沈阳市物业服务招标投标管理办法

　　第一条为了规范我市物业服务招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《沈阳市物业管理条例》等法律、法规和规章等规定,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内非政府采购类的物业服务招标投标活动及其监督管理。

　　第三条市房产局是本市物业服务招标投标活动的行政主管部门。

　　区、县（市）房产管理部门负责本辖区内物业服务招标投标活动的监督管理工作。

　　第四条住宅、商住两用建筑、与住宅同一物业管理区域内的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物业管理应当通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　多层建筑总建筑面积少于2万平方米、单栋高层建筑总建筑面积少于1万平方米、多层高层混合建筑总建筑面积少于2万平方米的新建物业项目或投标人少于3人的，经区、县（市）房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第五条物业服务招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第六条物业服务招标投标信息的发布、物业服务招标投标开标评标等活动统一在沈阳市物业服务招标投标服务大厅进行。

　　第七条本办法所称招标人是指依法提出物业服务招标项目并组织招标的建设单位、业主大会及其他拥有物业所有权的法人或组织。

　　任何单位和个人不得将招标项目化整为零规避公开招标或为不具备投标资格的物业服务企业创造投标条件。

　　第八条前期物业服务招标投标应当在下列规定时限内完成：

　　（一）现售项目应当在现售前30日完成；

　　（二）预售项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成。

　　第九条招标人可以选择经市房产局备案的物业服务招标投标代理机构（以下简称“代理机构”），委托其办理招标事宜。

　　第十条招标人自行组织招标活动的,应当到市房产局备案，并具备下列条件:

　　（一）具有法人主体资格；

　　（二）具有物业管理相关专业人员；

　　（三）具有自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力；

　　（四）具备有招标经验的工作人员；

　　（五）法律、法规和规章规定的其他条件。

　　第十一条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件不得含有倾向或排斥潜在投标人的内容。

　　招标文件应当对投标文件的规格、格式等方面作出说明，对招标人和招标项目的情况进行明确阐述，对投标人的商务部分、技术部分和资信部分提出具体要求并确定评标标准和方法。

　　第十二条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书前，到物业所在地的区、县（市）房产管理部门办理物业服务招标备案。

　　第十三条建设单位作为招标人的，办理物业服务招标备案时应当提供以下材料：

　　（一）工商营业执照；

　　（二）招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证；

　　（三）物业管理区域划分意见书；

　　（四）物业管理用房证明；

　　（五）招标文件；

　　（六）招标公告或投标邀请书；

　　（七）委托代理机构的应当提供招标代理委托合同；

　　（八）法律、法规和规章规定的其他材料。

　　第十四条业主大会作为招标人的，业主委员会办理物业服务招标备案时应当提供以下材料：

　　（一）业主大会关于选聘物业服务企业的决议；

　　（二）业主委员会备案证明；

　　（三）与代理机构签订的招标代理委托合同；

　　（四）法律、法规和规章规定的其他材料。

　　社区居委会代行业主委员会职责的，应当出具区、县（市）房产管理部门的备案证明。

　　第十五条区、县（市）房产管理部门应当在7日内完成物业服务招标备案手续并出具备案回执。

　　第十六条招标人在办理招标备案前，应当委托物业服务质量与价格评估机构（以下简称“评估机构”）测算物业服务价格，并作为物业服务招标投标标的物的拦标价。拦标价由成本和利润构成，应当作为招标公告和投标邀请书的要件，对所有投标人公开。

　　第十七条招标人应当持区、县（市）房产管理部门出具的备案回执到市房产局办理网上公告业务。公告期不少于7日。

　　第十八条招标公告应当载明以下主要事项：

　　（一）招标人的名称、地址、联系方式；

　　（二）招标项目的名称、地址、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

　　（三）拦标价；

　　（四）投标资格条件和投标截止时间；

　　（五）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的途径；

　　（六）法律、法规和规章规定的其他事项。

　　第十九条招标公告期满后，投标人少于3人的，招标人应当向市房产局报告投标情况，市房产局通知招标项目所在区、县（市）房产管理部门，允许招标人采用协议方式选聘物业服务企业。

　　采用协议方式选聘物业服务企业的，由招标人向1个具备承接招标项目能力、信用良好的物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当载明本办法第十八条规定的事项。

　　第二十条招标人在发布招标公告或发出投标邀请书后，发出招标文件。招标文件的发出时间不得少于2日。

　　编制投标文件的时间一般不少于20日。经所有投标人协商一致、招标人同意并经区、县（市）房产管理部门批准，可以提前开标。

　　第二十一条招标人对已发出的招标文件予以澄清或修改的，应当于提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或修改的内容应作为招标文件的组成部分。

　　招标人对招标文件澄清或修改的内容应当书面报送物业所在地的区、县（市）房产管理部门备案。

　　第二十二条招标人根据项目的具体情况，可以组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等材料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清，并以书面形式发送给招标文件收受人。

　　第二十三条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的其他情况。

　　第二十四条在前期物业管理期间，发生提前终止前期物业服务合同情况时，物业交付使用未达到50%的，建设单位应当通过招标方式重新选聘物业服务企业；达到50%的，应当由业主大会选聘物业服务企业。

　　第二十五条本办法所称投标人是指具备承接招标项目相应资质和能力要求的、响应物业服务招标并参加投标竞争的物业服务企业。

　　第二十六条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的要求和条件做出响应。投标人对投标文件有疑问的，应当书面向招标人提出。

