内江市物业管理暂行办法

内江市人民政府办公室关于印发内江市物业管理暂行办法的通知（内府办发〔2007〕32号）
各县（区）人民政府，市级各部门：
　　《内江市物业管理暂行办法》已经内江市第五届人民政府第46次常务会议审议同意，现印发你们，请认真贯彻执行。
二〇〇七年四月二十三日

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院〈物业管理条例〉有关问题的通知》等有关行政法规、规章的规定，结合内江市实际，制定本暂行办法。

　　第二条　在内江市行政区域内从事物业管理活动，适用本暂行办法。

　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

　　第四条　内江市房地产管理局是全市物业管理主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　各县（区）房地产管理局按照本暂行办法规定的职责实施所在区域内的监督管理工作。

　　第五条　各级规划建设（建设）、物价、工商、公安、街道办事处等管理部门按照各自的职责，对物业管理活动实施监督、指导，社区协助和配合做好监督指导工作。

　　第六条　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时缴纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　物业管理区域划分。

　　物业管理区域是指只成立一个业主大会，有相对独立的共用设施设备并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分遵循以下原则：

　　（一）物业管理区域按城市规划部门批准的项目红线图范围确定。

　　（二）已实施物业管理的不同区域经业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　（三）对零散建设未实施物业管理的区域，可由物业所在地的县（区）房地产行政主管部门在街道办事处（乡镇人民政府）的配合下，根据小区规模、社区建设、共用设施设备以及管理维护责任等原则划定物业管理区域并实施物业管理。在综合考虑以下因素的基础上可以划入同一个物业管理区域。

　　1、处于同一街道或位置靠近的物业。

　　2、基础设施、公共配套设施相关的物业。

　　3、适宜统一整治封闭成一个区域的物业。

　　4、根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的物业。

　　5、物业管理区域的划分要与居委会的设立范围基本一致，一般建筑面积不得少于3万平方米。

　　6、其他应考虑的因素。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。成立条件：

　　（1）业主大会由物业管理区域内全体业主组成；

　　（2）一个物业管理区域成立一个业主大会和选举产生一个业主委员会；

　　（3）组建业主大会筹备组；

　　（4）首次业主大会召开必须有持1/2以上投票权的业主参加。

　　业主在首次业主大会会议上的投票权的确定：

　　首次业主大会业主投票权以业主拥有物业的建筑面积、住宅建筑面积确定，每平方米（不足1平方米不计）建筑面积为一个投票权，投票权数累加计算。

　　（1）一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应在物业所在地的县（区）房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处会同建设单位或公有住房出售单位和业主组成首次业主大会筹备组并召开首次业主大会。

　　（2）首次业主大会筹备组根据业主持有的《房屋所有证》或其他证明房屋权属的合法有效证件确认业主身份后进行登记。共有物业的业主按产权比例行使业主权利。单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30%的部分不再计投票权并在计算投票权比例时从总投票权中扣除。

　　（3）业主依据投票权在首次业主大会上对提交的事项行使表决权。业主在首次业主大会之后的投票权由业主大会议事规则确定。

　　（4）业主及其配偶可以担任业主代表和业主委员会委员。

　　第九条　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的县（区）房地产管理局和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十条　筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地的县（区）房地产管理局和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条　业主大会履行下列职责：

　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）决定专项维修资金使用、筹集方案，并监督实施；

　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十二条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

　　第十三条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。受委托的代理人可以拥有委托人（业主）授权的投票权数和表决权。

　　业主大会会议可以邀请物业所在地的社区、管段民警和物业使用人代表列席。

　　业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十四条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县（区）房地产管理局备案。备案时须提交以下材料：

　　（一）业主大会议事规则；

　　（二）业主公约；

　　（三）业主委员会委员名单；

　　（四）业主选举、投票的结果记录以及业主签字记录；

　　（五）首次业主大会会议和首次业主委员会会议召开的会议纪要

　　（六）物业管理区域的规模和基本状况；

　　（七）其他相关材料。

　　第十六条　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主及其配偶；

　　（二）遵守国家有关法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

　　（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；

　　（五）具有一定的组织能力；

　　（六）具备必要的工作时间。

　　第十七条　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人、副主任1－2人。

　　第十八条　业主委员会履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（四）监督业主遵守业主公约；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第十九条　业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，违反法律、法规的，物业所在地的县（区）房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十一条　业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区依法履行物业管理区域内的自治管理职责，支持社区开展工作，并接受其指导和监督。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区，并认真听取社区的建议。

