伊春市物业管理规定

伊春市人民政府令（〔2009〕2号）
　　《伊春市物业管理规定》已经市政府十二届十五次常务会议讨论通过，现予公布，自公布之日起施行。
市长　王爱文??
二○○九年三月二十日 

　　第一条　为了规范本市物业管理活动，提高城市管理水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条　本规定所称业主，是指房产的所有权人。本规定所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业服务企业或自治组织对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。

　　第四条　市政府房地产行政主管部门是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。主要职责：

　　（一）依法对物业服务企业的资质进行审批；

　　（二）配合市价格主管部门制定物业服务费收费标准；

　　（三）制定行业规划，组织行业培训，开展业务指导，制定住宅区物业分级评定标准；

　　（四）调解、处理物业活动中发生的纠纷；

　　（五）查处物业服务工作中的违法、违规行为；

　　（六）组织物业管理区域内的检查、物业验收、交接工作；

　　（七）依法承担的其他职责。

　　县（市）、区房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

　　第五条　规划、市政、供电、供热、供水、邮政、通讯、有线电视、环卫、公共事业、公安（消防）、物价、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本规定。

　　第六条　街道办事处（乡镇人民政府）支持和协助物业行政管理部门对物业管理活动进行监督，对物业服务与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。

　　第七条　业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利，并履行相应的义务。业主应当通过建设单位、物业服务企业或直接向业主委员会提供有效地址和联系方式。房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人受业主委托，可以行使业主的权利，同时履行业主的义务。

　　第八条　物业管理区域内的全体业主组成业主大会，行使《物业管理条例》中规定的职责。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式，推选业主代表参加业主大会会议。一个物业管理区域内成立一个业主大会。

　　第九条　住宅小区已交付使用且入住率达到60%以上时，由开发建设单位、前期物业服务企业、乡镇人民政府街道办事处、社区居委会召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。后期业主入住达到90％时，应当重新召开业主大会，调整业主委员会及物业管理事宜。

　　第十条　在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。业主成立业主大会时，由社区居委会、业主代表、开发建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组业主代表由社区居委会提名，筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十一条　召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：

　　（一）新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担；

　　（二）已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。

　　第十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到所在地的物业管理行政主管部门备案：

　　（一）业主大会成立情况材料；

　　（二）物业管理区域基本情况材料；

　　（三）业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明；

　　（四）业主委员会选举办法；

　　（五）管理规约及业主大会议事规则；

　　（六）业主委员会组成人员情况材料。

　　第十三条　业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：

　　（一）各种会议的书面材料；

　　（二）业主委员会选举产生、备案材料；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）业务往来情况；

　　（五）维修资金使用情况；

　　（六）业主委员会认为需要存档的其他材料。

　　第十四条　业主委员会除履行《物权法》和国务院《物业管理条例》及《业主大会规程》规定的职责外。在下列情况下，履行组织召开业主大会临时会议的职责：

　　（一）20％以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的；

　　（三）业主委员会委员变化，需要补选的；

　　（四）因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的；

　　（五）解除物业服务合同、选聘新的物业服务企业或者确定其他管理方式的；

　　（六）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　第十五条　业主委员会因故未能按期换届改选的，在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

　　第十六条　业主委员会不履行职责，经20％以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会委员。

　　第十七条　物业服务企业应当依法取得资质证书，在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。

　　物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更，应当在营业执照变更后30日内办理资质变更手续。物业服务企业资质证书应当在物业服务企业办公场所明示。

　　第十八条　物业服务企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。物业管理专业人员是指物业服务企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员（不包括财务和工程岗位的人员）。

　　取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。

　　第十九条　物业服务企业享有下列权利：

　　（一）根据法律、法规、规章以及《物业服务合同》的规定，制定物业管理操作规程；

　　（二）按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费；

　　（三）制止各种损害物业和妨碍物业服务的行为；

　　（四）要求业主委员会协助物业服务企业做好服务工作；

　　（五）选聘专业公司承担专项服务和维护业务；

　　（六）可以实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的，应征得业主委员会和相邻业主的同意，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十条　物业服务企业应当履行下列义务：

　　（一）严格履行《物业服务合同》，为业主提供相应的服务；

　　（二）在小区醒目位置公示服务内容和收费标准；

　　（三）接受业主委员会和业主的监督；

　　（四）提请业主大会审议本物业管理区域内物业服务的有关操作规程；

　　（五）接受物业行政主管部门的监督管理、财务审查及街道办事处、社区委员会的监督、指导。

　　第二十一条　实施物业服务的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自合同签订之日起15日内，将合同报物业主管部门备案。

　　第二十二条　物业服务合同期限终止前90日内，业主大会与物业服务企业协商不续约的，物业服务合同终止时，物业服务企业方可退出物业服务，并按下列规定执行：

　　（一）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日；

　　（二）物业服务企业应当在退出物业服务30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主；

　　（三）物业服务企业应当在退出物业服务前10日内，向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。

　　第二十三条　物业服务合同期限未满，业主大会或者物业服务企业提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。业主大会和物业服务企业有物业管理纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用，物业服务企业不得终止物业管理服务。

