威海市人民政府关于进一步加强城市物业管理工作的意见（威政发〔2008〕53号 二00八年十一月二十二日） 各市、区人民政府，高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管委会，市政府各部门、单位：
为进一步加强和规范我市物业管理工作，提升城市管理水平，满足市民对物业管理的需求，促进和谐威海建设，根据《
中华人民共和国物权法》、《
物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，现就进一步加强城市物业管理工作提出如下意见：
一、明确职责，建立健全物业管理分工协作机制 物业管理关系群众切身利益，是加强城市管理，改善人居环境，促进社区文明建设，构建社会主义和谐社会的需要。各级各有关部门、单位一定要高度重视物业管理工作，将其摆上重要议事日程，切实加强组织领导。各级要建立物业管理部门联席会议制度，及时研究解决工作中出现的重要问题。市联席会议由环翠区政府、高区管委、经区管委和市房管、公安、民政、建设、规划、环保、物价、城管执法、工商、消防、供水、供电、供热、供气、通信等单位参加，市房管部门负责联席会议的日常工作，组织行业管理重大问题调研，汇总重大事项和情况，及时提报联席会议研究。
各市区政府、开发区和工业新区管委要按照属地管理、分级负责的原则，加强对本辖区物业管理工作的领导，建立健全长效机制，做好物业管理小区及社区的社会稳定工作；要加大落实街道办事处（镇政府，下同）、社区居委会对物业服务企业的监督、协调力度，协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在物业管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件，切实推进物业管理工作的健康发展。
街道办事处、社区居委会要做好小区属地管理工作，负责组建业主大会筹备组，筹备召开首届业主大会会议，监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作；要充分发挥综合协调优势，将物业管理纳入辖区综合管理范围，把创建文明小区、安全小区与创建物业管理示范小区结合起来，及时协调解决物业管理中出现的综合性问题，会同物业主管部门及时处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉；物业管理覆盖面比较广的，要安排专人负责此项工作。
政府有关部门、单位要从大局出发，各司其职，各负其责，密切配合，齐抓共管，积极做好物业管理和服务工作。市房管部门是全市物业管理行政主管部门，要积极宣传贯彻国家、省、市物业管理有关法律法规和政策，制订我市加强物业管理的有关政策措施，对市区、开发区和工业新区物业主管部门的业务进行指导和监管，抓好物业服务行业队伍的培训，加强物业服务行业管理和诚信制度建设，搞好物业管理纠纷协调处理等工作。市公安部门负责对物业服务企业保安人员（公共秩序维护员）进行监管、培训，指导物业服务企业做好安全防范工作。市消防部门负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。市民政部门要结合社区建设，协助物业主管部门做好物业管理工作。市建设部门负责对物业项目建筑工程质量进行监管；在项目设计审查时，将小区公共配套设施设备、物业管理用房纳入审查范围。市规划部门负责将物业管理用房纳入建设项目规划审查范围；依法查处物业管理区域内违反规划管理进行建设的违法行为。市环保部门负责依法查处物业管理区域内建筑工地噪声、燃煤锅炉烟尘污染环境等违法行为。市物价部门负责会同市物业主管部门制定物业服务收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为。市城管执法部门负责依法查处物业管理区域内违反市容管理及其他影响居民生活环境的行为。市工商部门负责依法查处物业管理区域内非法广告行为，加强对物业管理区域内经营项目的审批管理。供水、供电、供热、供气、通信等单位要认真做好物业管理区域内相关设施的建设和维护工作。
