词条释义
《中国房地产项目开发全程指引》介绍了中国房地产项目开发的全程运作，从项目策划到可行性评估，从获得用地到融资实务，从工程建设招投标到合同的签订，从房地产营销到产权登记完成。本书内容丰富实用，可作为房地产从业人员的完全工作手册。
作者：李海峰 编
出版社：中信出版社 出版时间：2008-1 字数：440000 页数：483 开本：16开 纸张：胶版纸 ISBN：9787508610740 包装：平装 定价：￥78.00房地产开发经营管理是一门涉及面广、专业性和综合性强的多学科交叉的管理科学，例如它涉及建筑学、城市规划学、项目管理学、金融学、企业管理学、会计学、统计学、广告学、销售学和法律学等等，这就要求从事该行业的人员，尤其是项目管理者，除了尽可能掌握本专业的知识外，还应多学习相关学科的知识。
李海峰，资深房地产投资管理人员，曾在美国纽约市房地产投资公司任职多年，1997年到香港某集团公司任职，负责管理该集团房地产投资项目，尤其擅长于管理在中国内地的房地产投资项目。现在担任某房地产投资集团公司副总裁。 李先生毕业于广州暨南大学经济学院，后获美国Radfold大学MBA学位，并在纽约NYIT工学院和纽约房地产学院进修房地产发展相关课程。 李先生曾发表多篇相关经济论文，包括《中国外贸体制改革的探讨》、《深圳特区税收政策的改革》、《中国房地产开发改革初探》等论文，并出版了《房地产融资实务》、《房地产公司组织与管理》等著作，及《香港红筹大鳄》长篇金融小说。
第一节 房地产开发内容与特点
房地产开发，是指房地产企业进行房屋建设，转让、销售或者出租房地产的经营活动。而这些活动的目的在于提高企业的经济效益，使企业不断发展壮大。房地产开发的活动内容主要包括：市场调查、评估、预测、决策、策划、市场开拓、项目设计与建设、物业销售和物业管理等等。 房地产开发经营因其具有一定的特殊性，从而形成该行业的几大特点，主要包括： 一、投资大，经营周期长，投资风险大 房地产项目的开发投资一般比其他行业的投资大，少则几百万，多则上亿元或更多。经营周期长，一个项目从建设到售出，有的需要几年甚至十几年。如果项目由开发企业推行租赁或物业管理，则需要更长时期。所以房地产开发投资具有很大的投资风险。 二、具有较强的保值、增值功能 由于城市人口的持续增长和土地供给的有限性，加上通货膨胀的影响，使得人们对物业的需求总量超过物业的供给，从而使物业的价格持续上涨。尽管在某些时候受到各种经济危机因素的影响，房地产业会出现萧条，物业价格会大跌，但从长期的发展来看，物业的价格仍是不断上涨的。从美国、欧洲、日本等国家或地区发展来看，其物业价格上升率一般都超过通货膨胀率。因此，投资房地产又被看做是减低通货膨胀风险的较好的保值手段之一。 三、受到国家政策法律的制约 房地产的开发经营，受到国家政策、法律和法规的严格制约。例如，土地的批租由政府垄断，物业的开发必须严格按各地城市规划的具体要求进行，有关部门需对物业开发的占地率、容积率、绿化率和设计等做严格的审批。有关法规还要求开发商要承担一定的市政建设、电、水和下水等配套费用。 房地产在基础建设过程中和交易过程中，都涉及复杂的法律契约关系。在建设中开发商需与勘察、设计、建筑承包商和监理等各类公司建立契约关系，以保证项目的建设顺利进行。在物业完成后，开发商又要与房地产经纪代理、购买者和物业管理公司等建立契约关系，以保证物业的销售和管理的顺利进行。这些契约关系复杂，如处理不慎，容易引起法律纠纷，所以经常需要专家来处理。同时也需要开发商尽可能地了解和学习国家的有关政策、法律和法规，以提高自身的经营管理水平。 四、具有长期服务性 房地产物业与其他产品不同，它的售后服务是长期性、经常性的。物业建成后出租部分，产权归属开发商，需由开发商管理或委托管理公司管理，提供长期的物业管理和各种维修服务；出售部分，虽然产权归购买者所有，但开发商同样有责任提供长期的物业管理和各种维修服务。 第二节 房地产开发项目的策划 每项房地产的开发都源于其前期的策划。房地产开发项目的策划立足于充分市场调查的基础上，根据市场的各种情况与信息，预测房地产变化的趋势，围绕着特定项目的开发，进行全面构思、设计，选择合理可行的开发经营方案，从而形成正确决策并进行高效工作。 我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式，房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产开发商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式，即策划贯穿于开发商获得土地使用权做市场调查，研究目标消费群、设计、施工、销售、出租，直到物业管理的全过程。