厦门市住宅区物业管理条例实施细则

厦门市人民政府关于颁布《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》的通知（厦府[2003]283号　2003年12月6日）
各区人民政府，市直各委、办、局，各有关单位：
　　根据《厦门市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，现制订颁布《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》，请认真贯彻执行。

　　第一条　根据《厦门市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）的规定，制定本细则。

　　第二条　《条例》所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人，包括取得房屋产权证的所有权人、已签订房屋买卖合同并经房屋管理部门登记备案的买受人、以及拆迁安置协议或购买经济适用房确定的房屋所有权人。

　　开发建设后尚未出售的房屋，其开发建设单位视为业主。

　　第三条　《条例》所称入住是指业主收到书面入住通知并办理完相关入住手续。

　　业主在收到书面入住通知的限定期限未办理入住手续，经书面催告仍逾期未办理入住手续的，视为入住。入住通知应当符合法律法规规定和合同约定。

　　第四条　《条例》所称物业的前期管理是指首个业主办理完入住手续至业主委员会依法成立时止的物业管理服务活动。

　　第五条　物业管理区域以立项、规划批准的范围确定。但有下列情况之一的，可以由开发建设单位、管理责任单位或业主委员会提议（有业主委员会的应当由业主委员会提议），建设行政主管部门会同有关部门根据方便管理服务、节约管理成本和业主自愿原则划定：

　　（一）一个物业管理区域超出立项、规划手续批准的范围；

　　（二）已实施物业管理的多个物业管理区域合并；

　　（三）物业管理区域不明确的旧城区、城中旧村区及其他区域拟实施物业管理的。

　　第六条　市建设行政主管部门在组织实施《条例》中，负责制订行业发展规划及实现规划目标的相关政策和措施；负责物业管理服务企业的资质管理和从业人员的培训教育；负责组织有关部门对物业管理区域的物业管理服务进行考评。市建设行政主管部门可委托区建设行政主管部门办理《条例》和本细则规定的事项。

　　在区建设行政主管部门监督指导下，街道办事处、镇人民政府负责本辖区物业管理区域的业主会议召开、业主委员会选举等有关事宜的指导、协调工作。

　　社区居民委员会依照本细则在配合、参与协调和监督指导所辖的物业管理区域的物业管理活动的过程中，有权对影响和损害业主利益、公众利益的事项进行劝导、教育或提请街道办事处、镇人民政府或有关行政管理部门进行监督管理。

　　厦门市物业管理协会应加强自身建设，建立健全对物业管理服务企业、业主委员会等会员单位的自律管理制度，并配合市建设行政主管部门做好从业人员培训教育等行业发展工作。

　　第七条　开发建设单位在组织召开第一次业主会议选举产生业主委员会的前一个月，应书面报告住宅区所在区建设行政主管部门。区建设行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居民委员会代表，组成业主自治监督指导小组。

　　第八条　业主自治监督指导小组履行以下职责：

　　（一）依照物业管理服务的有关法律法规对开发商组织召开的第一次业主会议进行监督；?

　　（二）经三分之二以上小组成员同意，有权对业主会议的召开程序、表决办法、表决事项等事宜提出监督意见；

　　（三）对业主会议召开、业主委员会组成过程中的纠纷进行协调；

　　（四）发现违法行为及时向有关执法机关报告。

　　第九条　业主可以委托代理人出席业主会议。物业代管人、物业使用人可凭有效证件（代管证件、租赁合同有直接委托或约定的，依委托或约定代行业主的权利义务）参加业主会议并行使委托授权范围内的权利事项。其它代理人的授权委托书应经公证机关公证或所在物业管理区域的社区居民委员会确认。

　　第十条　开发建设单位应于第一次业主会议召开的前15天，将会议的时间、地点、形式、审议表决内容、业主委员会候选人名单及简历、投票权数、参加会议业主或代表的权利义务等在物业管理区域的显著位置张榜公布，同时书面通知每位业主。

　　第十一条　开发建设单位应在《条例》规定的期限内自行组织召开或委托市物业管理协会、已进驻的物业管理企业组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会。逾期未组织召开或开发建设单位因破产倒闭等客观原因无法组织召开第一次业主会议的，可由住宅区所在的业主自治监督指导小组直接组织召开或委托已实施物业管理的企业组织召开第一次业主会议，并选举产生业主委员会。

　　第十二条　第一届业主委员会委员候选人可由以下方式推荐产生：

　　（一）由住宅区内20位以上业主签名推荐、住宅区超500户的按百分之五以上业主签名推荐，或按住宅区楼宇的幢号、梯号、楼层签名推荐。但推荐人不得重复签名推荐；

　　（二）开发建设单位推荐；

　　（三）由住宅区所在社区居民委员会推荐。

　　开发建设单位、社区居民委员会推荐的候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。?