二、依法规范，切实加强新建住宅小区的物业管理工作 （一）积极引导开发建设单位和物业服务企业相分离。要积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业服务企业自觉提高服务水平。对新建住宅小区，开发建设单位要根据住宅小区前期物业招投标管理的有关规定，通过公开招投标形式选聘物业服务企业，并将物业服务合同报物业主管部门备案。对没有通过公开招投标方式选聘物业服务企业的，物业主管部门要依法查处。同时，要建立健全物业管理退出机制，淘汰服务水平不高、管理差的物业服务企业；凡物业服务企业退出管理的，物业主管部门要配合街道办事处、社区居委会督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给所在街道办事处。
（二）严格依法配置物业管理用房。物业管理用房的面积原则上按开发项目建筑面积3‰至5‰的比例配置，且不低于100平方米；零星物业可适当减少，但不得少于50平方米。物业管理用房应当具备基本使用条件，水、电、暖、通信等配套齐全，不得建在地下或半地下，不得提供毛坯房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，开发建设单位不得擅自处分。规划部门要在建设工程规划许可证中标明物业管理用房的面积，并在批准的规划图纸中标注物业管理用房的具体位置。物业主管部门要依法对物业管理用房的配置情况进行验收，经验收合格的，由房管部门依法在房屋登记薄中予以记载；不合格的，建设部门不得予以综合验收备案。开发建设单位要向前期物业服务企业支付前期物业管理启动费，并依法移交配套设施设备、地下管网工程竣工图等验收资料和技术资料，对不移交的，物业主管部门要依法处罚。前期物业管理启动费标准，由市物价部门会同市物业主管部门制定。
（三）进一步明确物业维修责任。开发建设单位要按照国家有关规定和《住宅质量保证书》的承诺，承担物业保修责任，不得将责任转嫁给物业服务企业或业主。开发建设单位不提供《住宅质量保证书》或利用格式合同擅自缩短法定保修期限的，建设部门要责令其改正，并依法予以处罚，买受人有权拒绝接收房屋。业主要依法交存住宅专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
（四）认真做好业主自治工作。物业管理区域入住率达到50%后，街道办事处、社区居委会要积极组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用；物业主管部门要积极配合，依法做好指导、监督工作。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益；要依法接受物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费和住宅专项维修资金；要加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。
三、突出重点，切实加强住宅小区综合治理 （一）加快旧住宅小区改造进程。各县级市要采取有效措施，对辖区旧住宅小区进行综合整治。对需要改造的旧住宅小区，应首先由所在街道办事处组织召开业主大会，成立业主委员会，承诺改造后实行物业管理，并向物业主管部门书面申报，由物业主管部门制定计划，报同级政府批准后实施。现有旧住宅小区的物业管理，应根据因地制宜、分类实施的原则，采取专业物业服务企业合同制管理、原建房单位（售房单位）自行管理、社区组织管理、业主自营式管理等多种方式。对基础设施比较完善，居民生活水平比较高的旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理；对基础设施不健全、低收入人群集中的旧住宅小区，应以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本服务内容，推行以社区服务中心为管理主体、低收费的基本服务。
市建设及环翠区、高区、经区、工业新区建设主管部门要组织有关部门、单位，针对市区旧住宅小区基础设施陈旧、排污管网老化、绿地退化严重等问题，按年度制订整治改造计划和具体方案，由物业主管部门组织实施；市政部门负责修补通向住宅区域的破损市政次干道路；规划部门要将小区内退化严重的绿地变更规划为停车位，缓解小区停车位紧张的压力；供水、供电、供热、供气等单位要及时修复小区内损坏的相关公用设施和管道井。对施工需临时占用小区道路场地的，应经小区业主委员会和相关业主同意，并书面告知物业服务企业和社区居委会，施工结束后要及时恢复原状。对涉及地下管线铺设的，由市城管办协调各施工单位共同制订铺设方案，统一实施，避免反复破挖路面现象发生。对已经实施物业管理的小区，凡物业服务企业能做的改造项目，应有偿委托物业服务企业具体施工，负责日后维修养护。尚未实施物业管理的小区，物业主管部门、街道办事处、社区居委会要根据实际情况，加强综合整治，改善居住环境，将其纳入物业管理体系。物业主管部门、财政部门要根据实际情况，测算年度旧住宅小区物业管理启动、相关设施设备改造及日常维护等费用基数，由财政部门拨付专项资金，对小区进行改造，施行物业管理。
