绥化市城市规划控制区域内棚户区改造实施办法

　　绥化市人民政府关于印发绥化市城市规划控制区域内棚户区改造实施办法的通知

　　绥政发〔2010〕11号

　　各县(市、区)人民政府，开发区管委会，市政府各直属单位：

　　《绥化市城市规划控制区域内棚户区改造实施办法》业经2010年3月1日市政府第三次常务会议讨论通过，现印发给你们，望认真贯彻执行。

　　绥化市人民政府

　　二○一○年三月三日

　　绥化市城市规划控制区域内棚户区改造实施办法

　　第一条 为改善城市居民居住条件，满足低收入家庭基本住房需求，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（黑政发〔2008〕31号）等有关规定，结合市情实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称棚户区，是指城市规划控制区域范围内低矮陈旧的平房区。

　　第三条 棚户区改造是政府有限定的房地产开发,必须严格执行涉建方面法律法规,必须严格履行基本建设程序,必须严格遵守城市建设总体规划要求,必须严格依据公用民用建筑规范、消防安全及抗震防雷等相应规范要求进行设计、施工。

　　第四条 棚户区改造坚持统一规划、成片改造、分步实施、政府组织、市场运作、综合开发、配套建设的原则，实行廉租住房、经济适用住房和普通商品住房统筹开发、统一运作。

　　第五条 凡拟进行棚户区改造的开发企业，必须具备三级以上（含三级）开发资质，必须具有与拟改造项目相配套的充裕建设资金。坚决杜绝无资质或借资质进行开发改造，绝不允许有拖欠农民工工资等违法违规行为的开发企业进行开发改造。

　　第六条 报建程序、施工管理、竣工验收等相关事宜。

　　（一）市规划局先行提出棚户区改造项目选址意见，直接受理开发企业改造申请，报市政府决定。

　　（二）对经批准列入棚户区改造的项目，由市规划局负责制定控制性详细规划，提出回迁房用地面积（回迁房面积由动迁办调查测算）、配建廉租住房数量、公益性用房、基础设施建设项目、建筑容积率等规划设计条件，并予以公示；同时告知房屋产权登记部门。

　　（三）对已确定开发改造、并已制定控制性详细规划的项目，由市国土局按规定程序完成该宗土地注销登记，收回原有土地使用权后，依据市棚改办对开发企业的审核意见，实行“土地现状”招拍挂出让。

　　对取得土地使用权的予以发放《国有建设用地使用权成交确认书》，同时对回迁房和廉租住房用地办理行政划拨手续，市规划局予以核发《建设用地规划许可证》，市环保局环评审核，市发改委按核准程序下发项目核准文件,市人防办办理结建防空地下室审批手续或易地建设审批手续,市地震局办理抗震设防审批手续。

　　（四）开发企业持市国土局核发的《建设用地批准书》、市规划局的《建设用地规划许可证》、市发改委的项目核准文件与市建设局签订《绥化市区棚户区改造协议书》后，到市动迁办审核房屋拆迁计划和方案，足额交纳房屋拆迁保证金和信访稳定保障金及存储房屋拆迁补偿安置资金，由市动迁办予以核发《房屋拆迁许可证》并发布房屋拆迁公告，经规划部门现场核定后，按规定程序和政策实施房屋拆迁。

　　（五）对完成房屋拆迁的改造项目，由开发企业到市规划局办理《建设工程规划许可证》，到市建设局办理《房地产开发项目许可证》、工程报建手续,在必须足额交纳农民工工资保证金的前提下，予以发放《建筑工程施工许可证》，经市规划局定位放线和验线及消防设计备案审核后，方可进行开工建设。

　　（六）对给排水、供热、供电、有线电视、电话、宽带、燃气等分部工程，由市规划局牵头组织会商，从设计、施工、竣工验收全过程跟踪服务，杜绝内外网衔接不到位,给业主带来不便,更不允许出现质量问题。

　　（七）实行立面审核制度，由市规划局负责，审核通过后方可施工建设，绝不允许私自变更。

　　（八）市建设局会同市规划局对回迁房、廉租住房、经济适用住房加强监督管理，必须保证质量、数量及户型，尤其是回迁房必须满足需求。

　　（九）对于竣工的棚户区改造项目，按有关规定进行工程质量备案和综合验收、专项验收合格后，方可到房产管理机构办理房屋登记，对开发企业出售的商品房，执行商品房预售许可证制度。

　　第七条 棚户区改造项目实施分期建设的，须由市规划局审定批准。未经批准擅自分期建设的，先期建设部分正常缴纳税费。

　　第八条 开发企业必须向房屋买受人（包括以产权调换方式回迁安置户）出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　第九条 市建设局监督开发企业采取招投标方式确定建设施工单位。

　　建设施工单位必须具备三级以上（含三级）资质，真正具有与本资质相应的工程专业技术人员，企业规范，无欠税、拖欠农民工工资等违法违规行为，无建筑方面不良记录。加强分包管理，必须具有相应资质的正规企业方可分包，严禁分包给社会自然人。

　　第十条 实行棚户区改造的小区，应严格按照规划设计条件进行开发建设，因特殊情况确需调整或改变的，须经市规划局批准，消防设计备案审核，并报市棚改办备案。

　　第十一条 棚户区改造的回迁房，设置建筑面积45平方米、55平方米、65平方米、65平方米以上基本户型，用于被拆迁居民的回迁安置；配建的廉租住房，套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。

　　第十二条 棚户区改造必须坚持高标准建设。楼梯间墙面粘贴防冻瓷砖,白钢扶手,理石踏步,棚面刮两遍麻丝后刷涂料；必须设置管道井,供热供水一个通道，对地沟内的供水管道和水表间必须设置防寒保护层；单元门采用“三七开”电子门、可视门铃。

