平顶山市房屋专项维修资金管理实施细则

 各县（市）房管局、区建设局，各业主委员会，各建设单位，各物业服务企业，各有关单位：

　　为了加强房屋专项维修资金的管理，维护房屋专项维修资金所有人的合法权益，保障房屋共用部位、共用设施设备正常使用，结合本市实际，我局制定了《平顶山市房屋专项维修资金管理实施细则》，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　平顶山市房产管理局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年十一月二十八日

　　第一条　为加强房屋专项维修资金的管理，维护房屋专项维修资金所有人的合法权益，保障房屋共用部位、共用设施设备正常使用，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）及《平顶山市房屋专项维修资金管理办法》（平政〔2010〕81号），结合我市实际，制定本细则。

　　第二条　本市行政区域内房屋专项维修资金的交存、使用管理适用本细则。

　　第三条　房屋专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　保修期按照《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）规定执行。

　　第四条　市房管部门会同市财政部门负责全市房屋维修资金的指导、管理和监督工作。

　　市、县（市）房屋专项维修资金管理机构负责本行政区域内房屋专项维修资金的交存、使用管理工作。

　　第五条　开发建设单位建立房屋专项维修资金时，应当按照下列时间到房屋专项维修资金管理机构开户：

　　（一）商品房屋在取得预售许可证时；

　　（二）拆迁安置房屋在办理回迁安置手续时；

　　（三）公有住房在办理出售手续时；

　　（四）其他类别房屋在办理与开发建设单位签订购房协议时；

　　（五）未建立房屋专项维修资金的房屋补建时。

　　商品房屋、经济适用住房、单位集资合作建房、拆迁安置房屋、棚改房、限价房和廉租住房及公共租赁住房按小区开户，以房屋专项维修资金管理机构现场勘验的结果，分楼幢、单元、户门号建立信息。

　　已售公有住房按售房单位开户，分楼幢建立信息。

　　第六条　办理房屋专项维修资金的小区开户时开发建设单位应提交下列材料：

　　（一）平顶山市房屋专项维修资金开发建设单位登记表（附件1）；

　　（二）开发建设单位营业执照副本、资质证书、组织机构代码证、法定代表人身份证、授权委托书及经办人身份证；

　　（三）平顶山市房屋专项维修资金开户登记表（附件2）；

　　（四）建设工程规划许可证及规划总平面图；

　　（五）商品房预售许可证（商品房屋提交）；

　　（六）拆迁安置通知单（拆迁安置房屋提交）；

　　（七）维修资金缴存清册（附件3）；

　　（八）开发建设项目基本登记表（附件4）；

　　（九）物业管理服务基本信息表（附件5）；

　　（十）物业服务合同；

　　（十一）其他需要提供的材料。

　　第七条　办理公有住房专项维修资金开户应提交下列材料：

　　（一）平顶山市房屋专项维修资金公房出售单位登记表（附件6）；

　　（二）公有住房售房单位向当地房改部门提交的出售公房的请示及批复；

　　（三）维修资金缴存清册；

　　（四）其他需要提供的材料。

　　第八条　出售商品房屋时，房地产开发企业应当将首期房屋专项维修资金交存的标准、数额、时限、地点、交存方式等情况一次性告知业主，并在《商品房买卖合同》中明确约定房屋专项维修资金的交存方式，由业主自行到房屋专项维修资金管理机构办理交存手续后方可办理商品房买卖合同网上备案手续。特殊情况下，经审核同意后开发建设单位可代收代交。

　　第九条　业主自行交存房屋专项维修资金，需提交下列材料：

　　（一）商品房买卖合同；

　　（二）房屋安置通知单（拆迁安置房屋提交）；

　　（三）房屋所有权证和房屋买卖合同（转移登记房屋提交）；

　　（四）公房售房单位向当地房改部门提交的出售公房请示及批复（出售公房提交）；

　　（五）购房人身份证件；

　　（六）其他需要提供的材料。

　　第十条　房地产开发企业应在办理商品房屋所有权初始登记时代交未售出房屋的专项维修资金，并提交下列材料：

　　（一）平顶山市未售商品房屋专项维修资金代交登记表（附件7）；

　　（二）房屋基本情况表、分层分户图；

　　（三）其他需要提供的材料。

　　第十一条　房地产开发企业申请办理商品房初始登记前，房屋专项维修资金管理机构应对商品房屋专项维修资金交存情况予以稽核。所有业主交纳房屋专项维修资金后，方可出具房屋专项维修资金交存证明。

　　房屋专项维修资金管理机构稽核时，房地产开发企业应当提交下列材料：

　　（一）建设工程规划许可证及其附件；

　　（二）房屋基本情况表、分层分户图；

　　（三）工程竣工验收备案表及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；

　　（四）物业服务合同；

　　（五）其他需要提供的材料。

　　第十二条　开发建设单位代交的房屋实际出售后可办理房屋专项维修资金冲抵交存手续，并提交下列材料：

　　（一）商品房买卖合同；

　　（二）冲抵金额收据；

　　（三）其他需要提供的材料。

　　第十三条　开发建设单位代收的房屋专项维修资金，应自代收之日起30日内，存入指定的房屋专项维修资金银行专户，并报送业主缴纳清册和银行出具的交存凭证。否则，逾期按日加收罚息。

