岱山县物业服务收费管理实施办法

 　　第一条  为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》和《舟山市物业管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本实施办法。
　　
　　第二条  凡岱山县行政区域范围内从事物业服务并收费的物业服务企业均应遵守本实施办法。
　　
　　第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。
　　
　　第四条  价格主管部门会同物业主管部门负责本县辖区内的物业服务收费的管理和监督检查工作。
　　
　　第五条  物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，遵循合法、合理、公开的原则，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　
　　第六条  物业服务应当包括以下内容：
　　
　　（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护保养；
　　
　　（二）物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理；
　　
　　（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
　　
　　（四）公共秩序维护和协助做好服务区域内的安全防范工作以及车辆停放管理；
　　
　　（五）物业的档案资料管理；
　　
　　（六）接受委托的其他公共性服务内容。
　　
　　第七条  物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　
　　业主委员会成立前，即实行前期物业管理期间，普通住宅小区（不包括小区内别墅等高标准住宅，下同）物业服务收费、属全体业主所有的共用部位的车辆停泊收费和车位服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅、业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费、属全体业主所有的共用部位的车辆停泊收费和停车服务收费实行市场调节价。
　　
　　实行市场调节价的服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
　　
　　第八条  普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。价格主管部门会同物业主管部门根据《舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及小区配套设施设备、物业服务成本、物业服务质量、补偿成本和合理盈利等因素确定物业服务收费等级和标准。具体考评标准详见附件。
　　
　　第九条  普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：
　　
　　（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、培训费等；
　　
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　
　　（三）物业服务区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
　　
　　（四）办公费用；
　　
　　（五）税金；
　　
　　（六）物业服务企业实施物业服务必备的固定资产折旧；
　　
　　（七）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　
　　（八）业主大会同意的其他费用。
　　
　　第十条  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　
　　第十一条  普通住宅小区交付使用前，由前期物业服务企业按照物业服务合同、物业服务收费等级评分及标准，拟定本小区物业服务收费等级和标准后向价格主管部门申报；价格主管部门会同物业主管部门对其进行考评后确定其物业服务收费等级和标准。
　　
　　物业服务企业在申报物业服务收费等级和收费标准时，需提供下列资料：
　　
　　（一）要求核准该小区物业管理服务收费标准的报告；
　　
　　（二）与房地产建设单位签订的前期物业服务合同；
　　
　　（三）《企业法人营业执照》；
　　
　　（四）《物业服务企业资质证书》；
　　
　　（五）物业服务企业经营状况简介；
　　
　　（六）小区物业服务实施方案；
　　
　　（七）小区设施设备的配置情况；
　　
　　（八）物业服务费用收支测算；
　　
　　（九）物业服务定价成本监审表；
　　
　　（十）小区工作人员的执业资格证书；
　　
　　（十一）《舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》自评表等资料。
　　
　　第十二条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业（含车位），物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
　　
　　第十三条  电梯、机械停车场及由物业服务企业管理的增压水泵等设施运行所需电费可按实另行分摊。
　　
　　第十四条  物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　
　　第十五条  住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。
　　
　　第十六条  物业服务费可以预收，具体按照合约所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
　　
　　物业服务费自购房合同约定并公告交付使用的次月起计收。
　　
　　第十七条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。
　　
　　第十八条  对住宅小区实施物业服务过程中涉及的代办服务和其他特约服务等收费，按政府部门相关规定执行，政府部门未作规定的，由委托双方协商确定。
　　
　　第十九条  物业服务企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取楼道维护费、装修保证金。
　　
　　第二十条  对持有民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、总工会核发的《特困职工证》等受救助的低收入家庭，物业企业可酌情予以减免。
　　
　　第二十一条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
　　
　　第二十二条  物业主管部门可以根据经济社会发展现状、业主承受能力及物业服务企业服务及经营情况，向价格主管部门提出要求调整物业服务收费基准价或浮动幅度的申请，但周期一般不得少于三年。
　　
　　第二十三条  前期物业服务费申批程序：
　　
　　（一）物业服务企业提交申请报告及第十条规定的相关资料；
　　
　　（二）价格主管部门出具成本监审结论；
　　
　　（三）价格主管部门会同物业主管部门对小区物业服务收费等级进行评分；
　　
　　（四）价格主管部门确定物业服务收费等级并确定具体标准。
　　
　　第二十四条  为及时跟踪前期物业服务质量，价格主管部门会同物业主管部门不定期对普通住宅小区的物业服务质量、收费等级进行考评。考评合格的，按现行收费标准执行；考评不合格的，下降到相应的等级收费标准。物业服务企业应当积极配合并如实提供各种台帐和资料，不得弄虚作假。
　　
　　第二十五条  物业服务企业可实行酬金制和包干制收费二种形式。
　　
　　第二十六条  物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将收费项目、服务内容、收费标准、收费依据、收费对象和价格举报电话等进行公示。
　　
　　第二十七条  违反本办法规定的价格违法行为，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规、规章予以查处。
　　
　　第二十八条  本办法由岱山县物价局、岱山县建设局负责解释。
　　
　　第二十九条  本办法自2009年11月15日起执行。原岱山县物价局、岱山县建设局《关于印发〈岱山县物业服务收费管理实施办法（试行）〉的通知》（岱价[2006]46号）同时废止。