宜兴市物业服务收费管理实施办法

　　市各物业服务企业：

　　为了促进我市物业服务行业健康有序发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家、省和无锡市法律法规及有关规定，我们在充分调研和广泛征求意见的基础上，对原《宜兴市物业服务收费管理暂行办法》（宜价费[2006]费字第38号）进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　宜兴市住房保障和房产管理局宜兴市物价局

　　二○一二年一月十二日

　　第一条为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《宜兴市物业管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

　　第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第五条市物价局会同市住房保障和房产管理局（以下简称“市住房局”）负责全市物业服务收费的政策制定和管理工作，指导和监督全市的物业服务收费行为。

　　第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

　　第七条物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　除下列物业公共服务收费实行市场调节价管理外，其他物业（以下简称普通住宅物业）公共服务收费实行政府指导价管理。

　　（一）房地产开发项目立项为别墅（含独立式、拼联式、联排式）、公寓式写字楼、公寓式办公用房；

　　（二）办公用房、厂房、经营性用房等；

　　（三）其他按规定可以认定为非普通住宅的物业。

　　满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。

　　第八条普通住宅物业公共服务收费，实行等级收费管理。各等级物业公共服务收费基准价及浮动幅度由市物价局会同市住房局，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素制定，并适时调整和公布执行。

　　第九条业主大会成立前即前期物业管理阶段，普通住宅物业公共服务费按下列方式确定：

　　（一）开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业后，其物业公共服务收费标准由物业服务企业到市物价局备案。

　　（二）参与投标单位少于3个或者住宅规模较小，经市住房局批准，开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的，其普通住宅物业公共服务收费标准，应经市物价局核准；其他实行市场调节价的物业公共服务收费标准，应到市物价局备案。

　　（三）住宅物业公共服务收费标准因政策性变动等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询全体业主意见，同意率超过50%，且经市物价局备案后执行。

　　前期物业公共服务收费标准向市物价局核准或备案时，须提供物业服务企业资质证书、工商营业执照、中标通知、物业服务合同、前期物业管理方案、公建配套文件、物业清单和面积、公共服务费用测算等有关资料。

　　第十条市物价局、市住房局要加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。同时要加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

　　第十一条业主大会成立后，物业公共服务收费按下列方式确定：

　　（一）普通住宅的物业公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在服务合同中约定执行。物业服务企业可向市物价局申请办理备案手续，并提供能够反应业主真实意见的详细资料、物业服务企业资质证书、工商营业执照、物业服务合同、公建配套文件和物业清单、公共服务费用测算等有关资料。

　　（二）实行市场调节价的物业公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　第十二条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十三条物业公共服务费用构成因素一般包括以下部分：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等人员费用；

　　（二）物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用；

　　（三）物业服务区域绿化养护费用；

　　（四）物业服务区域清洁卫生费用；

　　（五）物业服务区域秩序维护费用；

　　（六）物业服务企业办公费用；

　　（七）物业服务企业管理费分摊；

　　（八）物业服务企业固定资产折旧；

　　（九）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（十）经业主同意的其他费用；

　　（十一）合理利润，其中：普通住宅最高不超过8%；

　　（十二）法定税费。

　　第十四条物业的共用电梯、水泵、空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，按实际数额合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式由业主合理、公开分摊。

　　第十五条物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

　　第十六条前期物业服务费交纳的起始时间为：开发建设单位取得房屋交付验收证明文件后，房屋出售交付之日次月起计算，此前发生的物业服务费用由开发建设单位承担。

　　物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。

　　第十七条纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。

　　已交付使用但因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业服务费应由业主按不低于合同约定标准的70%交纳。业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按不低于合同约定标准的70%交纳。

　　第十八条物业管理区域内车辆停放服务收费按（宜价费[2006]费字第39号）文件规定执行。业,主大会成立前，占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，其中30%用于补贴物业服务费用支出，70%纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，收益按业主大会决定并合同约定使用。

　　第十九条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十条物业服务企业不得向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

　　第二十一条物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容和提高收费标准。

　　第二十二条物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。

　　实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

　　实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费用的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费用年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。

　　第二十三条物业服务收费应当按规定实行明码标价，收费项目、服务内容、服务标准、收费标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布。物业服务企业每年至少一次向业主、使用人公布物业公共服务费用收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、市物价局、市住房局的监督。

　　第二十四条业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。

　　第二十五条市物价局会同市住房局在制定或调整普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。

　　第二十六条市物价局、市住房局应当加强对物业服务企业的收费项目、服务内容、服务标准、收费标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由市物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

　　第二十七条本办法自2012年1月12日起执行，《关于印发宜兴市物业服务收费管理暂行办法的通知》（宜价费〔2006〕费字第38号）同时废止。