　　第二十七条投标文件应当包括以下内容：

　　（一）投标函。包括管理目标及其他履约承诺等。

　　（二）商务部分。物业服务收费报价。

　　（三）技术部分。包括物业管理服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置及管理制度等。

　　（四）资信部分。包括物业服务企业的信用状况、管理业绩及获奖证明等。

　　第二十八条投标人应当于招标文件确定的提交投标文件截止时间前将投标文件密封送至沈阳市物业服务招标投标服务大厅。

　　第二十九条投标文件有下列情形之一的,视为无效:

　　（一）逾期提交的；

　　（二）提交时未密封的；

　　（三）密封处无投标人的法定代表人或拟担任标的物项目经理签字和企业公章的；

　　（四）法律、法规和规章规定的其他情况。

　　第三十条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，由招标人主持。市房产局应当指派专人监督开标、评标过程。

　　第三十一条开标应当按照下列程序进行：

　　由投标人推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格等内容。

　　第三十二条物业管理评标专家（以下简称“评标专家”）组成评标委员会负责评标活动。评标委员会成员为5人或7人。

　　第三十三条评标委员会中的评标专家应当由招标人于开标当日在市房产局设立的评标专家库中随机确定，并由招标人代表书面签字确认。评标专家名单在开标前应当保密。

　　与招标人和投标人存在利害关系的评标专家不得进入评标委员会；已经进入的应当更换。

　　第三十四条评标应当在保密的情况下进行，采用综合评分法分别对投标书的商务部分、技术部分和资信部分进行评审，总分为100分。其中，商务部分40分，技术部分40分，资信部分20分。评标标准由市房产局另行制定。

　　第三十五条中标人在投标文件中承诺派出的项目经理1年内不得更换。1名项目经理应当管理1个物业管理项目。

　　第三十六条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标专家可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标专家拒绝在评标报告上签字且不陈述理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明。

　　第三十七条因投标人不符合投标条件或投标文件无效导致不符合开标条件的，招标人应当重新组织招标。

　　第三十八条经评标委员会评审，排名第一的投标人应当作为中标人。中标人放弃中标的，招标人应当重新组织招标。

　　第三十九条招标人采用协议方式选聘物业服务企业的，经评标委员会评审，得分达到90分以上（含90分）者方可确定为中标人；得分低于90分或主动放弃中标的，招标人应当重新选聘物业服务企业。

　　第四十条评标结束后3个工作日内，招标人与中标人应当到原物业服务招标备案机关办理中标备案手续。完成中标备案后，招标人向中标人发出中标通知书，并在中标通知书发出后3日内与中标人签订物业服务合同。中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件。

　　第四十一条本办法所称评估机构是指依法设立的市场中介组织，主要对物业服务质量、服务成本等进行评估。

　　评估机构作为第三方组织，不得与招标人和投标人存在隶属关系。

　　经市房产局备案的评估机构，可以在本市承接物业服务价格评估业务。

　　第四十二条评估机构应当具备下列条件：

　　（一）依法设立的社会中介组织；

　　（二）聘用注册物业管理师不少于2人，会计师不少于1人；

　　（三）法律、法规和规章规定的其他条件。

　　第四十三条评估机构在市房产局办理备案时应提供下列资料：

　　（一）营业执照；

　　（二）企业规章制度；

　　（三）注册物业管理师的证书和聘用协议；

　　（四）法律、法规和规章规定的其他材料。

　　第四十四条评估机构在1年内出现因测算的物业服务价格不合理导致流标2次以上（含2次）或法律、法规和规章禁止行为的，市房产局不予备案。

　　第四十五条本办法所称代理机构是指依法设立的市场中介组织，主要从事物业服务招标代理业务并提供相关服务。

　　经市房产局备案的代理机构，可以在我市承接物业服务招标代理业务。

　　第四十六条代理机构应当具备下列条件：

　　（一）依法设立的社会中介组织；

　　（二）聘用注册物业管理师不少于2人；

　　（三）法律、法规和规章规定的其他条件。

　　第四十七条代理机构应当在招标人委托的范围内负责以下事宜：

　　（一）制作招标文件、拟定招标方案及评标标准等；

　　（二）委托评估机构测算物业服务价格；

　　（三）审查投标人资格；

　　（四）组织投标人踏勘现场；

　　（五）提供招标、评标现场服务；

　　（六）招标人委托的其他事项。

　　代理机构应当与招标人签订书面委托合同，不得向他人转让代理业务。

　　第四十八条代理机构在市房产局办理备案时应提供下列资料：

　　（一）营业执照；

　　（二）企业规章制度；

　　（三）注册物业管理师的证书和聘用协议；

　　（四）法律、法规和规章规定的其他材料。

　　第四十九条代理机构发生下列情况之一时，市房产局不予备案：

　　（一）承接不具备招标人资格的主体提出的物业服务招标项目的；

　　（二）1年内出现因编制招标文件出现严重失误导致废标2次以上的；

　　（三）妨碍投标人正常投标的；

　　（四）组织投标人围标、串标的；

　　（五）法律、法规和规章规定的其他情况。

　　第五十条单一产权人的物业项目拟采用招标投标方式选聘物业服务企业的，可参照本办法执行。

　　第五十一条本办法自2012年1月1日起施行，有效期至2016年12月31日。《沈阳市前期物业服务招标投标管理规定》(沈房发[2005]4号)同时废止。