银川市物业管理项目经理管理暂行办法

 　　第一条 为进一步规范物业服务企业的服务行为，加强对物业管理项目经理的管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《银川市物业管理条例》等相关法规政策，制定本办法。
　　
　　第二条 本办法适用于银川市物业服务企业中从事房屋及配套设施和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和相关秩序活动的专业管理人员。
　　
　　第三条 本办法所称的物业管理项目经理（以下简称项目经理），是指经统一考试取得银川市物业管理办公室（以下简称市物业办）颁发的《银川市物业管理项目经理岗位资格证书》（以下简称资格证书），并依法注册取得《银川市物业管理项目经理注册证》（以下简称注册证书），从事物业管理活动的专业管理人员。
　　
　　第四条 市物业办负责全市物业管理项目经理教材的编订、组织培训、注册、认证、备案等管理工作。
　　
　　县（区、市）房产行政主管部门负责对本辖区内物业项目经理的监督管理。
　　
　　第五条 物业服务企业应当根据物业项目的特点和服务内容及服务标准合理配置物业管理项目经理、物业管理员及技术工种人员。
　　
　　每个物业项目经理同时管理的项目不能超过3个，兼职多个项目的，其管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不超过100％：
　　
　　1、 多层住宅20万平方米以内；
　　
　　2、 高层住宅或独立式别墅10万平方米以内；
　　
　　3、 办公楼、工业厂房及其他物业5万平方米。
　　
　　项目经理对所任职的物业管理项目负有依照物业服务合同的约定及物业管理服务的相关规定实施管理和服务的责任。
　　
　　第六条 在物业管理活动中，担任项目管理的人员应符合以下条件：
　　
　　（一）取得资格证书；
　　
　　（二）通过执业注册，取得注册证书；
　　
　　（三）具有一定从事物业管理的工作经历；
　　
　　（四）与有资质的物业服务企业订有聘用合同。
　　
　　第七条 凡遵守国家法律、法规政策规定和职业道德规范，并具有下列条件之一的，可以申请参加资格证书的统一考试：
　　
　　（一）取得工程、经济、管理等专业类研究生以上学历，从事物业管理活动满1年；
　　
　　（二）取得工程、经济、管理等专业类大学本科学历，从事物业管理活动满2年；
　　
　　（三）取得工程、经济、管理等专业类大专学历，从事物业管理活动满3年；
　　
　　从事物业管理活动的年限以劳动合同签定日期为准。
　　
　　第八条 凡具备以下条件者可直接向市物业办申请物业管理项目经理岗位资格证书：
　　
　　（一） 取得国家注册物业管理师；
　　
　　（二） 劳动部颁发的一级物业管理师；
　　
　　（三） 任项目经理达到10年以上，工作业绩突出者；
　　
　　第九条 项目经理的工作职责：
　　
　　（一）根据物业管理法规、规章、政策规定和合同约定，制定物业管理服务的详细计划和方案并组织实施，保障物业使用的安全方便，保持物业及其设施设备状态完好、运行正常，环境优美，公共秩序良好；
　　
　　（二）依照物业服务合同的约定，负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理；负责物业管理区域内环境卫生和秩序的维护；负责物业共用设施设备和有关资料的查验；
　　
　　（三）建立健全各项管理制度和岗位工作标准，规范项目管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为；
　　
　　（四）公开任职项目的业务办理程序及时间，公开收费事项和标准，并接受业主监督；规范受理业主与使用人投诉、报修及回访的工作流程，并及时对违规事项予以处理。
　　
　　（五）加强与业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，认真听取其意见和建议，改进和完善管理服务；
　　
　　（六）负责协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，对业主、使用人在物业管理活动中有违法行为或违反业主（临时）管理规约的行为，及时劝阻并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
　　
　　（七）接受街道办事处、乡（镇）人民政府和房地产管理部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作；
　　
　　（八）在物业管理活动中形成的关键性文件，应由项目经理签字，并承担相应的法律责任；
　　
　　（九）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。
　　
　　第十条 申请注册的项目经理应受聘于一个具有资质的物业服务企业，并从接受物业服务企业的委派之日起30日内，由聘用企业向市物业办提交项目经理注册申请表、资格证书原件和复印件、委派书、聘用合同等相关资料，申请办理执业注册手续，领取注册证书并挂牌上岗。项目经理每个注册期有效期为3年，注册期满前3个月应及时到银川市物业管理办公室办理续期注册。
　　
　　第十一条 项目经理注册证书是项目经理的执业凭证，由其本人保管和使用，未经执业注册的项目经理不得从事相应职务的物业管理服务。
　　
　　注册证书可在物业服务企业申请资质等级核定、物业管理项目投标、物业管理项目创优达标和优秀项目经理评选等活动中使用。
　　
　　第十二条 项目经理变更从业单位的，应征得原聘用单位的同意，由原聘用单位出具解除合同证明，方可聘用到其它单位，并由本人持原从业单位解除合同证明及相关文件，到市物业办办理变更备案。项目经理不得同时在两个以上的企业任职。
　　
　　项目经理不再从事项目管理工作的，原从业单位应将其服务期间的执业情况及离开原因，以书面形式报市物业办办理注销备案。
　　
　　第十三条 市物业办建立项目经理名册，实行项目经理责任制：
　　
　　(一) 对已取得注册证书的项目经理，统一纳入项目经理名册管理，并在媒体上予以公告，接受监督。
　　
　　(二) 建立项目经理执业信用档案，将项目经理的日常工作和管理服务实绩在执业信用档案中予以记录，作为物业服务企业及从业人员信用档案的组成部分。
　　
　　(三) 各市（县）房地产行政管理部门应在听取业主、使用人和街道社区意见的基础上，对项目经理的管理实绩进行检查；
　　
　　(四) 各市（县）房地产行政管理部门负责在每年12月份对所辖区域内项目经理所持的资格证书进行年检，并将有关情况上报市物业办；
　　
　　(五) 项目经理应接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。每年继续教育时间不少于16学时。继续教育的内容另行制定。
　　
　　(六) 对项目经理的管理实行记分管理，详见《银川市物业服务企业及从业人员信用档案管理制度》。
　　
　　第十四条 项目经理任职的物业管理项目内有下列情形之一的，市物业办可注销该项目经理的资格证书，并以公告形式予以在项目经理名册中除名：
　　
　　(一) 违背职业道德规范，不诚信，造成重大影响的；
　　
　　(二) 对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不执行行政主管部门决定或监督指导意见的；
　　
　　(三) 因管理失职，造成重大事故的；
　　
　　(四) 不履行物业服务合同约定，经查证属实，拒不整改的；
　　
　　(五) 因工作失误或管理不善给所属物业服务企业（单位）或物业所有权人造成较大经济损失的；
　　
　　(六) 利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
　　
　　(七) 被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；
　　
　　(八) 未按规定参加年检或累计两年继续教育不合格的；
　　
　　(九) 在一个记分年度被累计记分超过规定分值的。
　　
　　(十) 其他应予注销资格证书的情形。
　　
　　项目经理被注销岗位资格证书的，自证书注销之日起三年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理；三年后方可重新申请项目经理资格证书，并办理执业注册后方能受聘担任项目经理。
　　
　　第十五条 项目经理应恪守职业道德，诚实守信，具备掌握相关专业知识和积累相当的职业经验，遵守并熟练运用物业管理相关的法律法规、规章、政策的规定，妥善处理物业管理活动中出现的问题，为业主提供质价相符的物业管理服务。
　　
　　第十六条 本办法由银川市物业管理办公室负责解释。
　　
　　第十七条 本办法自2010年1月1日起施行。