伊春市人民政府关于加强和改善物业管理工作的意见（伊政发〔2010〕30号） 各县（市）、区人民政府，各林业局，省属、中属在伊行政机构，市政府各委、办、局：
为进一步加强和改善全市物业管理工作，规范物业服务企业行为，提高广大业主自治管理意识，根据《
中华人民共和国物权法》、《
物业管理条例》和《
伊春市物业管理规定》，结合我市实际，现提出如下意见。
一、建立市、区、街道、社区居委会“四级”物业管理工作体制
（一）市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织《伊春市物业管理规定》的实施，制定物业管理发展规划；负责物业服务企业资质管理；负责住宅专项维修资金收缴并监管使用；贯彻物业管理项目招投标制度；组织物业管理行业的检查、考核；规范物业管理服务行为；组织开展物业服务企业信用等级评定工作和小区分级评定；协调区政府和市政府相关部门妥善处理物业管理重大纠纷案件。
（二）各县（市）、区房地产管理部门应设立专门的物业管理机构，对辖区内的物业管理活动进行监督管理，对物业服务企业进行指导和监督；负责驻区物业服务企业和业主委员会备案管理工作；指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；监督物业服务收费和物业管理用房的配置和使用；协调物业管理活动中的矛盾和纠纷，及时处理物业管理活动中的投诉。
（三）各街道办事处应配备专职物业管理工作人员，负责处理物业管理日常工作。建立由公安、物价、规划、建设、城管等部门有关负责人，物业服务企业法人代表，业主委员会主要成员，群众代表组成的物业管理联席会议制度，协调解决涉及物业管理的综合性问题，协调处理物业管理投诉。
（四）社区居委会应充分发挥在物业管理中的作用，配备专人负责物业管理工作，协助街道办事处指导、监督业主大会和业主委员会选举、换届、改选及其日常工作；协助调解业主委员会与物业服务企业的矛盾；对未成立业主委员会的小区，协助业主组织召开业主大会；配合业主委员会监督检查物业服务企业规范化服务等事项；对未实行物业管理的区域，组织业主开展自治管理。
二、建立健全物业监管制度
（五）推行物业服务招投标制度。按照“加强协调、注重引导、以点带面、逐步推广”的原则，引导和鼓励业主大会通过公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业服务新机制。新建住宅区，建设单位应在商品房预售许可前按规定选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。市房地产行政主管部门负责物业服务招投标的指导、监督工作，区级物业行政主管部门和街道办事处指导物业服务招投标的组织实施工作。
（六）建立物业承接综合验收制度。由市房地产行政主管部门制定综合验收标准和验收办法，并负责组织相关部门、区级物业行政主管部门和供水、供电、供热等公共服务单位实施验收。综合验收备案结果由建设单位按程序移交给小区全体业主。严格执行房屋质量保修金制度。未经验收或验收不合格的不得交付使用。
（七）落实好物业管理用房等有关规定。建设单位应按照不低于房屋总建筑面积4‰的规定配置标准的物业服务用房。物业服务用房产权归全体业主所有。房地产主管部门负责审查确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房应包括物业服务企业用房、业主委员会办公用房。物业服务用房交付使用时具备正常使用功能。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。违法建筑、临时建筑、公共场所和其他共用部位不得作为物业服务用房。
（八）建立住宅小区分级评定制度。市房地产行政主管部门依据《伊春市住宅区物业分级管理评定标准》对全市住宅小区进行等级评定，对物业服务企业的物业服务实行动态管理。对达不到相应收费等级的小区，责令物业服务企业进行整改，整改后仍不达标的，予以降等，直至取消其物业服务企业资质。同一小区的物业等级评定原则上每两年一次。
（九）完善物业服务和收费制度，规范物业服务和收费标准。按照国家和省的相关规定，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的物业服务收费机制。实行市场调节价的，由建设单位或业主与物业服务企业在物业服务合同中共同约定服务价格。实行政府指导价的，按照市价格主管部门和房地产行政主管部门公布的基准价及浮动幅度，由建设单位或业主与物业服务企业在物业服务合同中约定具体服务收费标准。物业服务企业应当到市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
（十）逐步加强老、旧、散区物业管理，完善老、旧、散区基础设施。未实行物业服务的旧住宅区和单体住宅楼，由所在社区居委会组织业主选聘保洁人员维护其环境卫生，费用由全体业主承担。选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关业主承担。市、区两级政府要加大对旧小区改造的投入力度，每年都要安排一定的专项资金用于物业管理，重点解决楼房漏雨、上下水、小区道路、绿化、亮化等问题。
三、营造良好的物业管理环境
（十一）加大对物业服务企业的扶持力度，为企业减负。整合物业企业资源，把好市场准入关，从源头上控制不具备条件的物业企业进入市场。对多家管理的物业小区进行整合，按照“条块结合，属地划分”的原则，对物业小区重新划分。鼓励企业之间兼并重组，实现物业企业的规模整合，形成“大物业”管理“大小区”的格局，从而提高物业企业的竞争力。在物业管理区域内，公共服务单位直接面对用户并向最终用户收取有关费用的，应依法承担物业管理区域内相关管线和设备设施的维修、养护责任。
（十二）加强物业管理区域的社会治安综合治理工作。公安、司法、民政部门应与社区居委会相互协作，指导业主大会、业主委员会和物业服务企业共同做好物业管理区域的治安管理、民事调解、民生救助等项工作。
（十三）加强市容卫生管理和环境保护。市容环境卫生管理部门应加大对物业管理区域内环境卫生的监督管理，明确物业服务企业卫生管理标准和职责，做好物业管理区域内户外广告、牌匾的设置审批和监督管理。环保部门应加强物业管理区域居住环境的监督管理，依法查处物业管理区域内烟尘、噪声等环境污染行为。
二○一○年五月四日