　　第二十二条　在物业销（预）售前，建设单位选聘物业管理企业，并将与之签订的书面的前期物业服务合同报物业所在地的县（区）房地产管理局备案。

　　第二十三条　建设单位、物业管理企业应当在销（预）售物业之前，可在县（区）房地产管理局的指导下，制定业主临时公约，对有关物业权属及其使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位、物业管理企业制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十四条　建设单位、物业管理企业应当在物业销（预）售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖（预售）合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第二十五条　业主（临时）公约的制定包括以下主要内容：

　　（一）物业的名称、地点、面积及户数；

　　（二）业主在本物业管理区域内应当共同遵守的行为准则；

　　（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及其公用设施的权益；

　　（四）业主参与物业管理的权利；

　　（五）业主应当履行的义务；

　　（六）物业各项维修、养护和管理等服务费用的收费标准及交纳方式；

　　（七）供电、供气、供水及其二次加压供水、通讯、有线电视等向最终用户的收费标准及交纳方式；

　　（八）违反业主公约的责任。

　　第二十六条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（区）的房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　前期物业管理招标投标具体管理办法依照国家建设部有关规定执行。

　　第二十七条　建设单位与物业买受人签订的买卖（预售）合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　前期物业服务合同可以约定期限；期限未满、业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十八条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房主要包括物业管理企业为物业项目服务所需的办公用房、安勤人员值班用房、监控房、物业储藏用房等。

　　物业管理用房的配置标准：

　　（一）物业管理企业用房按不得低于物业管理区域房屋建筑面积的0.2%配建提供。房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业管理用房不低于100平方米。分期开发建设的物业管理区域，建设单位应在先期开发的物业区域配置物业管理用房或配置临时物业管理用房。

　　（二）业主委员会用房不得低于30平方米的地面上独立成套房屋并具备水、电等基本功能。

　　物业管理企业用房、业主委员会用房应在建设项目的规划设计审批中予以明确。建设行政主管部门组织综合预验收时，应当包括对其物业管理内容方面验收，经验收合格后，建设单位方可将物业正式移交物业管理企业实施管理，否则，不予综合验收合格，房地产管理部门亦不予办理房屋产权总登记。

　　物业管理用房的产权依法属于全体业主所有。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第二十九条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备及其物业管理用房的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第三十条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其它资料。

　　物业管理企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第三十二条　从事物业管理经营服务活动的企业应当按照建设部《物业管理企业资质管理办法》规定的标准和条件取得物业管理主管部门审批核发的物业管理《资质证书》，并具有独立的法人资格。

　　第三十三条　取得物业管理《资质证书》和《营业执照》的物业管理企业：

　　因企业发生分立、合并的，应在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理《资质证书》注销手续，并重新核定资质等级；

　　因企业的法人名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理《资质证书》变更手续；

　　因企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理《资质证书》注销手续。

　　第三十四条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第三十五条　在县（区）房地产管理局的指导下，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应载明以下内容：

　　（一）物业管理事项；

　　（二）服务质量；

　　（三）服务费用及收费标准；

　　（四）双方的权利和义务；

　　（五）专项维修资金的管理与使用；

　　（六）物业管理用房；

　　（七）合同期限；

　　（八）违约责任；

　　（九）其他约定事项。

　　物业服务合同签订后，应报物业所在地的县（区）房地产管理局备案。

　　第三十六条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。协助相关部门做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等相关工作。

　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十七条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应当向物业管理企业移交本暂行办法第三十条规定的资料。

　　第三十八条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照价格主管部门制定的物业服务收费管理办法，在物业服务合同中约定，并将约定的物业服务收费内容在物业管理区域内予以公示。

　　第三十九条　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十条　物业管理区域内，供水、供电、供气、卫生、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业管理企业接受委托代收上述费用的，应当向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费等有关费用。

　　已竣工但尚未出售，或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

　　第四十二条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

　　第四十三条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十四条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十五条　各级房地产管理局应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