该模式以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念没计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植9个方面的内容。 一、房地产开发项目策划的特点 1.有明确的日的性。该策划是围绕特定的开发项目，去制定明确的目标，使今后的各项工作围绕这一目标有序地进行。 2.策划的方案应可比较选择，围绕一个工作目标，可制定出多个策划方案，开发商可对多个方案进行比较，从中选择最合理、最科学、最有效益的方案。 3.策划应有超前性、预见性。房地产项目完成的周期较长，如果缺乏超前眼光和预见眼力，那么当项目完成时，很可能已落后于消费者的要求，以致销售困难，或达不到原来的盈利目标。 4.策划要有创新性。房地产项目的策划就是要追求创新，要策划出新概念、新内容、新形式，才能使项目有独特的形象，使目标消费群有鲜明的印象和强烈的吸引力。 5.策划是建立在充分的市场调查研究基础上的。策划者必须通过充分的市场调查，了解掌握各种市场信息，并分析这些市场信息，从而进行策划。 二、房地产开发项目策划的内容 由于房地产项目的策划贯穿于整个房地产开发的过程。因此其内容也是十分丰富和复杂的。主要包括有： 1.选择最适合开发商的投资地点。策划者需充分考虑到开发商的经济能力，开发地点的升值潜力，城市规划，市政配套，土地取得的难易及代价，区域居民的生活水平及消费习惯等等因素。 2.选择房地产项目市场定位。市场定位是开发商根据特定目标消费群，设计出自己的楼盘和形象，从而在消费者中确定独特的形象与地位。好的定位一旦为消费者认可，就能形成较大的销售优势。 3.选择房地产项目的开发内容和规模。依据市场的定位，开发商确定项目开发的内容，物业的规划设计，并根据开发商的经济实力和城市规划的要求，确定项目开发的规模。 4.选择房地产开发的资金筹集方式。策划者需对项目的总体资金投放量和阶段资金投放量有较准确的估计，并分析可能的资金来源，对项目所需的资金做出合理的安排。 5.选择房地产项目的定价与价格策略。策划者在考虑到项目的成本因素、竞争因素、产品因素、目标消费者的心理因素、开发者的盈利因素、商誉因素和国家法律政策因素等等因素的情况下，合理地确定价格标准，巧妙地运用定价技巧，并在实施过程巾不断调整价格策略。 6.选择房地产项目的销售策略。策划者需对销售中各种策略进行策划，包括自行销僻还是委托代理、项目的经营主题、楼盘的形象包装、广告促销、人员促销、让利促销和展销会促销等等。 7.选择合适的项目物业管理。随着人们的消费观念不断增强，物业管理已经变得越来越重要。消费者既买物业又买服务，良好的物业管理有利于提高楼盘的品牌效应，提升物业价值，增强楼盘的销售竞争力。 房地产开发需要有良好的策划和正确的决策，房地产开发的策划与决策是有区别的。策划具有预谋性、创新性，需拟订多个方案，而决策是指选择最合适的策划方案。前者通常由专业人士、专业公司或开发企业的管理人员执行，而后者通常由公司最高负责人执行。房地产开发的策划是进行房地产开发正确决策的基础，房地产开发的正确决策依赖于房地产丌发的策划。 房地产开发还需要有严密的工作计划。有了房地产开发的策划方案，并不等于有了房地产开发的工作计划。策划方案具有项目经营整体性的战略目标。有工作方向和仃务，有创新性，灵活多变。计划则是策划的延续。在工作目标、条件、任务已明确的基础上，为未来的活动做出具体的、可操作性的安排。 第三节 房地产开发的程序 房地产开发必须严格按照一定的科学程序开展工作，才能减少投资风险，减少建设成本和经营成本，使开发项目顺利地进行。一般来讲，房地产开发可分为五个阶段，即可行性研究与策划阶段，项目报批与前期准备阶段，建没施工阶段，销售、出租阶段和物业管理服务阶段。这五个阶段主要涉及的工作内容、单位与部门如图1—1所示。 可行性研究与策划阶段 由于房地产开发投资大，风险大，所以在项目启动之前一定要先进行充分的市场调查和市场分析，要对项目进行全过程的可行性研究与策划，在此阶段主要是解决如下问题： 1.开发什么类型的房地产项目？该项目的市场定位是什么？即项目主要销售给谁？市场前景如何？ 2.该项目规模多大？投资额多少？资金来源如何解决？ 3.该项目应选用什么规划设计？ 4.该项目在经济上、技术上是否可行？ 5.该项目的价格策略如何制定？这包括确定销售、出租的定位目标，基本定价方法和单元价格等。 6.该项目的销售策略如何制定？是自行销售，还是委托代理？如何确定物业的形象？如何制订销售计划？ 7.该项目的价格效益如何？预期价格收益目标是多少？ 8.该项目的风险多大？可能出现在什么环节？如何预防避免？ 二、项目报批与前期准备阶段 由于房地产投资是受政府政策法律制约性很强的投资，所以在开发项目的前期准备阶段，一定要完善向政府申报的各项审批手续。这阶段的主要工作是解决如下问题： 1.申请办理土地开发使用权。按我国宪法，土地所有权归国家所有。房地产开发购置土地，实际上只能购置土地使用权，而不能是所有权。