　　第十四条　房屋所有权转让时，原业主应当向受让人说明房屋专项维修资金的交存和结余情况，由房屋专项维修资金管理机构出具有效证明，该房屋分户帐中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　第十五条　通过下列方式发生房屋所有权转移的，当事人在申请办理房屋所有权转移登记时，应当办理房屋专项维修资金过户：

　　（一）买卖；

　　（二）互换；

　　（三）赠与；

　　（四）继承、受遗赠；

　　（五）房屋分割、合并导致所有权发生转移的；

　　（六）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书导致所有权发生转移的；

　　（七）其他房屋所有权转移的情形。

　　第十六条　办理房屋专项维修资金过户提交下列材料：

　　（一）房屋所有权证（未取得房屋所有权证的，须携带房屋买卖合同及开发建设单位出具的证明）；

　　（二）房屋专项维修资金交存凭证；

　　（三）身份证明；

　　（四）房屋买卖合同、赠与公证书、继承权或受遗赠公证书、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书等房屋所有权发生转移的证明材料；

　　（五）其他需要提供的材料。

　　未按前款规定办理过户的，应当补办。否则，产生的后果由当事人承担。

　　第十七条　发生下列情形之一的，应当办理房屋专项维修资金信息变更：

　　（一）业主名称变更或房屋坐落名称变更；

　　（二）《房屋买卖合同》变更；

　　（三）同一所有权人分割、合并房屋；

　　（四）其他情形。

　　第十八条　发生下列情形之一的，可以办理房屋专项维修资金退款：

　　（一）房屋灭失；

　　（二）重复交存；

　　（三）未售代交房屋专项维修资金冲抵后的余款；

　　（四）其他情形。

　　第十九条　办理房屋专项维修资金退款提交下列材料：

　　（一）平顶山市房屋专项维修资金退款申请表（附件8）

　　（二）产权人授权委托书及经办人、产权人身份证明；

　　（三）房屋专项维修资金交存凭证；

　　（四）房屋登记部门出具的房屋注销证明（房屋灭失退款提交）；

　　（五）房屋基本情况表、分层分户图（冲抵后的余款退款提交）；

　　（六）其他需要提供的材料。

　　第二十条　一个物业管理区域内房屋只有一个产权人且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，可免建房屋专项维修资金。申请免交，需提交下列材料：

　　（一）平顶山市房屋专项维修资金免交申请表（附件9）；

　　（二）国有土地使用证，建设工程规划许可证及附件；

　　（三）其他需要提供的材料。

　　第二十一条　新建商品房屋首期交存房屋专项维修资金的，以购房合同约定的建筑面积为交存计算面积；续交及补建房屋专项维修资金的，以房屋产权登记建筑面积或购房合同约定的建筑面积为交存计算面积。

　　第二十二条　续筹房屋专项维修资金，可以一次性足额续交，也可以分期续交。续筹标准应按申请当期的归集标准为准。

　　业主大会做出的续筹决定由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施，并报房屋专项维修资金管理机构备案。

　　第二十三条　补建房屋专项维修资金，可以一次性足额补建，也可以分期补建。

　　补建方案由业主大会决定，由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施，并报房屋专项维修资金管理机构备案。

　　第二十四条　续交、补建房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托物业服务企业代收代交。委托代收代交的，代收单位应当自收到代交款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户，未按时交存的按日加收罚息。

　　第二十五条　发生房屋所有权转让时，由买受人续交、补建房屋专项维修资金。

第三章　使用管理

　　第二十六条　房屋专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十七条　使用房屋专项维修资金，应当由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第二十八条　房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法，相关业主有约定的，从其约定。无约定的，按照下列规定分摊：

　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存房屋专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存房屋专项维修资金的比例分摊。

　　（四）房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　相关业主未交存房屋专项维修资金或分户账中资金余额不足时，应当补足应分摊的费用。相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的，业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

　　第二十九条　下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第三十条　使用房屋专项维修资金，可以到房屋专项维修资金管理机构提出申请。

　　房屋专项维修资金管理机构对申请使用房屋专项维修资金的项目先行登记，并予以审核及监督。

　　第三十一条　房屋专项维修资金使用申请人，可以是依法成立并备案的业主委员会或具有资质的物业服务企业。

　　第三十二条　业主委员会或受委托的物业服务企业作为申请人申请使用房屋专项维修资金时，应当有房屋专项维修资金列支范围内业主代表的参与和监督。

　　第三十三条　业主委员会或物业服务企业提出使用建议并制定使用方案。涉及多个维修项目的使用方案，可以按年度制定分步实施。制定的使用方案应当公示。

　　使用方案的内容应包括：维修项目清单、维修工程预算情况、施工方案及实施时间、主要材料的规格品牌、维修施工单位的比选方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围等。

