到40%。对未取得绿化工程建设验收合格报告的住宅区项目不得通过竣工验收，不得交付使用，不得以罚款代替绿化工程建设。对擅自占用住宅区内绿化用地，损坏住宅区内树木、花草、草坪或盗窃绿地设施，在住宅区绿地内或树木下搭灶生火或倾倒有害物质，在住宅区树木上架设电线，在绿地内停放车辆、放牧或乱扔废弃物等行为依法予以行政处罚。物业企业应切实做好管理区域内的绿地、树木及绿化设施的日常养护工作，确保绿地、绿化设施的完好和树木的正常生长。发现破坏绿地和绿化设施及毁损树木等违法行为，应立即制止并及时向市林业园艺局报告，并积极协助调查处理。

　　市环保局要加强住宅区建设项目环境管理工作，认真执行建设项目环保部门“第一审批权”制度。住宅区建设项目必须落实环境影响评价制度和“三同时”制度。住宅区建设项目在开工前，必须向市环保主管部门报批建设项目环境影响报告书，对住宅区建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。凡未经市环保主管部门批准的住宅区建设项目，发改、电力、金融、建设、国土资源等单位不得为其办理有关手续，建设单位不得开工建设。市环保局要严格把关，加强监督，确保住宅区项目建设过程中，同时实施环境影响报告，要在审批意见中提出住宅区环境保护对策和措施，重点落实好防止油烟污染和噪音污染对策和措施，积极推广实施环境工程监理，采取成熟、可行的油烟净化装置，确保主体工程与配套污染防治设施同时设计、同时施工、同时投入使用。

　　负责对住宅区的防治污染设施检查验收，未落实防治污染措施的，不得通过竣工验收，不得交付使用，不得以罚款代替防治污染设施建设。对住宅建设项目环境影响评价文件未经批准，建设单位擅自开工建设，住宅建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者经验收不合格，而主体工程正式投入使用等行为，依法予以行政处罚。

　　市发改委要加强物业收费管理，科学合理审批物业管理收费标准。在审批住宅区物业管理收费标准时，要依据有关规定，区分别墅、高层、多层住宅等不同的物业类别，依据住宅区物业管理服务等级标准的高低，科学合理地审批物业服务费标准，并明确自行车、摩托车看管费、汽车车位管理和维护费收费标准。同时，根据我市经济发展状况，参考经济、社会发展水平与我市相当的外地市的做法，适时适当提高物业管理费收费标准。要加强对物业企业物业服务费执行情况的监督检查，公布举报电话，受理业主投诉，严肃查处物业企业乱收费和擅自提高收费标准的行为。

　　市工商局要加强房地产销售广告管理，严格落实房地产销售广告审批制度，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、送物业管理费承诺的销售广告，不得予以审批。

　　市公安局要高度重视居民小区安全防范工作，将其作为社会治安日常管理、防范工作的重点来抓，加强检查和指导，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。要建立住宅小区分片民警责任制，把每个住宅小区纳入分片民警的治安管理责任范围，要与管理单位建立联系协作制度，定期通报情况，分析问题，研究对策，并按各自职责组织实施。特别要加强以防火、防盗、防破坏等为重点的安全防范宣传教育，落实住宅区安全防范设施建设，大力推广以远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅区安全防范体系，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。要及时对住宅区发生的治安、犯罪案件进行处理、侦破。物业企业对管理区域内发生的治安、犯罪案件要及时报告，并积极协助公安机关进行调查。

　　各区政府要负责本辖区内物业管理活动的监督指导工作，街道办事处、社区居委会要发挥自身优势，加强对业主的宣传教育，协助物业公司做好业主大会、业主委员会的成立工作，共同构建和谐社区。负责限期拆除住宅区（楼）内未经规划批准、私搭乱建的建筑物或者设施。水、电、有线电视、燃气、暖气等供应单位作为经营和受益单位，负有住宅区（楼）相关管网、线路的铺设、维护义务及有关费用的收缴义务，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气、暖气等费用。

　　电力部门在收取住宅区内道路公用照明电费时，必须按城市居民生活用电标准收取。

　　对拒交物业管理费的，物业企业应采取合法方式催缴，也可以向人民法院起诉。人民法院在查清事实的基础上，对物业企业的合法诉求，应依法予以支持；对事实清楚、没有争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行；对物业企业胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。

　　（四）加大宣传力度，营造良好的社会环境

　　各县区政府、各级物业管理指导监督委员会和新闻单位要充分发挥各自优势，采取多种形式，加大宣传、教育力度，积极引导广大群众确立物业管理商品消费观念和投资意识，提高业主对物业管理的接受程度和交纳物业管理费的自觉性。要以《物业管理条例》颁布纪念日为契机，每年选定一个主题，集中开展物业管理宣传活动，积极营造全社会关心、理解、支持物业管理的良好氛围。

　　（五）加强监督，确保各项工作措施落实到位

　　各有关职能部门每半年要向市物业管理指导监督委员会办公室书面报告一次物业管理工作推进情况。市物业管理指导监督委员会将对履行职责不到位、监管不力、工作成效不明显、业主意见大的有关单位，予以通报批评。