　　新建的回迁房、廉租住房和经济适用住房须进行初装修，不得建设毛坯房。室内必须选取国家质量合格、环保达标的装饰材料。厨房设置洗菜盆、灶台，棚面吊棚，墙面粘贴普通瓷砖，并预留排油烟机等设施的位置；卫生间配置洗手盆、座便等洁具，同时具有防水和便于检修的措施，墙面采用普通瓷砖粘贴，棚面吊棚；其他居室墙面刮大白，所有地面铺装普通地面砖，安装普通照明灯具；设进户防盗门，必须是正规厂家的质量合格产品；室内安装普通实木门，采用单玻璃双层塑钢窗。

　　对于自愿自行装修的回迁户，由开发企业与回迁户协商解决。

　　第十三条 棚户区改造新建小区必须保证供热、供电、供水、排水、燃气等基础设施配套齐全，并按照规划要求，进行硬化、绿化、亮化，达到道路畅通，环境整洁。

　　第十四条 建筑节能符合规定标准，工程质量合格率达到100%，优良品率不低于50%。

　　第十五条 对经批准列入棚户区改造的项目，安置回迁用房和公益性用房的建设用地享受经济适用住房政策；配建的廉租住房或经济适用住房，按实际用地面积予以行政划拨；其他用地以出让方式供应，所得净收益全部用于政府配建廉租住房和基础设施配套建设。

　　配建廉租住房资金应按工程形象进度进行拨付，最多可预付总额的70%，综合验收全部合格后，支付剩余的30%资金。经验收工程质量不合格、装修达不到规定标准、建筑面积减少、户型超过规定标准的，要限期整改，必须达到规定的标准，同时不予支付剩余的30%资金。

　　第十六条 棚户区改造项目所涉及的公共消防设施建设费，扣除回迁房、廉租住房、经济适用住房面积，其他普通商品房按建筑面积减半计收（每平方米2.5元）。集中供热管网配套费的收取，回迁房、廉租住房、经济适用住房按建筑面积每平方米20元计收；其他普通商品房按建筑面积每平方米35元计收。棚户区改造项目扣除回迁房、廉租住房、经济适用住房建筑面积后，按照规定建设防空地下室，如需易地建设的，则按普通商品房建筑面积减半收取人防结建费。经营服务性收费和劳保统筹费，按开发建筑总面积减半收取。其他各种行政事业性收费及政府性基金一律免收。

　　第十七条 在棚户区改造项目地方税收中，地方留成部分税金全额投入棚户区改造项目。其中：配建的廉租住房、经济适用住房（含回迁房）建设用地免征城镇土地使用税。

　　第十八条 棚户区改造项目，可按房屋开发总建筑面积5万平方米以下4%、5—10万平方米5%、10万平方米以上6%的比例配建廉租住房。棚户区改造小区内新建七层（含七层）以上的高层建筑，可不计算配建廉租住房。对经过土地招拍挂已取得棚户区改造土地使用权的，不再减免配建廉租住房。对地处边远、商业价值低、开发难度大、回迁房屋比例大的棚户区改造项目，采取一事一议的办法，经市棚户区改造领导小组确定，可适当下调配建廉租住房的比例，直至为零。

　　第十九条 棚户区改造项目相邻城市规划道路、且需要同时拆迁的，其主路面及两侧各外延一米（以市规划局出具的控详规划图为准）的拆迁补偿和土地费用由市政府承担，其余退红线部分的拆迁补偿和土地费用由开发企业负责。主路面及两侧各外延一米房屋拆迁需要回迁安置的，由开发企业按照棚户区改造拆迁补偿安置办法规定的标准，将其回迁安置到所在的回迁楼房之内，市政府按照统一确定的新建楼房的成本价格将拆迁费用返还给开发企业。

　　第二十条 棚户区改造项目，土地出让金可分期付款，首期付款不低于50%。

　　取得棚户区改造项目用地批准文件的，应尽快组织实施，满一年没有实施拆迁的，按闲置土地处理；需要分期使用土地的，应到市国土局和市棚改办登记备案，对没有登记备案且满一年的,按闲置土地处理。

　　第二十一条 棚户区拆迁工作实行统一政策、统一管理。房屋拆迁安置补偿以产权调换和货币补偿方式进行，鼓励以产权调换方式进行拆迁补偿安置。具体按照《绥化市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置办法》执行。

　　第二十二条 加强售后服务和物业管理。开发企业必须根据《物业管理条例》规定选聘具有资质的物业服务企业进行物业管理，牵头组建业主委员会，由业主委员会与物业企业签订物业管理协议。

　　第二十三条 对被拆迁人或承租人临时过渡期间子女上学确有困难的，可持拆迁补偿安置协议书、原就读学校出具的介绍信和临时居住地证明，由市、区教育行政机关负责就近安排上学。

　　第二十四条 市棚改办必须切实负起责任，组织相对应的棚改指挥部及有关部门，对项目动拆迁、户型设计、工程质量、回迁安置、回迁期限等进行全程监督。

　　对开发建设单位办理手续时，组织相关部门集中办公,简化程序，一次性告知，分阶段办理,争取两次办结。对拆迁验收后,由开发建设单位备齐必备材料和相关手续,核发施工许可证和规划放线。

　　因开发建设单位自身原因导致回迁安置拖延侵害被拆迁人、承租人利益和拖欠工程款、农民工工资的，由各行政管理职能部门按有关规定予以处罚。

　　第二十五条 本办法自发布之日起施行。各县(市)可参照执行。绥政发〔2009〕42号文件同时废止。