　　第四十六条　物业使用中禁止下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌；

　　（二）擅自改变物业专用部分、部分共用部分、全体共用部分的用途；

　　（三）违章搭建、改建或以其他方式改变物业专用部分和共用部分；

　　（四）损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备；

　　（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

　　（六）排放各种污染物、恶臭物、有害物质或者产生超过规定时间和规定标准的噪声；

　　（七）未经许可设置营业摊点；

　　（八）利用物业从事危害公共利益和他人合法权益的活动；

　　（九）业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。

　　第四十七条　物业管理小区生活废旧弃物的清运、收集、运输和处理等环境卫生管理应当按照省、市有关规定执行。

　　第四十八条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第四十九条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十条　供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企、事业单位，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前述规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十一条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十二条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十三条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家的规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十五条　商品房（包括经济适用住房）的专项维修资金缴纳标准及其收取方式：

　　（一）商品房的购房人应按购房款2%的比例缴交专项维修资金；

　　（二）专项维修资金由开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入；

　　（三）在购房人办理房屋权属登记时，开发建设单位必须将代收的专项维修资金统一纳入当地市、县房地产管理局监管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。

　　第五十六条　房改房的专项维修资金缴纳标准及其收取方式：

　　（一）购房人按购房款2%的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入；

　　（二）售房单位按一定比例从售房款中提取，多层住宅按售房款的20%提取，高层住宅按售房款的30%提取，该部分专项维修资金属售房单位所有，并按照专项维修资金管理规定使用；

　　（三）在购房人办理房屋权属登记时，售房单位必须将代收和提取的两部分专项维修资金统一纳入当地市、县房地产管理局监管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。

　　第五十七条　本暂行办法实施后，对业主已办理房屋权属登记但未交付专项维修资金的，由业主委员会会同物业管理企业向业主收取（公有住房应向购房者和售房单位收取）专项维修资金，并统一纳入当地市、县房地产管理局监管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。

　　第五十八条　业主大会及其业主委员会成立后，经业主大会同意后，其专项维修资金可由业主委员会自管或物业管理企业代管，并接受当地市、县房地产管理局的监管。物业管理企业代管的专项维修资金，应当接受业主委员会的检查与监督，至少半年一次向业主公布专项维修资金的使用情况。

　　第五十九条　根据维修需要，物业管理企业提出计划，经业主大会同意，并报市、县房地产管理局备案后，由银行将专项维修资金拨付给物业管理企业实施维修；对于未成立业主委员会的，由物业管理企业提出计划，经专项维修资金列支范围所涉及业主所持投票权2/3以上同意，并报市、县房地产管理局审核备案后，由银行将专项维修资金拨付给物业管理企业实施维修。

　　第六十条　专项维修资金不敷使用时，续筹专项维修资金的方案，由业主委员会拟订，经提交业主大会决定并报当地市、县房地产管理局备案后，由业主委员会具体实施。

　　第六十一条　专项维修资金管理的具体实施细则，由市房地产管理局会同有关部门，依据本暂行办法的规定另文制定，并报经市人民政府审批后施行。

　　第六十二条　国家和省对专项维修资金的管理有新的规定时，从其规定。

　　第六十三条　有下列行为之一的，由相关行政主管部门依照国务院《物业管理条例》等有关规定予以查处。

　　（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；

　　（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

　　（三）建设单位、物业管理企业不移交有关资料的；

　　（四）未取得资质证书从事物业管理或者以欺骗手段取得资质证书的；

　　（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

　　（六）物业管理企业将一个物业管理小区的全部物业管理一并委托他人的；

　　（七）挪用专项维修资金的；

　　（八）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；

　　（九）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的；

　　（十）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（十一）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（十二）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　（十三）有本暂行办法第四十六条所规定禁止行为的。

　　第六十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　第六十五条　业主以业主大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由有权部门依法给予治安管理处罚。

　　第六十六条　各级房地产管理局或者其他有关行政管理部门的工作人员，在实施物业管理监督活动中有违规违法行为的，应依法予以查处。

　　第六十七条　本暂行办法下列用语的含义为：

　　物业：是指已通过竣工验收的房屋等建筑和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。

　　物业管理：是指业主通过选聘的物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　物业服务收费：是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对物业及其共用配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的公共环境卫生和秩序等所提供的服务，向业主收取的物业服务费用。

　　业主：是指房屋的所有权人。

　　物业使用人：是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

　　业主公约：是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，经业主大会讨论审议通过，对全体业主具有约束力。

　　前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　物业管理企业：是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主委员会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。

　　共用部位：是指住宅的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、、水箱、加压水泵、天线、电梯、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施及公共设施设备使用的房屋等。

　　第六十八条　本暂行办法由内江市房地产管理局负责解释。

　　第六十九条　本暂行办法自发布之日起施行。