　　第十三条　第一次业主会议的组织者应将推荐产生的侯选人的个人简况在住宅区公示，公示时间应不少于3日。

　　第十四条　由业主自治监督指导小组从推荐产生的候选人中指定若干名候选人，配合业主会议的组织者开展拟订业主公约草案、业主委员会章程草案、选聘物业管理企业方案草案及其他需要提交第一次业主会议表决的文件资料等筹备工作。

　　第十五条　在业主自治监督指导小组监督下，第一次业主会议按下列程序召开：

　　（一）公布会议程序；

　　（二）组织召开第一次业主会议的代表汇报会议的组织情况；

　　（三）开发建设单位或其委托的物业管理企业汇报前期物业管理的情况；

　　（四）介绍业主委员会候选人基本简况；

　　（五）依照表决权数投票差额选举业主委员会委员；

　　（六）已推选出的业主委员会委员投票选举业主委员会主任委员及副主任委员；

　　（七）在业主委员会主任委员主持下，修改业主委员会章程草案、业主公约草案及提交第一次业主会议表决的文件资料并根据需要推选业主委员会执行秘书；

　　（八）对业主委员会章程、业主公约、授权事项、执行秘书人选及其它有关住宅区公共利益的重大事项进行表决。

　　第十六条　业主委员会委员应符合以下条件：

　　（一）遵守物业管理法律、法规、规章和业主公约、业主委员会章程；

　　（二）有足够的时间履行业主委员会委员职责；

　　（三）品行端正，具有较强的责任感并热心公益事业；

　　（四）具有完全民事权利能力和民事行为能力；

　　（五）在本市实际居住。

　　第十七条　属于下列情形之一的业主委员会委员，可由业主会议、临时业主会议予以终止业主委员会委员资格：

　　（一）不符合《条例》第十条、本细则第十六条规定情形的；

　　（二）违反物业管理法律、法规、业主委员会章程、决议，情节严重或造成严重后果的；?

　　（三）无故缺席业主委员会会议、业主会议连续三次以上；

　　（四）利用业主委员会委员职权侵害业主合法权益和非法干预物业管理企业正常物业服务活动的；

　　（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈；

　　（六）因疾病等原因无法继续履行业主委员会委员职责的；

　　（七）其它不适宜担任业主委员会委员的情形。

　　第十八条　第一次业主会议召开以后入住的业主，有权了解住宅区物业管理的有关事项。

　　第十九条　业主委员会任期临届满，现届业主委员会在业主自治监督指导小组的监督指导下，组织召开业主会议进行换届选举。换届选举按以下程序进行：

　　（一）换届选举前15天，业主委员会或其委托物业管理企业将换届选举事项告知全体业主。告知事项应包括：

　　1、换届依据；

　　2、推荐候选人办法；

　　3、会议程序；

　　4、监督指导单位及电话等内容。

　　（二）按本细则第十二条第（一）项之规定推选候选人。

　　（三）换届选举前7天，由业主委员会或其委托物业管理企业将会议的时间、地点、形式、议题、候选人名单及简历、投票权数等事项在物业管理区域的显著位置张榜公布。

　　（四）会议议程应包含的内容：

　　1、业主委员会代表作工作报告；

　　2、物业管理企业作工作报告；

　　3、宣读候选人名单及简况；

　　4、推荐监票员；

　　5、按表决权数投票表决；

　　6、已当选的业主委员会委员以无记名投票选举业主委员会主任委员及副主任委员；

　　7、其它事项在新一届业主委员会主持下审议表决。

　　（五）换届选举结果在10日内向住宅区所在的区建设行政主管部门备案。

　　第二十条　公共设施、设备相对独立的分期开发的住宅区，先期开发面积超过2万平方米，且先期开发住宅区符合业主委员会成立条件的，经住宅区所在区建设行政主管部门确认，召开临时业主会议并成立临时业主委员会。

