住宅物业服务标准

　　2010年11月16日，北京市《住宅物业服务标准》出台，宣告了北京市住宅小区物业费按住房面积全额收取的时代正式终结。

　　据悉，根据北京市住建委等部门制定的新标准，业主有可能就服务内容、测算物业费与物业公司展开协商。这是国内首部以地方标准的形式发布的物业服务等级标准。

　　标准的主要内容是：1.总则；2.术语和定义；3.基本规定；4.住宅物业服务一级标准；5.住宅物业服务二级标准；6.住宅物业服务三级标准；7.住宅物业服务四级标准；8.住宅物业服务五级标准。

有利于业主发现物业管理的核心价值

　　物业管理的核心价值是通过日常的管理服务使物业保值增值。长期以来，由于宣传引导不足，业主对物业服务的认识仅停留在环境清洁、秩序维护等工作，忽视了房屋使用安全管理。《标准》在结构和内容设置上强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理，包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、安全防范系统、电梯、水景、消防设施设备等的日常运行和维修养护，占《标准》全部内容的50%以上；《标准》要求每个物业项目配备房屋建筑安全管理员，三级标准以上还要求每年组织业主参观共用设施设备机房，旨在使广大物业服务企业和业主正确认识物业管理，树立责任意识，保障房屋的住用安全。

有利于实现对物业服务内容的量化考核

　　物业服务本身具有无形性和即时性的特点，难以量化评估。《标准》对物业服务事项予以细化，对服务频次、深度、结果等进行定量描述，几乎每项服务内容均设立了量化的维修养护、检查要求，改变了物业服务质量不可追溯、价格难以评估的现状，可以作为评估物业服务质量，测算物业费的依据和基础。为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。

有利于构建质价相符的物业服务市场环境

　　《标准》划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系。建设单位在销售房屋前、或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况、以及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京物协按季度发布的物业服务成本信息测算出服务价格，为逐步建立质价相符、物业服务市场机制奠定了基础。

　　新标准将住宅物业服务细分成五个级别，并对每个级别的具体服务进行了细化。

　　业主可以直接选择标准服务，也可以自助组合采用标准中的具体服务。

　　新标准遵循“质价相符”原则，业主要选择更高标准的服务，物业费会相应增加。

　　新标准还为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。

　　业主和物业公司还可以根据自身需求，超越新标准内容的限制，采用适合的服务内容。

　　新标准是个推荐性标准，并不要求强制性执行。

　　新标准毕竟刚刚发布，其中还有不少需要完善的环节。

　　新标准的部分内容对物业公司的要求过低。一、二级标准中只要求物业客服场所配备基本办公设施，电话、电脑、传真机等设备从三级起才逐渐有规定。

　　新标准在绿化和消防方面要求过高。新标准建议，在绿化方面，一级服务标准要求植物存活率达85%；五级服务标准则要求乔木等植物存活率达98%。

　　新标准在新交用小区顺利实施没有什么障碍，而已经执行旧标准的老小区如何与新标准衔接，还需要更明确的指导细则。