瑞昌市物业管理办法（试行）

瑞昌市人民政府办公室关于印发《瑞昌市物业管理办法（试行）》的通知

瑞府办发〔2010〕47号

各乡、镇人民政府，湓城、桂林街道办事处，青山、大德山林场，赛湖农场，市政府各部门、单位：

《瑞昌市物业管理办法（试行）》已经2010年5月12日第45次市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○一○年六月八日

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理等活动。

第一节 物业资质管理

第四条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业服务企业的条件如下：

　　﹙一﹚一级资质：

　　1、注册资本人民币500万元以上；

　　2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

　　4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

　　﹙1﹚多层住宅200万平方米；

　　﹙2﹚高层住宅100万平方米；

　　﹙3﹚独立式住宅（别墅）15万平方米；

　　﹙4﹚办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

　　5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　﹙二﹚二级资质：

　　1、注册资本人民币300万元以上；

　　2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

　　4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

　　﹙1﹚多层住宅100万平方米；

　　﹙2﹚高层住宅50万平方米；

　　﹙3﹚独立式住宅（别墅）8万平方米；

　　﹙4﹚办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

　　5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　﹙三﹚三级资质：

　　1、注册资本人民币50万元以上；

　　2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

　　4、有委托的物业管理项目；

　　5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　第五条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

　　二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第六条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

　　﹙一﹚聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

　　﹙二﹚将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

　　﹙三﹚挪用专项维修资金的；

　　﹙四﹚擅自改变物业管理用房用途的；

　　﹙五﹚擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　﹙六﹚擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　﹙七﹚擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　﹙八﹚物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

　　﹙九﹚与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

　　﹙十﹚不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

　　﹙十一﹚超越资质等级承接物业管理业务的；

　　﹙十二﹚出租、出借、转让资质证书的；

　　﹙十三﹚发生重大责任事故的。

第二节 前期物业与业主自治管理

第七条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第八条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模在两万平方米（含两万）以下的，经物业所在地的物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第九条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第十条 市物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第十一条 招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第十二条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

第十三条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物业行政主管部门备案：

　　﹙一﹚与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

　　﹙二﹚招标公告或者招标邀请书；

　　﹙三﹚招标文件；

﹙四﹚法律、法规规定的其他材料。

市物业行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十四条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

﹙一﹚新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

﹙二﹚预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

﹙三﹚非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第十五条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，在商品房销售时应在销售场所明示，并将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

第十六条 物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。

第十七条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%时，建设单位应当按照物业主管部门或者乡（镇、场、街道）要求，按规定提供筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

第十八条 成立了业主大会，业主大会决定选聘物业企业的，应当接受物业主管部门、乡（镇、场、街道）指导，采取招投标方式选聘物业企业；业主大会决定自治的，应当接受物业主管部门、乡（镇、场、街道）指导，接受所在地社区居民委员会监督，开展物业管理自治工作。

第十九条 物业服务企业依约退出、弃管或没有物业企业管理的小区，由社区组织居民搞好自治管理。

第二十条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。

业主对物业共有部分使用所产生的收益属于全体业主共同所有，其分配及使用形式由业主大会决定。

第三节 物业服务收费

第二十一条 物业服务收费，是指物业服务企业接受业主委员会(或物业业主)、使用人委托，按物业服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共性服务、专项性服务以及提供其它与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。

第二十二条 物业服务收费属经营性服务收费，物业服务收费应当根据所提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物业服务监审成本变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第二十三条 物业管理公共性服务费用主要由如下一些项目构成：

﹙一﹚管理、服务和维修人员的工资和按规定提取的福利费。

﹙二﹚ 共用部位、共用设施、共用设备日常运行、维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费。

﹙三﹚绿化养护费；

﹙四﹚ 公共环境清洁卫生费；

﹙五﹚ 安全保卫费

﹙六﹚ 办公费；

﹙七﹚ 直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费；

﹙八﹚ 法定税金；

﹙九﹚ 其它为管理而发生的合理支出；

﹙十﹚ 合理利润（普通住宅最高不超过10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15 %计取利润）。