　　临时业主会议的召开程序、条件、职责及临时业主委员会权利和义务与业主会议、业主委员会相同。

　　第二十一条　分期开发的住宅区完成整个住宅区开发建设，且符合业主委员会成立条件的，应按《条例》及本细则的规定组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会，临时业主委员会同时自行终止。

　　由开发建设单位或临时业主委员会申请，经住宅区所在区建设行政主管部门同意，可由临时业主委员会组织召开业主大会，按本细则规定的换届选举程序召开业主会议并进行业主委员会换届选举。临时业主会议视同第一次业主会议。

　　第二十二条　业主委员会应建立公章管理制度，并经全体委员过半数通过。公章管理人违反制度使用公章的，由公章使用人承担相应责任。

　　第二十三条　业主委员会应建立业主及使用人的投诉受理制度。受理以下事项：

　　（一）对物业管理服务合同约定事项的投诉；

　　（二）对业主公约约定事项的投诉；

　　（三）对业主会议、临时业主会议及业主委员会职权内作出决定事项的投诉；

　　（四）对物业管理服务中的其他民事纠纷进行调解。

　　业主委员会应认真受理投诉和纠纷案件，对处理不了的投诉案件可提请街道办事处、镇人民政府或区建设行政主管部门协调解决，也可告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。在投诉受理中，发现违法行为的，业主委员会应予以劝阻、制止，并向有关行政主管部门报告。

　　第二十四条　业主委员会可以指定委员或执行秘书或成立专门机构受理投诉，并给予投诉受理工作人员适当经济补助。

　　投诉受理处理结果应向投诉人反馈。投诉受理处理的汇总情况应向业主会议公布。

　　第二十五条　开发建设单位是前期物业管理服务责任单位。开发建设单位应就前期物业管理的有关事项与购房人在房屋买卖合同中明确或同时签订前期物业管理服务协议。

　　房屋买卖合同就前期物业管理事项约定或前期物业管理服务协议主要包括以下内容：

　　（一）物业管理服务单位；

　　（二）物业管理服务收费价格；

　　（三）物业管理服务标准；

　　（四）对物业管理服务投诉的管理办法；

　　（五）业主的权利和义务；

　　（六）纠纷处理途径。

　　第二十六条　开发建设单位不得将违法建筑、临时建筑以及擅自将公共场所或公共部位改变规划、设计、使用性质作为物业管理用房移交业主委员会。

　　第二十七条　开发建设单位向业主委员会移交物业时，所移交的物业管理区域内的公共设施或房屋的共用部位、共用设备应完好，有损坏的，开发建设单位应组织修缮后移交。?

　　开发建设单位与业主委员会的移交事项应列出清单，注明公共设施、共用部位、共用设备的状况及移交日期。移交文件应有开发建设单位代表和业主委员会代表签字并加盖公章。

　　第二十八条　前期物业管理服务合同期限至业主委员会成立后选聘物业管理企业时届满。业主会议或受业主会议委托的业主委员会选聘物业管理企业，其物业管理服务合同期限至下一届业主委员会产生后选聘物业管理企业时届满。

　　第二十九条　物业管理服务合同应载明《条例》第十六条的内容，同时应具体明确以下事项的管理服务标准、要求及相关的权利义务：

　　（一）住宅楼共用部位的维修维护；

　　（二）电梯的保养和维修；

　　（三）化粪池的维护清理；

　　（四）停车场的管理；

　　（五）对业主的室内装修管理责任和义务；

　　（六）档案资料的保管责任；

　　（七）安全防范服务；

　　（八）其它公共服务设施设备的管理责任；

　　（九）业主公约中属住宅区管理秩序的内容。

　　以上管理服务项目，国家或行业有标准的，应依照标准执行。

　　第三十条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业管理企业代为收取相关费用的，委托服务费用由双方协商确定。

　　第三十一条　物业管理企业不得将整体物业管理服务工作转包其他企业或个人，但可就专业管理服务项目委托专业公司承担。专业管理服务需要资质资格条件的，应委托有相应资质资格的专业服务企业承担。

　　第三十二条　全体业主共有的公共场所用于经营的，业主会议或其授权委托的业主委员会可以委托物业管理企业经营管理，经营收益归全体业主所有。该经营收入除依合同约定支付物业管理企业管理服务费用外，经业主会议或经业主会议授权的业主委员会表决通过，可作如下用途：

