溧阳市物业专项维修资金管理办法

各镇人民政府，市各办局、直属单位：

　　《溧阳市物业专项维修资金管理办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。

　　二○○六年十月二十四日

　　溧阳市物业专项维修资金管理办法　

　　第一条为建立和完善物业维修保障机制，保证物业共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的利益，根据《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和常政发《常州市市区住宅共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条凡本市范围内实施物业管理的区域，拥有两个或两个以上房屋所有权人的新建物业，应当按本办法的规定建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）。

　　物业专项维修资金包括“物业区域共用设施设备维修资金”、“房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金”和“电梯更新维修资金”。

　　“物业区域共用设施设备维修资金”是指归物业管理区域内全体业主所有，专项用于物业管理区域内属全体业主共有的设施设备保修期满后的维修、更新和改造的专项维修资金。

　　“房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金”是指归购房人所有，专项用于房屋本体共用部位、共用设施设备保修期满后的大、中修、更新和改造的专项维修资金。

　　“电梯更新维修资金”是指归出资业主所有，专项用于电梯保修期满后的大、中修、更新的专项维修资金。

　　第三条本办法所称共用部位，是指整幢房屋内，由业主、使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

　　本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共有的上下水管道、落水管、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、沟渠、池井、路灯、停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

　　本办法所称多层物业，是指1——6层（含6层）的房屋；

　　本办法所称小高层物业，是指7——11层（含11层）的房屋；

　　本办法所称高层物业，是指11层以上的房屋。

　　第四条物业专项维修资金实行政府监管、集中归集、权属不变、审核使用的管理原则。

　　第五条市建设局是本市物业专项维修资金的行政主管部门，负责对全市专项维修资金管理进行指导和监督，并负责市区物业专项维修资金的归集、核算和使用管理。

　　第六条产权属市政、供电、供水、供气、邮政、电信、环卫、绿化、有线电视等部门或单位所有的市政公用设施和相关设施设备，应当由产权单位或部门自行维修养护，委托物业管理企业代为维修养护的，应当签订委托管理合同，支付维修养护费用。

　　第七条物业专项维修资金的缴交标准

　　（一）物业区域共用设施设备维修资金

　　1、新建住宅项目。由房屋开发单位按住宅区总建筑面积每平方米12元的标准提取解缴，所缴存的维修资金，列入当期开发建设成本，归物业管理区域内全体业主所有。

　　2、房改房。按实际出售的建筑面积每平方米20元的标准，由售房单位从房改售后管理基金中提取解缴。

　　3、产权属政府或全体业主的公建配套服务用房、公共设施的经营性收入，按不低于净收入30%的比例于每年年终结算解缴。

　　（二）房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金

　　1、新建商品房按住宅建筑面积每平方米30元的标准，由购房业主缴存。

　　2、房改房按住宅建筑面积每平方米30元的标准，由售房单位在房价款中解缴。

　　3、拆迁安置房以及其他类型私有住宅按住宅建筑面积每平方米30元的标准，由产权人缴存。

　　4、各类非住宅用房按建筑面积每平方米35元的标准，由产权人缴存。

　　5、非单一产权的整幢建筑中未出售的公有住房由产权（出租）人按当年房管部门规定的标准租金的20%提取缴存，于每年年终结算解缴。

　　（三）电梯更新维修资金

　　对于配备电梯的房屋，从三楼开始缴存“电梯更新维修资金”。其中，多层及小高层物业按12000元/户的基价，高层物业按10000元/户的基价，从三楼至顶层的中间楼层按各自基价缴存，中间楼层每升高或降低一个楼层则按各自基价5%的差额递增或递减缴存“电梯更新维修资金”，所缴存的维修资金，归出资人所有。

　　（四）上述资金来源属房改方面的，由市房改办负责监督归集，统一缴存物业专项维修资金专户，来源属其它方面的，由市建设局负责监督归集。

　　第八条商品房屋所有权转让时，其“房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金”和“电梯更新维修资金”分户帐余额随房屋所有权同时转移过户，出让人缴纳的“房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金”和“电梯更新维修资金”余额，由受让人向转让人支付，转让合同另有约定的，从其约定，但应保持该“房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金”和“电梯更新维修资金”余额不变。

　　房屋交易双方应当持房屋所有权证、身份证原件及复印件到市建设局办理分户帐更名手续，方能办理房屋交易手续。

　　第九条房屋所有权转让时，该房屋未建立“房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金”或“电梯更新维修资金”，或者建立的“房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金”或“电梯更新维修资金”余额不足首次归集金额的30%时，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。

　　第十条各类物业专项维修资金余额不足首次归集金额的30%时，相关业主应当按不低于首次归集标准续缴专项维修资金，该资金归出资人所有。

　　物业管理区域内，物业专项维修资金的续筹方案由业主委员会或相关业主拟订，提交全体业主讨论并经2/3以上通过后，由住宅楼维修管理小组具体实施。

　　第十一条物业专项维修资金的缴存程序和方法

　　（一）物业区域共用设施设备维修资金

　　1、新建商品房由房屋开发建设单位在项目结束办理房屋所有权初始登记前向市物业专项维修资金专户缴存。

　　2、房改房由售房单位在办理售房手续时向物业专项维修资金专户缴存。

　　3、住宅区公建配套服务用房的住宅区公共设施维修资金由经营单位按年度向市建设局申报，经市建设局核准后，于次年一月份按本办法第七条第一项第三款规定向市物业专项维修资金专户办理结算缴存手续。