第二十四条 物业服务企业受业主委员会(或业主)委托管理物业后，其收费标准，根据物业服务企业为业主提供的服务项目、服务质量和服务深度等实行分等定级，按不同等级实行不同收费标准的优质优价、按质论价的等级定价制度。

第二十五条 业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费；未出售、出租、使用的空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。

第二十六条 经物业管理企业与业主、使用人共同约定，公共性物业管理服务费可以预收，但预收期限不得超过三个月，在已预缴费期间业主或使用人搬迁时，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。物业管理企业不得收取与自身管理或服务无关的交付使用前的开发建设等费用。

第二十七条 物业管理服务收费必须禁止价格垄断和牟取暴利行为。物业管理企业不得只收费不服务或多收费少服务。

物业管理服务收费实行收费许可证制和明码标价制度。

物业管理企业应向同级价格主管部门申请办理《收费许可证》。物业管理企业应将收费项目、收费标准及收费办法在其收费场所的醒目位置明示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布相关的收费票据复印件和具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督。

第一节 物业服务企业

　　第二十八条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

　　物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第二十九条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第三十条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　第三十一条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

　　第三十二条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

　　第三十三条 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第三十四条 物业行业可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。

第二节 物业服务

第三十五条 物业服务内容主要包括下列事项：

　　﹙一﹚物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

　　﹙二﹚公共绿化的维护；

　　﹙三﹚公共区域环境卫生的维护；

　　﹙四﹚公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

　　﹙五﹚物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

﹙六﹚物业维修、更新、改造费用的账务管理；

﹙七﹚六个月公布一次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；

﹙八﹚定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

　　﹙九﹚保管物业服务档案和物业档案；

　　﹙十﹚其他物业管理事项。

第四章 业主及业主大会

第三十六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

﹙一﹚按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

﹙二﹚提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

﹙三﹚提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

﹙四﹚参加业主大会会议，行使投票权；

﹙五﹚选举业主委员会成员，并享有被选举权；

﹙六﹚监督业主委员会的工作；

﹙七﹚监督物业服务企业履行物业服务合同；

﹙八﹚对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

﹙九﹚监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

﹙十﹚法律、法规规定的其他权利。

第三十七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

﹙一﹚遵守管理规约、业主大会议事规则；

﹙二﹚遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

﹙三﹚执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

﹙四﹚按照国家有关规定交纳专项维修资金；

﹙五﹚按时交纳物业服务费用；

﹙六﹚法律、法规规定的其他义务。

第三十八条 物业使用中禁止下列行为：

﹙一﹚损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

﹙二﹚占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；

﹙三﹚在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

﹙四﹚乱设摊点、乱设集贸市场；

﹙五﹚乱倒垃圾、杂物；

﹙六﹚在建筑、构筑物上乱张贴、乱刻画；

﹙七﹚排放或者堆放有毒有害物质，堆放易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；

﹙八﹚违法违章从事生产、经营、加工、养殖等活动；

﹙九﹚法律、法规禁止的其他行为。

第三十九条　下列事项由业主共同决定：

﹙一﹚制定和修改业主大会议事规则；

﹙二﹚制定和修改管理规约；

﹙三﹚选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

﹙四﹚选聘和解聘物业服务企业；

﹙五﹚筹集和使用专项维修资金；

﹙六﹚改建、重建建筑物及其附属设施；

﹙七﹚制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

﹙八﹚改变共有部分的用途；

﹙九﹚利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

﹙十﹚有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第四十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第四十一条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第四十二条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，市物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作

第四十三条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

﹙一﹚召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

﹙二﹚代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

﹙三﹚及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

﹙四﹚监督管理规约的实施；

﹙五﹚业主大会赋予的其他职责。

第四十四条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。

第四十五条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

第四十六条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第四十七条 物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第四十八条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

