新余市人民政府办公室关于加强市区社区物业管理工作的意见（余府办发〔2009〕36号） 各县（区）人民政府、管委会，市政府各部门，市直各单位：
为进一步加强我市物业管理工作，理顺监督管理体制，建立长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，推进和谐社区和“文明城市”建设，根据国务院《
物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，提出以下意见：
一、统一思想，充分认识加强市区社区物业管理的重要意义 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。近几年来，随着我市城市化进程的不断加快，物业管理工作在社区建设和城市管理中的作用日渐突出，特别是在创“文明城市”工作中日显重要。各区政府（管委会）、市直有关部门要站在全面落实科学发展观，构建和谐社会的高度，充分认识加强市区社区物业管理工作的重要性，进一步统一思想，积极采取措施，破解实践难题，建立健全长效物业管理机制，不断扩大社区物业服务覆盖范围，努力提高我市物业管理工作水平。
二、明确职责，建立健全市区社区物业管理的工作机制 各级各有关部门要高度重视物业管理工作在构建和谐社会中的作用，加强领导，明确市、区两级的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织的作用。社区物业管理必须按照“条块结合，以块为主”和“区属地负责，街道办事处具体组织，社区居委会落实，市房管部门监督指导”的原则，建立市、区政府（管委会）、街道办、居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，形成上下联动，社会齐抓共管的工作机制，共同推进市区社区物业管理工作。
㈠市房产管理局主要负责研究拟定物业管理的相关政策和行业标准；负责物业服务企业资质的审批；负责住宅专项维修资金账户的监督；负责指导区物业管理机构和街道加强社区物业服务活动的日常监管工作，牵头协调市级相关部门共同做好物业管理相关工作，组织实施对区、各部门推进物业管理工作情况的检查考核。
㈡各区政府（管委会）对辖区内的物业管理工作负总责，明确相关部门负责对辖区物业管理进行监督、检查和指导；负责本辖区前期物业管理招投标、物业服务企业资质申报和年度核验的初审工作；负责本辖区业主大会成立和业主委员会备案工作；负责对本辖区住宅专项维修资金账户的监督；参与本辖区新建住宅项目的联审联验工作；负责监督本辖区物业管理用房的使用；负责处理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；监督和指导所辖街道办事处、社区居民委员会的有关工作。
㈢各街道办事处具体组织辖区内物业管理工作。负责会同有关方面划定社区物业管理区域，做好新建居住小区的交接管理；负责组织辖区内物业服务质量的检查考评；负责组织辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举业主委员会工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导、协调；负责联席会议的组织召集，协调处理物业管理与社区管理的关系。住宅区物业管理出现较大矛盾纠纷，并影响业主正常生活秩序的，辖区办事处要及时牵头组织居委会、派出所、物业服务企业、业主委员会等参加联席会议进行协调解决。
㈣各社区居委会负责协助街道办事处和业务主管部门做好社区物业管理工作；参与和组织辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举；对住宅区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调；指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织，调处物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为并及时向有关行政执法部门反映。
㈤公安、城管、规划、建设、环保、物价、工商等相关职能部门应当依据各自职责、分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。各相关职能部门要加大执法监管力度，对小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，按照各自职责依法从严查处，维护小区正常的公共管理秩序。
三、因地制宜，合理确定市区社区物业服务的管理模式 社区物业管理实行等级性服务和基础性服务并举，积极推进和完善市场化、专业化、规范化管理。各区结合社区建设规划，并根据各类住宅小区的建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需要、业主意愿和服务约定等情况，合理确定物业服务的管理模式和组织形成。
㈠新建普通商品房住宅小区，要全面推行市场化的等级性物业服务管理。小区开发建设单位应当严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理；业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建商品房住宅小区全面实行规范的等级性物业管理服务。
㈡老旧住宅小区，要结合环境整治逐步解决基础设施配套问题，相应完善物业服务管理。对整治后具备条件的，应依法成立业主委员会和召开业主大会，按照有关法定程序选聘物业服务企业实施等级性物业管理服务；对暂不具备条件的，可由街道和社区建立小区物业服务组织，或者采取“楼幢管理”模式，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理；规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施一家管理，差异服务。