　　第二十四条　物业服务企业应当遵守国家有关规定雇请秩序维护人员，秩序维护人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家工作人员依法执行公务。

　　第二十五条　物业管理按下列规定执行：

　　（一）新建住宅物业的建设单位应当通过招投标方式或经物业所在地的物业行政主管部门批准后采取协议方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业服务企业实施物业管理。

　　（二）原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理，单一产权单位的，由产权单位组织实施物业管理；多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理；产权单位已不存在的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织实施物业管理或者业主自治管理。

　　第二十六条　建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业服务招投标，并按下列程序进行：

　　（一）编制招标文件（示范文本由市物业管理行政主管部门制定，内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等）；

　　（二）招标备案；

　　（三）发布招标公告或者投标邀请书；

　　（四）投标人递交投标文件；

　　（五）开标、评标；

　　（六）确定中标人，发出中标通知书；

　　（七）中标备案。招标人在招标备案时，不得弄虚作假，恶意串通。

　　第二十七条　住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业实施前期物业服务并备案的，市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。

　　建设单位应当与被选聘物业服务企业签订前期物业服务合同，并在销售商品房时，应与购房人签订商品房买卖合同、前期物业服务协议、住宅质量保证书，并提供住宅使用说明书。

　　建设单位发布的与物业服务有关的广告，应当真实、合法，不得发布虚假广告。

　　第二十八条　被选聘的物业服务企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：

　　（一）组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况；

　　（二）按照物业服务的要求，提出改善物业的具体设计建议；

　　（三）进行物业承接验收，并接收移交的相关资料；

　　（四）做好业主入住手续的办理。

　　第二十九条　物业管理区域具备下列条件时，建设单位应当向物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。

　　（一）建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求；

　　（二）竣工验收合格，且验收资料齐全；

　　（三）有符合规定的物业服务用房；

　　（四）共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格；

　　（五）建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。

　　第三十条　市物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业服务企业和业主代表组成的验收小组，按照下列规定进行物业承接：

　　（一）查验房屋及设施设备，并做好查验记录；

　　（二）对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准；

　　（三）验收后，建设单位和物业服务企业应当签订物业承接验收协议。

　　第三十一条　建设单位在物业竣工验收时，应当按照物业建筑安装总造价3％的标准，一次性向市物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

　　房屋质量保修金实行专户存储，按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。

　　建设单位交纳房屋质量保修金后，物业服务企业方可向业主办理入住手续。

　　第三十二条　建设单位须在住宅物业建成并验收后15日内，向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）法律、法规规定的其他资料。

　　第三十三条　在前期物业管理期间，建设单位或者物业服务企业提出解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业方可退出。原物业服务企业退出物业管理项目前，应当向建设单位移交本规定第三十二条规定的相关资料。

　　第三十四条　保修期内，住宅物业的维修养护由建设单位负责。保修期满后，住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备（包括化粪池的清淘）日常维修养护由物业服务企业负责，费用从业主交纳的物业服务费中列支。

　　物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用，从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的，由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。因建设单位保修期内，保修不及时给业主或物业服务企业造成损失的，由建设单位负责。

　　第三十五条　物业服务费收取标准应根据市价格主管部门会同物业行政主管部门批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定，物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；业主收到入住通知，即视为交付物业买受人应交纳物业服务费；物业产权发生转移的，原业主应结清物业服务费。

　　第三十六条　业主大会没有选聘到新的物业服务企业，或者经业主大会决定不选聘物业服务企业，而实行自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：

　　（一）组织管理区域内（含楼道）环境卫生清扫保洁工作；

　　（二）维护管理区域环境秩序和绿化养护；

　　（三）负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修；

　　（四）负责接待业主报修，受理业主投诉和物业服务费用的收缴、管理、使用。业主委员会履行第（一）项职责时，也可以委托环境卫生服务单位负责，费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。

　　第三十七条　物业管理区域内未能成立业主大会，不能选聘物业服务企业或者没有实施业主自治管理的，县（市）、区政府应当及时组织街道办事处做好下列工作，所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳：

　　（一）清扫保洁和垃圾清运（含化粪池清淘）；

　　（二）绿化维护；

　　（三）物业共用部位日常养护。

　　第三十八条　建设工程竣工时，应当按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。实际建筑面积不足，建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。

　　因分期建设等原因，建设单位暂未能按规定标准提供物业管理用房的，应当向物业服务企业提供物业管理临时用房，并向物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。

　　第三十九条　开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：

　　（一）上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能；

　　（二）小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

　　第四十条　规划管理部门审查房屋开发项目时，应在规划设计总图和单体方案中，确定物业管理用房位置和面积。物业管理用房的位置应当便于物业管理，设置在沿主街或本区域中心位置的一楼楼内。

　　第四十一条　未经业主大会的同意，业主委员会或者物业服务企业不得将物业管理用房转让买卖或者用于担保；不得出租或者改变用途。已成立业主委员会的物业管理用房，由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在办理物业管理用房产权登记时，应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房属全体业主所有。未成立业主委员会的由开发建设单位出具物业管理用房产权证明到产权部门备案，产权属该小区业主所有。