　　（一）补充房屋公共维修金或公共设施专用基金；

　　（二）添置业主委员会办公用品；

　　（三）租用业主会议场地；

　　（四）支付执行秘书、投诉受理工作人员工资。

　　第三十三条　物业管理企业依委托合同提供物业管理区域内公共事务的物业管理服务外，可以对业主提供非公共事务的物业管理服务，服务标准和费用由物业企业与业主另行约定。

　　第三十四条　物业管理区域内的业主出租房屋时，应告知承租人物业管理有关规定和要求，并就缴交物业管理费等有关事项在租赁合同中明确。

　　第三十五条　物业管理企业在实施物业管理服务时，应尽必要的注意义务。发现物业管理区域内存在安全隐患时，应及时向业主委员会、有关业主及相关管理部门报告；在物业管理区域内发生突发性的安全事故或可能导致危害后果的事件时，应及时向有关部门报告并采取必要措施予以消除或控制；发现违法行为时，应予以劝阻、制止，并及时向有关执法机关报告。

　　第三十六条　物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十七条　物业管理服务费用由业主和物业管理企业根据政府的指导价格，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则协商确定。

　　第三十八条　前期物业管理服务费的收费标准，由开发建设单位与买受人在房屋买卖合同中约定。前期物业管理期间，开发建设单位或其委托的物业管理企业不得收取房屋买卖合同约定以外的其他费用，法律、法规、规章规定的除外。

　　第三十九条　开发建设单位可根据企业自身情况减、免收取物业管理服务费，但不得以此为由降低合同约定或承诺的管理服务标准。

　　开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减收、免收物业管理服务费超出前期物业管理期间的，开发建设单位依法向业主委员会移交工程建设档案资料时，应与业主委员会签订提供担保的减、免物业管理服务费合同，并报市建设行政主管部门、市价格行政主管部门备案。

　　第四十条　开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减免的，由开发建设单位根据其与业主委员会的合同约定物业管理服务费向物业管理企业支付约定或承诺减、免部分的物业管理服务费。物业管理企业对尚不足物业管理服务委托合同约定标准的物业管理服务费差额向物业管理区域内的业主收取。

　　第四十一条　物业管理企业应依照物业管理服务合同的约定向物业区域全体业主公布物业管理服务费的收取情况；物业管理服务合同未约定的，应每半年公布一次。公布的内容包括：

　　（一）收取依据和标准；

　　（二）应缴物业管理服务费的总面积和收取情况，其中对未收取的，应列名单和注明原因；

　　（三）公共场所经营收入；

　　（四）公摊水电费用的收取、使用情况；

　　（五）房屋维修金和公共设施专用基金的收取、使用情况。

　　第四十二条　承接多个物业管理服务项目的物业企业应以物业管理服务项目为财务核算对象建立企业财务二级核算制度。

　　业主委员会有权对其物业管理服务项目的收费进行监督。

　　第四十三条　物业管理区域应依法设置房屋公共维修金制度。房屋公共维修金缴交标准和使用管理办法由业主委员会制定，报业主会议表决通过后实施。房屋公共维修金由业主委员会委托物业管理企业在收取物业管理服务费时一并收取，并由业主委员会按幢号或梯号专帐管理或委托物业管理企业管理。

　　房屋公共维修金缴交标准不得低于市价格行政主管部门核定的最低缴交标准。

　　第四十四条　物业管理区域内的房屋公共维修金与公共设施专用基金可以合并管理使用。具体管理办法由市建设行政主管部门会同有关部门制定实施。

　　第四十五条　业主委员会成立以后，未售或已售未装修使用的房屋按物业管理服务合同约定的物业管理服务收费标准减半缴交，公摊水电费按公摊标准减半缴交，业主会议作出决定的除外。

　　办理装修手续或其他用途使用的，应按物业管理服务合同约定金额缴交物业管理服务费?

　　第四十六条　对装修人履行装修协议的，物业管理企业收取的装修押金应于装修人向物业管理企业报告装修项目竣工后的5个工作日内退还。

　　物业管理企业对装修人违反装修协议不予返还的装修押金，除可提取10%的管理费之外，应专款储存至业主委员会成立后移交，并入物业区域房屋公共维修金管理使用。

　　第四十七条　《条例》第二十九条第（六）项“其他必要资料”系指满足公共设施、共用部位、共用设备使用、维修、管理的基本要求的有关资料。

　　第四十八条　本实施细则由市建设行政主管部门负责解释。

　　第四十九条　本实施细则自2004年1月1日起实施。