物业审计

　　近年来随着我国物业管理法规的不断完善，特别是在物权法公布以后，小区业主的主人翁意识越来越强，物业管理公司的经营也越来越规范，许多小区纷纷成立了业主委员会，同时也有许多小区的业主及业委会希望对物业管理处多年的财务状况进行审计。

       本人所在的会计师事务所是国内较早开展由业委会委托对小区管理处进行审计工作的事务所。我们从2004年开始涉足该审计领域，在随后的7年时间里我们审计了深圳市大大小小的几十个物业小区。在多年的审计中我们发现，无论是物业管理公司、房地产开发商、物业管理处还是业主委员会、业主或者是政府相关管理部门对物业审计均存在不同程度的误解。首先是政府管理部门的部分官员认为小区业委会委托会计师事务所对物业管理处进行审计会造成小区的不和谐甚至最终会造成社会动荡；其次是物业管理公司、房地产开发商认为业委会委托事务所对管理处进行审计就是要故意找茬，就是要减管理费，就是要将物业公司赶走；最后，部分业主、部分业委会认为，委托会计师事务所进行审计的惟一目的就是要让事务所帮助他们找管理处、物业公司、房地产开发商的毛病，找他们违法违规的事实，然后抓住这些问题做文章，最终将物业公司赶走。

　　其实，上述几方对物业审计的认识都过于狭隘。那么业主应如何正确实施对物业小区的审计，物业公司、开发商及政府相关部门又应如何正确对待业主委托事务所进行的物业审计呢?

　　本人认为，业委会委托会计师事务所对小区进行物业审计，该行为本身就是法律赋予业主的法定权利，根据《深圳经济特区物业管理条例》第九十五条的规定：业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计，审计费用从物业服务费中支出。因此物业管理公司是没有理由拒绝审计的，在实际操作中，采用佣金制的物业公司不能拒绝审计，而采用包干制的物业公司可以拒绝审计但不可拒绝对本体维修资金的审计。业主与物业公司的关系类似于主人与管家的关系，业主出钱聘请物业公司对小区进行管理服务。业主日常交给物业公司的款项包括两部分，一是支付给物业公司的报酬——佣金，二是交由物业公司代为管理的款项——物业管理费，这部分资金其实质仍是业主的，只是暂由物业公司管理，代为支付日常的费用，这些费用包括小区保安费、清洁费、绿化费、设备维修费等，物业审计的主要部分就是对该物业管理费的日常收支情况进行审计，因此业主对自已资金的收支情况进行审计在情在理，均是合法的。

　　本人认为，对于物业审计的目的不论是业主还是物业公司都应该有一个正确的认识，物业审计不应简单地沦为部分业主打倒物业公司，赶跑管理处的工具，同样物业公司也不应该由于自身的服务不到位，业务不规范，存在部分侵犯业主权益的嫌疑就害怕审计、拒绝审计。物业审计应该达到公开财务信息、公开相关的产权信息、公开物业公司对小区的管理信息的目的，促进业主与物业公司之间的信息交流与沟通、规范物业公司的管理服务行业，规范业主的监督行为，最终达至业主、物业公司的双赢。业主通过物业公司规范专业的服务真正做到安居乐业，同时还可享受到物业增值的实惠，物业公司通过规范专业的服务赢得口碑，建立良好的品牌并获得长久合理的经营利润。

　　第一，物业管理是一种特殊的服务行业，其财务核算有其特殊之处。据本人考证目前国内还没有制定专门的物业管理行业会计制度，根据相关会计法规规定物业管理行业适用《施工企业会计制度》。

　　第二，在税收征管方面，税务部门是否应该对物业管理费结余征收企业所得税也存在较大的争议。

　　第三，物业审计是一种特殊目的的审计，它有别于传统的会计报表审计，不是简单地对会计报表发表审计意见。物业审计的实质是一种取证，是注册会计师在审计过程中充分收集审计证据以证实物业公司、房地产开发商在物业管理及房地产开发过程中及交楼后是否合法地、规范地履行了相关的职责。

　　第四，目前财政部、中国注册会计师协会均没有出台对物业审计的规范性指引文件，对会计师如何进行物业审计，审计什么内容，审计程序如何，审计报告如何表述，审计报告的格式、内容如何等等均没有规范。

　　第五，注册会计师的审计范围应该是在法律允许的范围内由委托方的业主与被委托方的会计师事务所来确定。物业审计的范围一般包括：财权(资金管理、财务核算)、产权(停车位、公共区域、会所、管理用房等)、管理权(日常物业管理、日常内部管理)。

　　第六，审计收费。目前注册会计师协会及政府的物价部门并没有单独对物业审计制定专门统一的收费标准。根据注册会计师行业的惯例，审计收费可以按资产总额或审计的时间成本中较高的一项进行收费，因此我们事务所是根据时间成本来确定审计收费的。对于审计收费的问题，《深圳经济特区物业管理条例》第九十五条规定：审计费用从物业服务费中支出。因此审计费的多少及如何支付审计费只能是由业委会代表全体业主与会计师事务所协商，物业公司不应该也不可能对审计收费进行干涉。

　　第七，选择及确定会计师事务所是业主的权利。根据《深圳经济特区物业管理条例》第九十五条的规定及《中国注册会计师法》的相关规定，业主可以自由选择及确定会计师事务所，物业公司、政府相关管理部门无权干涉。但本人认为，为了使业主最终确定的会计师事务所更专业更符合业主的整体利益，业委会可以采用公开招标的形式来选择确定会计师事务所。

　　第八，会计师事务所最终出具的正式审计报告是具有法定效力的，会计师事务所出具的审计报告是不需要经过物业公司的认可，也不需要经过政府相关部门的批准的，这是《中国注册会计师法》赋予注册会计师的权利。

　　业主委托会计师对物业管理处进行物业审计是近几年才开始的新鲜事物，其中相关的法规及政策均不完善，这需要业主、物业公司、会计师事务所、注册会计师协会及政府相关部门进行共同的努力，规范及完善各自的行为，最终达至各方利益的共赢并创造和谐社区。