泉州市前期物业管理招标投标管理规定

泉州市房地产管理局关于印发《泉州市前期物业管理招标投标管理规定》的通知

各县（市、区、市经济技术开发区）规划建设局、各建设单位、各物业管理企业：

根据《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理办法》的规定，结合我市实际情况，我局制定了《泉州市前期物业管理招标投标管理规定》，并报经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时向我局开发经营科反映。

附：泉州市前期物业管理招标投标管理规定

二○○三年十月三十一日 

一、根据《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，为规范全市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本规定。
二、前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本规定。
三、住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，从2003年9月1日起，住宅小区总建筑面积2万（含2万）平方米，高层总建筑面积1万（含1万）平方米以上，建设单位在进行销售前，应当通过招投标方式选聘物业管理企业。投标人少于3个或者住宅小区总建筑面积小于2万平方米，高层总建筑面积小于1万平方米的，经县（市、区、市经济技术开发区）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
政府提倡其他物业的建设单位通过招标投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
四、物业管理用房标准。物业总建筑面积在2万平方米以下的，物业管理用房不得少于50平方米；物业总建筑面积在2—5万平方米的，物业管理用房不得少于100平方米；物业总建筑面积在10万平方米以上的，物业管理用房不得少于250平方米。
五、前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
六、泉州市房地产行政主管部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。
各县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
七、任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

八、住宅规模较小的，经物业所在地的县（市、区、市经济技术开发区）房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业管理企业的建设单位应向县（市、区、市经济技术开发区）房地产行政主管部门提出协议招标申请并提交以下材料：
（一）土地使用权证或批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；
（二）经批准的总平面布置图；
（三）物业管理用房平面图、公共设施平面图；
（四）较小项目前期物业管理招标申请表。
资料完整后，县（市、区、市经济技术开发区）房地产行政主管部门3个工作日内完成审查，符合条件予以批准，不符合条件应及时退件。
九、协议方式选聘程序
（一）建设单位应向具有相应资质物业管理企业发出通知；
（二）建设单位应编制有关文件（内容参照本规定十五条的部分）；
（三）被邀请物业管理企业应编制业主临时公约，物业管理报价，物业管理方案及建设单位要求提供的其他资料。
十、协议方式选聘结果的产生办法。
（一）由建设单位召集，县（市、区、市经济技术开发区）房地产行政主管部门派人参加，邀请不少于2人的专家组成5人以上单数的评估小组对物业管理企业所提供的资料进行评估。
（二）评估小组应当认真、公正、诚实地向建设单位提出书面评估报告。
（三）建设单位根据评估报告确定选聘或重新选聘。
十一、协议方式选聘的报备
建设单位应持八、九、十规定的资料并装订成册到当地县级人民政府房地产行政主管部门报备，符合条件的，县级以上房地产行政主管部门于3个工作日内出具同意报备证明书。

十二、本规定所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
十三、前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
物业总建筑面积在8万平方米以上的，物业建设单位应该实行公开招标；物业总建筑面积在8万平方米以下的，物业建设单位可以选择实行公开招标或邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个（含3个）以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述规定的事项。
十四、招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本规定对招标人的有关规定。
十五、招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容等；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
十六、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
十七、公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
十八、经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
十九、招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
二十、招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
二十一、招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
二十二、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
二十三、在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
二十四、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当交付使用前90日完成。

二十五、本规定所称投标人是指响应前期物业管理招标，参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
二十六、投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
二十七、投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料；
二十八、投标人应当在招标文件要求投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
二十九、投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本规定二十八的送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
三十、投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

三十一、开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
三十二、开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
三十三、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
三十四、房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。市房地产行政主管部门可以将专家数量少的县（市、区、市经济技术开发区）专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。
房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
三十五、评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
三十六、评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
三十七、在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
三十八、评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
三十九、评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
四十、评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
四十一、招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
四十二、招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
四十三、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
四十四、招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

四十五、投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
四十六、招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
四十七、业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本规定执行。
四十八、本规定自2003年10月1日起施行。