土地使用权属国土资源局管理。土地使用权出让一般有协议出让、招标出让和指定出让三种方式。不同的出让方式，其出让的程序也不同。这期间，开发商需取得国有土地使用证、土地使用权出让合同书、土地使用红线图。 2.申请开发项目立项。开发商取得了土地使用权后，如何利用该土地进行开发，需申报当地城市规划局，该部门负责对土地的利用方式进行管理。开发商在开发之前需向城市规划局申请立项。立项时开发商需提交项目可行性报告和项目立项申请书。该申请书包含内容有：项目立项的必要性和依据，项目的建设地点、规模和方案，建设条件、投资估算和资金来源，项目完成时间安排和综合效益等等。城市规划局经审核后，再上报政府主管部门，将由政府主管部门或直接以政府名义，发出批准立项的批文。 3.申请《建设用地规划许可证》。开发商有了立项批文后，需向城市规划局申领《建设用地规划许可证》，开发商需向城市规划局提交项目立项批文、企业营业执照、企业资信证明、法人代表委托书等文件。经规划局审核，发出《建设用地规划许可证》，该证对开发土地的性质、规模、用地的具体位置和界限做出规定，开发商需依据这些规定进行开发项目总图规划设计。 4.申请《房地产开发项目手册》。为了加强对房地产项目开发动态的了解和管理，政府规定开发商需将项目的开发进展情况填写《房地产开发项目手册》定期向建设主管部门报核，以便主管部门及时了解和掌握各房地产项目的动态，便于跟踪管理和检查。 5.安排与筹集资金。开发商需要逐步地投入大量的资金。通常开发商现有的资金是不够的，需要采取多种渠道进行融资。通常较多的是采用向银行贷款和寻找合作投资伙伴。更大型的项目也可采用发行投资债券的方式。开发商需有一个具体资金筹集和使用安排的计划，必要时可依资金量的大小来决定开发的模式。例如采用滚动开发、先商业后住宅等发展模式进行开发。 6.委托规划、勘察和设计。虽然在立项和申领用地许可证时，开发商已提出规划设计方案，但该方案只是大致描述了开发项目的概况，并不能作为施工建设的依据，所以开发商需要委托专业的设计单位设计出具体建筑没计方案，使施工单位可依图施工。该方案需报告许多主管部门的批准。这些部门通常包括城市规划局、环保局、消防局、自来水公司、电力公司、电信公司、地震局、人防办等等。经批准后，由设计单位再绘制建筑物的施工图和技术文件，再报城市规划局及有关管理部门审批，批准后，由城市规划局颁发《建筑许可证》、《建没工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》。这样，开发商就可以进入建设施工阶段。 7.拆迁安置清场。开发商取得土地后，要对土地上的现有建筑物进行拆除，对原住户进行搬迁、安置、补偿。这是一项政策性很强的工作，国务院、建设部都分别颁发相关条例和规定。各地政府也结合当地的实际情况制定了不同的房屋拆迁管理规定和对被拆迁人的补偿规定。开发商需依据这些有关规定进行拆迁工作。 三、建设施工阶段 建设施工阶段是整个房地产开发过程中最关键、最复杂的阶段。这一阶段中投资最大，所占时间最长，技术要求也最高。开发成本的控制，主要体现在这一阶段中。因此，加强这一阶段的项目管理是非常重要的。这一阶段的主要工作包括： 1.招标、评标和定标。项目的建筑是由多个专业施工队伍来共同完成。各个施工队伍的专长不同。例如，有打桩、土建、外墙、设备安装、室内装修和水电安装等等。开发商其实充当了项目建设施工的指挥者的作用。由开发商选择合适的不同施工队伍，协调他们共同进行建设施工。开发商选择施工队伍的方式就是采用招标、评标和定标的方式，通过施工企业的竞争，选合适的施工队伍承建项目。 2.“七通一平”。通常在进行建筑前，应预先实现工地的“七通一平”。过去一般讲“三通一平”，即水、电和道路接通，工地整平。现在已要求“七通一平”。即：用水(上水)、污水(下水)、雨水、燃气、电力、道路、电话接通和工地整平。随着人们生活水平的提高，科技的发展，此要求会更高。例如将要求宽频网络接通和有线电视的接通等等。 3.设备与建筑材料的购买。在项目的建设过程中，需要大量的各种各样的配套设备和建筑材料。例如电梯、洁具、锅炉、空调系统、外墙玻璃、水泥、砖和钢筋等等。这些设备和材料的购买，有些由开发商自己购买，也有由施工队承包，但由开发商审批。有些配套设备还需要从国外进口。一般由开发商通过进出口公司购买。 4.施工管理与监理。施工管理主要是由总承包的建筑公司对开发项目进行的施工工程管理。主要是对项目的工程进度、工程质量和工程费用进行动态监控。开发商将作为一个主要协调者，协调工程中各类关系。如设计与施工的关系、土建与设备安装的关系、施工与材料设备供应关系、资金投放与工程进度的关系、施工与环境保护的关系、施工与政府管理的关系等等。……→如果您认为本词条还有待完善，请 编辑词条
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