（二）加强住宅小区内经营项目及储藏室使用管理。住宅小区内不得开设练歌房、网吧等对群众居住环境有严重影响的经营项目。工商、文化等有关部门、单位在审批小区内经营项目时，对可能造成噪声、烟尘等环境污染、影响群众生活的经营项目，应征求业主委员会、相关业主和所在社区居委会、街道办事处的意见。对已经批准的早市、夜市、商贩摊位、网吧、小饭店、练歌房、金属加工等经营项目，审批机关要进行全面排查清理。对各种审批手续齐全的经营项目，经业主委员会、相关业主和所在社区居委会、街道办事处同意可以保留，但审批机关要加强监管；对影响居民日常生活秩序，损害业主合法权益，经治理仍达不到要求的，审批机关要坚决依法取缔。储藏室（草厦子）原则上不得改变使用性质；已改变使用性质的，要本着不影响居民生活的原则，以街道办事处、社区居委会为主进行清理整顿，并加强日常监管。房管、公安、城管执法、工商等部门要针对清查出的问题，及时依法查处，使小区消防、治安、卫生、环保隐患及各类非法经营行为得到有效治理。
四、加强管理，不断提升物业服务水平 （一）加强物业服务企业的日常监管和考评，建立健全诚信制度。物业主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查，并与年度综合考评结合起来，以业主的满意度为主要标准，评定物业服务企业的服务业绩；要建立健全物业投诉责任机制，及时处理对物业服务企业的投诉，严肃查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要结合日常检查、年终考评和投诉处理，建立健全物业服务企业信用档案记录，对管理规范、商业信誉好、服务质量优、业主评价高的物业服务企业，在资质评定、物业招投标中予以支持；对管理水平差、服务满意度低的物业服务企业，要责令整改，促其退出，实行优胜劣汰。
（二）严格物业服务企业资质管理。物业主管部门要严格物业服务企业资质审批，加强对物业服务企业履行服务合同情况、专职管理人员和技术人员从业资格等的监管。对实际条件已不符合资质等级要求的物业服务企业，物业主管部门要撤销或报上级部门撤销其资质证书。被撤销资质证书的物业服务企业以变更企业名称、变换法定代表人等方式变相申请资质等级核定的，物业主管部门不再予以批准。
（三）抓好物业服务行业从业人员继续教育工作。物业服务企业专业管理人员必须按国家有关规定取得职业资格证书，持证上岗。物业主管部门、物业管理行业协会等要与职业教育部门、劳动技能培训机构建立长期合作机制，定期组织对物业服务行业从业人员培训，提高其整体素质。
（四）完善标准，加快建立质价相符的物业服务收费机制。针对我市物业管理发展的实际水平和广大市民对物业管理的现实需求，从房屋管理与共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等物业服务主要工作内容着手，制定适合多层次需求的服务等级标准。市物价部门要会同物业主管部门，根据物业服务等级标准，测定普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，制定与物业服务等级相适应的等级基准价及浮动幅度，定期向社会公布，由业主大会根据多数业主的意愿选择相应服务标准。未成立业主大会及未施行前期物业管理的住宅小区，由物价部门会同物业主管部门制定临时收费标准。对高档公寓、别墅和非住宅小区要全面推行市场定价机制，凡已成立业主大会、业主委员会的，由业主和物业服务企业参照政府指导价自行确定物业收费和服务标准。要加强物业管理法律法规宣传，通过合同约束和规范物业服务，提高业主有偿取得物业服务的意识。要充分发挥基层民间调解组织的作用，妥善解决物业服务收费纠纷。对无故逾期不交的，业主委员会要依法督促催交。经督促仍不交纳的，由物业服务企业通过法律途径解决。物业服务企业接受委托代收水、电、暖等费用的，应当向业主明示，并不得收取手续费等额外费用，或将物业服务费与水、电、暖等费用捆绑收取，侵害业主合法权益。