　　第四十二条　原住宅建设规划未设计物业服务用房或无人管理的区域，由县（市）、区物业行政主管部门会同规划等相关部门，依法对小区进行重新规划，选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。

　　第四十三条　各专业单位应当按本办法，依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分办法为：

　　（一）自来水从街路干线、支线接出入户管线至水表（含水表），由供水企业负责维修管理，住宅楼内由产权人负责。物业服务区域规划红线范围以外的排水管道（含窨井）及城市公共排水设施（含交接井）由城市排水养护单位管理维护；原有住宅物业（单体栋号）化粪池（不含化粪池）以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护；住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等，由供水部门管理维护，公安消防部门监督检查。

　　（二）居民用户的供热入户管网及楼内的共用供热设施、设备更新、改造、维修、养护由供热单位负责。所发生的费用应当计入热费成本，标准由价格主管部门核定。

　　（三）供电设施的维修养护以单元内用户电表为临界点，电表以外的用电设施（包括用户电表）的维护管理由供电部门负责。

　　（四）通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。　　各专业单位确需要在小区内施工，临时占用、挖掘道路、场地的，应当在业主委员会或小区物业服务企业指导下施工，施工完毕后，要将施工的部位恢复原状。

　　第四十四条　物业服务区域内的清扫保洁绿化由物业服务企业负责；物业服务区域外或无物业服务区域（单体楼）的清扫保洁由社区或环卫部门负责，绿化由市政公用管理单位按职责分工进行管理维护。

　　第四十五条　物业服务区域内的生活垃圾，由物业服务企业从住宅楼运至垃圾转运站或者环卫保洁单位指定的地点后，由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用，由物业服务企业按价格主管部门核定的标准与环卫保洁单位签定的委托清运合同约定，从收取的物业服务费中支付；非生活垃圾，由物业服务企业委托环卫保洁单位清运，清运费用按照物业服务企业与业主的约定，由业主支付。

　　第四十六条　业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第四十七条　任何单位和个人未经允许不得占用物业服务区域内的下列共用部位共用设施设备：

　　（一）物业服务用房。

　　（二）门卫房、电话间、监控室、公用走廊。

　　（三）按规定配建的非机动车车库。

　　（四）公共绿地、道路、场地景观、文体设施。

　　（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　建设单位、物业服务企业不得擅自出租、出卖、出借物业服务区域内的属于业主共用的物业共用部位。

　　第四十八条　物业使用禁止下列行为：

　　（一）改变原规划设计，擅自改变房屋用途；

　　（二）损坏房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物；

　　（三）改变房屋外立面造型；

　　（四）擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用移装公用设施设备，在公共部位上设置障碍；

　　（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或存放、铺设超负荷物品；

　　（六）开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等；

　　（七）使用燃煤炉灶或油烟无组织排放；

　　（八）乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建、乱倒、乱堆垃圾杂物、乱种植，未经批准饲养禽畜；

　　（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第四十九条　业主或者物业使用人装修住宅，应当事先告知物业服务企业，并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。

　　第五十条　利用物业服务区域内设置广告等经营性设施的，应当征得物业服务企业、业主大会及相关业主的书面同意，按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与物业服务企业签订合同，并支付设置费用。收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造，也可按业主大会的规定使用。利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备，应当征得物业服务企业和相邻业主的同意后，按《管理规约》执行。

　　第五十一条　维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金实行专户储存，按户设置明细账，按单元栋物业管理区域核算。具体操作按照维修资金的相关政策执行。

　　第五十二条　物业管理行政主管部门应当按照我市物业管理办法的规定，建立物业服务投诉受理制度。

　　业主委员会、物业服务企业应当受理业主、物业使用人有关物业服务的投诉。业主委员会、物业服务企业不能解决，可以向所在地县级物业管理行政主管部门投诉。

　　第五十三条　有下列行为之一的，由物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关规定处理：

　　（一）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

　　（二）建设单位、物业服务企业不按规定移交资料或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料的；

　　（三）物业服务企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的；

　　（四）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

　　（五）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；

　　（六）挪用专项物业维修资金的；

　　（七）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的；

　　（八）擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（九）擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（十）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　（十一）业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律、法规的活动；

　　（十二）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的。

　　第五十四条　对正在实施违法搭建建筑物、构筑物或破坏房屋主体结构、私扒乱改的，物业行政主管部门应依法责令其立即改正；拒不改正的，按相应规定处罚。

　　第五十五条　业主不按时缴纳物业服务费的，物业服务企业可以催缴、限期交付；经催缴仍不交付的，物业服务企业可向人民法院提起诉讼。物业服务企业未按物业服务合同中约定的服务项目提供服务的，业主可向合同仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第五十六条　拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十七条　当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议期间或者行政诉讼期间行政处罚决定不停止执行。

　　第五十八条　本规定自公布之日起施行。原《伊春市住宅区物业管理办法》同时废止。