　　第三十四条　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意确认的使用方案，不得擅自改变。

　　第三十五条　房屋维修资金管理机构可以按照建筑区划内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造工程的要求，通过公开招标选择一批具有相应资质、有固定办公场所的施工单位和专业中介机构，建立备选名录，供申请人比选。

　　施工单位和专业中介机构的备选名录由市房管部门定期公布，并结合申请人的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

　　第三十六条　维修施工单位可以通过招标或比选方式进行选择。

　　维修和更新改造费用在3万元以上的项目，鼓励通过公开、公平、公正的招投标方式选择施工单位，相关费用可以计入维修和更新、改造成本。开标和评标，应当有业主委员会和物业管理专家的参与和监督。

　　维修和更新改造费用低于3万元的项目，申请人可以采取简易的比选方式选择维修施工单位。参与比选的施工单位应不少于3家，比选的过程应当有业主委员会、物业服务企业的参与和监督。

　　第三十七条　招标、比选维修施工单位的结果应当由业主委员会或物业服务企业在物业管理区域内公示。

　　第三十八条　申请人可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。

　　第三十九条　使用房屋专项维修资金，申请人应当向房屋专项维修资金管理机构申请核准，并提交以下材料：

　　（一）平顶山市房屋专项维修资金使用申请表（附件10）；

　　（二）业主委员会备案证明或物业服务企业资质证书及营业执照副本；

　　（三）确定的维修资金使用方案；

　　（四）招标比选确定的维修施工单位证明及公示证明；

　　（五）授权委托书及经办人有效身份证件；

　　（六）其他应提交的材料。

　　第四十条　房屋专项维修资金管理机构对申报材料应当认真审核并派人进行现场勘查。

　　房屋专项维修资金管理机构应当将审核结果及时告知申请人。对不符合有关规定和使用方案的，应当责令改正。

　　第四十一条　维修、更新、改造项目施工前，业主委员会或物业服务企业与维修施工单位应当签订维修施工合同。

　　维修施工合同中应当明确约定维修工程的质量保修内容和期限，具体标准参照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定执行。

　　维修工程质量和安全管理，按照国家有关法律、法规和技术规范规定执行。

　　第四十二条　为保证维修施工单位履行质量保修责任，维修施工合同中可以约定将维修费用总额的5%作为保修金，保修期满后按合同约定程序划转维修施工单位。

　　第四十三条　维修施工单位应当按照使用方案和合同约定进行施工，并达到有关国家质量标准要求。

　　第四十四条　竣工验收报告应当经业主委员会或物业服务企业确认并公示。委托专业中介机构对维修费用审核的，审核的结果应经业主委员会或物业服务企业确认并公示。

　　第四十五条　经核准使用房屋专项维修资金的数额确定后，资金划转可以分三次划转。第一次在开始施工后划转核准总额50%的首付款，第二次在竣工验收合格后划转核准总额45%的尾款，第三次在保修期满后划转核准总额5%的保修金。第一、第二次资金划转也可以在维修工程竣工验收合格后合并划转。

　　第四十六条　房屋专项维修资金的划转，由房屋专项维修资金管理机构向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知，专户管理银行按规定划转资金。申请划转资金，需提交以下材料：

　　（一）施工单位营业执照副本及相关资质证明；

　　（二）中标通知书或比选通知书及维修施工合同（划转首付款时提供）；

　　（三）平顶山市房屋专项维修资金划转申请表（附件11）；

　　（四）竣工验收报告（划转尾款时提供）；

　　（五）维修工程决算书（按实际决算时提供）；

　　（六）施工单位出具的收款凭证；

　　（七）其他应提交的材料。

　　第四十七条　物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支：

　　（一）属规定的急修项目；

　　（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；

　　（三）经鉴定的危险房屋；

　　（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形。

　　业主委员会或物业服务企业不及时组织维修的，房屋专项维修资金管理机构可以组织代修。

　　第四十八条　业主委员会或物业服务企业在发生第四十七条所列紧急事项后第一个工作日告知房屋专项维修资金管理机构，并由房屋专项维修资金管理机构进行现场核查。

　　第四十九条　应急维修费用按规定从相关业主房屋专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当按规定从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金分账中列支。

　　应急维修费用和列支情况应当公示。

　　第五十条　应急维修完工后，业主委员会或物业服务企业应当向房屋专项维修资金管理机构申请核准，并按第三十九条提交相关材料。

　　应急维修项目经核准后，可以按照本细则第四十五条、第四十六条的规定划转资金。

　　第五十一条　按规定应当公示的内容，申请人应将有关材料在物业管理区域内显著位置张贴公示。公示的时间不应少于7日，公示情况应当留存影像材料。

　　业主对公示的材料有异议的，申请人应予以解释或澄清。业主提出合理化建议的，应当予以采纳。

　　业主对房屋专项维修资金使用情况有异议的，可以要求申请人提供有关的费用清单、发票等进行核对。

　　第五十二条　申请人应当对申请使用房屋专项维修资金相关材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第五十三条　市房管部门会同市财政部门对全市房屋专项维修资金收支、会计核算制度执行情况实行年检。