　　（二）房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金和电梯更新维修资金

　　1、新建商品房，在办理入住手续时，由购房业主向经市建设局批准并授权的房屋本体维修资金代收代缴单位缴存，再由代收代缴单位按规定解缴至市物业专项维修资金专户。

　　2、房改房在办理售房手续时由购房职工向物业专项维修资金专户缴存。

　　3、拆迁安置房等私房住宅以及底商住宅楼中的非住宅房屋，由房屋产权人在办理入住手续时，向市物业专项维修资金专户缴存。

　　4、公有住房由经营管理单位按年度向市物业专项维修资金专户结算缴存。　

　　第十二条市建设局应当按不同的物业专项维修资金类别建立专户：开发建设单位缴存的“物业区域共用设施设备维修资金”应当按物业管理区域单独建帐；购房人缴存的以及公用住房出售后缴存的“房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金”，应当以一个物业管理区域为单位建帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用和结存等情况；购房人缴存的“电梯更新维修资金”应当按单元建帐，核算到户。

　　物业专项维修资金闲置时，为保证物业专项维修资金的安全，可用于购买国债，或者用于法律、法规规定的其他投资范围，严禁挪作他用。

　　第十三条市建设局归集物业专项维修资金应当使用市财政局统一印制的物业专项维修资金专用结算凭证。

　　第十四条物业专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起按规定计息，利息转入物业专项维修资金，滚存使用和管理。

　　第十五条因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，业主可持本人身份证和房屋灭失前的权属证书，向市建设局申请退回本人缴纳的物业专项维修资金余额。市建设局应当在三日内办理完毕，不能退回的，应当书面说明理由。

　　第十六条市建设局应当建立物业专项维修资金公示和查询制度，接受业主的查询。

　　第十七条市建设局的管理费用由市财政局核定，在物业专项维修资金增值收益中提取。

　　第十八条房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　第十九条“物业区域共用设施设备维修资金”专项用于物业管理区域内全体业主的共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，费用应先在增值部分中列支，物业交付使用满15年且增值部分不敷使用时，可使用本金；若物业交付使用未满15年，但损坏特别严重，迫切需要维修、加固的，经业主大会同意后，可提前使用本金。

　　“房屋本体共用部位、共用设施设备维修资金”专项用于单幢房屋内共用部位、共用设施设备保修期满后的中、大修和更新、改造。

　　“电梯更新维修资金”专项用于电梯保修期满后的中、大修和更新。电梯的年检费、日常维修保养费、电费和日常维修材料费等从电梯运行维护费中列支，不得使用物业专项维修资金。

　　第二十条物业专项维修资金使用的分担，应当遵循业主“谁受益、谁负担”的原则，按下列规定列支：

　　（一）用于物业管理区域内全体业主共有的共用设施设备的维修、更新和改造，费用由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例共同分担；

　　（二）用于单幢房屋内全体业主共有的共用部位、共用设施设备和维修、更新和改造，费用由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分担；

　　（三）单幢房屋内有两个或两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，费用由该单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分担；

　　（四）用于两户或者两户以上的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，费用由相关业主按各自拥有物业建筑面积的比例分担；

　　（五）电梯的中、大修和更新，费用由相关业主按户按比例分担。

　　物业专项维修资金余额不足支付本次维修费用时，不足部分由相关业主按上述原则分担。

　　第二十一条物业专项维修资金的使用，按第二十条的规定，属物业专项维修资金列支范围内的，由业主委员会或相关业主征得全体业主所持投票权2/3以上同意后。持决议材料向市建设局办理专项维修资金使用手续。

　　市建设局审核同意后先按核定经费的50%划拨物业专项维修资金。

　　维修结束后，业主委员会（或住宅楼维修管理小组）持通过验收的材料、结算发票和费用分摊清册向市建设局办理结算手续。

　　第二十二条突发性事件抢修，除了应当由各专业部门负责维修的项目以外，物业管理企业（或受托管理单位）应当先行维修，其维修费用由相关业主承担。

　　第二十三条虽经全体业主所持投票权2/3以上多数通过，但属超过专项维修资金列支范围使用物业专项维修资金的，或该项目实施与否涉及有关技术规范要求的，业主委员会或相关业主可向市建设局提出申请，经市建设局审核同意后，方可执行。

　　第二十四条未按本办法规定缴存物业专项维修资金的单位和个人，由市建设局责令其限期补交；逾期仍未足额交纳的，可按每日万分之五的标准加收滞纳金。

　　第二十五条业主大会或业主委员会作出的物业专项维修资金使用决议违反国家有关维修规定的，市建设局有权予以纠正。

　　第二十六条政府有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十七条本办法实施前，物业专项维修资金的缴存标准仍按《溧阳市城市住宅区物业管理暂行规定》执行。

　　第二十八条本办法自发布之日起施行。