㈢新建低价位拆迁安置房，保障性商品房等住宅小区，创造条件逐步推进市场化物业管理。前期物业服务由街道和社区组织管理；有条件成立业主委员会的，按照有关程序确定物业服务管理模式。物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，业主委员会应当及时召开业主大会，重新选聘物业服务企业；暂时不能落实的，所在街道要协调指导社区居委会和业主委员会组织临时物业服务管理。
四、突出重点，着力抓好规范物业管理的关键环节 ㈠进一步完善物业配套设施建设。新建住宅项目应当按照规定标准配套建设物业管理用房，并应当与主体工程同步交付使用，配套建设的物业管理用房产权归全体业主所有。现有住宅小区物业管理用房配建不到位或者被挤占挪用的，市规划、房管部门要督促相关建设单位和责任主体补建或者清退。老旧住宅小区要结合环境整治，由各区组织街道、社区和相关单位多渠道筹措资金援建、配建物管用房，市有关部门要在建设规划和配套政策上给予支持。
㈡进一步规范住宅专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。市房管部门要根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令165号）等有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，研究制定住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序，规范完善监管机制，落实监管责任。要加大住宅专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任，并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题。区物业主管部门和街道要依法加强监督管理，及时调处有关矛盾纠纷。
㈢进一步提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。物业主管部门和街道要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导监督。要规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，把好程序关和选人关，要从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。要加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理的有关法律法规和政策，提高依法履行职责的能力。要健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。物业服务暂由社区组织直接管理的，社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。
㈣进一步强化物业服务行业监管。规范市场准入，市房管部门要依法加强物业服务企业的资质管理，完善物业服务招投标管理办法，进一步健全区级物业主管部门和街道参与监督管理的工作机制，要监督开发建设单位做好前期物业管理的招投标工作，指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。加强日常监管，街道、社区应当会同物业主管部门定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，为广大业主提供质价相符的服务，建立健全企业信用档案，建设数字化、网络化监管平台，实现资源信息共享。完善物业服务退出机制，对物业服务企业中途退出或者终止服务的，要监督其依法移交物业管理用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。
㈤进一步规范物业服务收费机制。切实加强行政监管，市物价部门要会同房管部门完善物业服务定价成本监审制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业服务企业收费行为，对违反规定的收费行为，要依法及时进行查处。注重完善合同约束，开发建设单位与房屋买受人签订商品房销售合同，应当有约定前期物业管理服务内容和收费标准的相关条文。业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，要明确各自的权利、义务和责任。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或者物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设、物业主管部门和街道要督促相关责任单位及时妥善处理。对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。
五、狠抓落实，完善物业管理的长效机制 ㈠加强组织领导。市政府成立社区物业管理工作领导小组。组长由市政府分管副市长担任，成员由各区政府（管委会）和市房管、公安、城管、规划、建设、财政、环保、物价、工商等部门的负责人担任。领导小组下设办公室，办公室设在市房管局。各区也要成立相应机构，把加强社区物业管理服务作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实办事机构，制定工作方案，明确任务，细化责任，加快建立一级抓一级，层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。
㈡加强政策扶持，落实保障措施。加大老旧住宅小区环境整治的财政支持力度，将老旧住宅小区环境整治工作列入市、区两级年度城建计划，视财力情况安排专项改造资金，逐步解决小区基础配套设施方面的突出问题。
㈢加强宣传，营造良好的氛围。各地各有关部门和新闻媒体要采取多种形式加强物业管理宣传工作，引导广大业主树立物业服务的消费意识，支持物业管理活动，及时缴纳物业服务费，自觉维护社区公共秩序。各级党政机关和企事业单位要教育干部职工自党遵守物业管理法律法规，积极参与和谐文明社区建设，营造全社会齐抓共管的良好氛围。
二○○九年九月二十四日