物业用房应在规划设计阶段作出方案，并在物业服务企业承接验收物业之前建好。

物业用房包括：物业服务办公用房、值班用房、物业服务清洁用房、物业服务储藏用房、物业服务设备用房和业主委员会办公用房等。

﹙一﹚物业用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，三万平方米以下最少不低于一百平方米；三万平方米以上五万平方米以内按照建设工程项目总建筑面积千分之四至千分之五配置；五万平方米以上（含五万平方米）按照建设工程项目总建筑面积千分之三至千分之五配置。

﹙二﹚保证水、电设施和使用立户到位、具备采光、通风、安全等正常使用功能，并达到成品房装修使用标准。

﹙三﹚物业办公用房应当规划建设在二楼以下（含二楼），但是不得规划建设在地下。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

第四十九条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区物业管理用房、门岗等配套建筑及水、电、电子监控等设施设备的配置、其他专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见，未经征求意见的，不批准建设工程规划许可、施工许可和商品房预（销）售许可。

第五十条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理,按照与业主签订的服务合同服务到位，保证服务质量。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

专业经营单位是指供水、供电、消防、邮政、通讯、有线电视等经营单位。

第五十一条 新建物业实行质量保修金制度。

建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三的比例提存新建物业质量保修金，建设单位将物业质量保修金存入其专户，由物业主管部门监管，建设单位、金融机构、物业主管部门三方就质量保修金的缴存、提取等事项签订协议，规范操作。

第五十二条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

第五十三条 物业分部工程质量保修期届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当把分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

第五十四条 物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

第五十五条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

第五十六条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业或相关专业服务单位进行有偿维护和管理。

第五十七条 市房产管理部门为物业管理的行政主管部门（以下称物业主管部门），对全市的物业管理服务活动进行监督管理。

第五十八条 公安、建设、工商、环保、价格、文化、消防、等有关部门要密切配合，依法依规共同做好与物业管理有关的工作，具体职责分工如下：

公安部门负责监督指导业主大会、业主委员会和物业企业制定相关安全防范制度，落实各项治安管理措施，确保小区安全；对不服从物业小区人员管理，任意在小区内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道以及强行停放油罐车、化学品车的行为依法进行处理；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

建设部门负责物业管理区域内违反规划、设计、市政、市容、建筑安全和质量等方面违法违规行为的查处，对物业企业报告小区发生改变房屋外立面、违章搭建、房屋使用性质和违反《建设工程质量监督管理条例》，破坏房屋主体或承重结构的违法违规装饰装修行为移交城建执法大队予以及时制止，并依法责令改正，执行相应的行政处罚。

工商部门负责查处物业管理区域内非法广告和无照经营行为，对业主未遵守法律、法规以及管理规约，利用住宅或车棚（库）作经营性（办公）用房的，未经有利害关系业主和物业管理部门同意，擅自改变房屋用途和性质，不予核发营业执照。对物业管理区域内从事餐饮、娱乐经营活动的，未经有关部门批准，不予核发营业执照。

环保部门负责处理物业管理区域内经营场所的噪声、油烟、废气、污水等超标行为。

价格部门负责制定物业管理服务收费办法和标准，查处物业企业违规收费行为。

文化部门负责物业管理区域内歌舞厅、棋牌室等文化娱乐场所的监管，查处相关违法违规行为。

消防部门负责对小区内消防工程的维护管理进行监督检查。

第五十九条 乡（镇、场、街道）负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，指导业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

第六十条 建设单位、物业服务企业、业主或物业使用人违反本办法的由相关行政管理部门依法予以行政处罚。

第六十一条 本办法未涉及到的有关规定按照国家相关法律、法规执行。

第六十二条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

第六十三条 本办法由市房产管理局组织实施，负责解释。

第六十四条 本办法自2010年7月1日起施行。