南通市人民政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见 （通政发〔2008〕59号）
崇川、港闸区人民政府，南通经济技术开发区管委会，市各有关部门和单位：
为进一步加强市区社区物业管理工作，理顺监督管理体制，完善长效管理机制，不断改善人民群众的居住生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，根据国务院《物业管理条例》和有关规定，结合我市实际，提出以下意见：
一、统一思想，充分认识加强社区物业管理的重要意义
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。近年来，随着我市城市化进程的不断加快，物业管理在社区建设和城市管理中的作用日渐突出。各区政府（管委会）、市各有关部门要从全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强社区物业管理工作的重要性，进一步统一思想，积极采取措施，破解实践难题，健全长效管理机制，不断扩大社区物业服务覆盖范围，努力提高市区社区物业管理整体水平。
二、明确职责，建立健全市区社区物业管理的工作体制
社区物业管理必须按照“条块结合、以块为主”的原则，进一步明确市、区两级的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，健全市房产主管部门监督管理、各区政府（管委会）属地负责、街道（乡镇）具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进市区物业管理工作。
（一）市房管局作为物业管理的行政主管部门，负责研究拟定物业管理的相关政策和行业标准，负责物业服务企业资质和住宅专项维修资金的监督管理，依法查处物业管理重大违法行为；负责指导各区物管机构和街道（乡镇）加强社区物业服务活动的日常监管，牵头协调市级相关部门共同做好物业管理相关工作，组织实施对各区、各部门推进物业管理工作情况的检查考核。
（二）各区政府（管委会）对辖区内的物业管理工作负总责，要认真贯彻国家和省、市有关规定，结合实际完善配套管理措施，加强物业管理工作的规划部署和组织协调；区设立专门机构或者明确相关部门承担物业管理监管职责，充实街道（乡镇）和基层社区的工作力量，健全组织管理网络，全面推进辖区范围内的物业管理工作。各区物管部门具体参与本辖区内新建住宅项目的规划建设和竣工验收，参与辖区内物业服务企业的资质管理，指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作，按照国家和省、市有关规定对住宅专项维修资金的使用进行监督，依法查处物业管理违法行为。
（三）街道办事处和乡、镇政府在各区政府（管委会）的领导和市、区物管部门指导下，具体组织辖区物业管理工作；负责会同有关方面划定社区物业管理区域，做好新建居住小区的交接管理；指导监督业主委员会的建立、改选和换届工作，参与选聘物业服务企业的招投标管理，组织物业服务质量的检查考评；建立健全信访投诉处理机制，融合社区公共管理资源，加强职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题。
（四）社区居委会配合街道（乡镇）和业务主管部门协助做好社区物业管理的落实工作；参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织，调处物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为并及时向有关行政执法机关反映。
（五）公安、城管、规划、建设、环保、国土、物价、工商等相关职能部门应当依据各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。各相关职能部门要加大执法监管力度，对小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，要依法从严查处，维护小区正常的公共管理秩序。
三、因地制宜，合理确定社区物业的服务管理模式
社区物业管理实行等级性服务和基础性服务并举，积极推进和完善市场化、专业化、规范化管理。各区要结合社区建设规划，根据各类住宅小区的建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿和服务约定等情况，合理确定物业服务的管理模式和组织形式。
（一）新建普通商品房住宅小区，要全面推行市场化的等级性物业服务管理。小区开发建设单位应当严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理；业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建商品房住宅小区全面实行规范的等级性物业管理服务。
（二）老旧住宅小区，要结合环境整治逐步解决基础设施配套问题，相应完善物业服务管理。对整治后具备条件的，应依法成立业主大会、业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级性物业管理服务；对暂不具备条件的，可由街道（乡镇）和社区建立小区物业服务组织，或者采取“楼幢管理”模式，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理；规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施一家管理、差异服务。
（三）新建低价位拆迁安置房、保障性商品房等住宅小区，创造条件逐步推行市场化物业管理。前期物业服务由街道（乡镇）和社区组织管理，物业服务项目、收费标准与收取方式由各区政府（管委会）确定；有条件成立业主委员会的，按照有关程序确定物业服务管理模式。
物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，业主委员会应当及时召开业主大会，重新选聘物业服务企业；暂时不能落实的，所在街道（乡镇）要协调指导社区居委会和业主委员会组织临时物业服务管理。
四、突出重点，着力抓好规范物业管理的关键环节
（一）进一步完善物业配套设施建设。新建住宅项目应当按照国家规范标准配套建设公建用房，其中物业管理用房不得低于项目总建筑面积的4‰，并应当与主体工程同步交付使用。配套建设的物业管理用房产权归全体业主所有。市规划部门在审查规划设计方案时应当听取市、区物业管理部门的意见，并明确上述配套用房的具体面积和位置布局，不符合规定的不予核发建设工程规划许可证；市建设部门在牵头组织项目竣工验收备案时，要会同市、区相关职能部门加强监管；未经验收合格或者物业配套用房未落实的不得交付使用，市房管部门不得为其办理房屋产权初始登记手续。现有住宅小区物业配套用房配建不到位或者被挤占挪用的，市规划、房管部门要督促相关建设单位和责任主体补建或者清退。老旧住宅小区要结合环境整治，由各区组织街道（乡镇）、社区和相关单位多渠道筹措资金援建、配建物管用房，市有关部门要在建设规划和配套政策上给予支持。
（二）进一步规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。市房管、财政、物价部门要根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，研究制定住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，完善监管机制，落实监管责任。要加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。对部分老小区专项维修资金管理中的历史遗留问题，要研究制定相应的措施，区别情况，妥善处理。房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任，并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题；区物业主管部门和街道（乡镇）要依法加强监督管理，及时调处有关矛盾纠纷。
（三）进一步提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。物业主管部门和街道（乡镇）要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导监督。要规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。要加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。要健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。要探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。物业服务暂由社区直接组织管理的，社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。
（四）进一步强化物业服务行业监管。规范市场准入，市房管部门要依法加强物业服务企业的资质管理，完善物业服务招投标管理办法，进一步健全区级物管部门和街道（乡镇）参与监督管理的实施机制；要监督开发建设单位做好前期物业管理的招投标工作，指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。加强日常监管，街道（乡镇）、社区会同物业主管部门定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，为广大业主提供质价相符的服务，建立健全企业信用档案，建设数字化、网络化监管平台，实现资源信息共享。完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。
（五）进一步规范物业服务收费机制。切实加强行政监管，市物价部门要会同房管部门完善物业服务定价成本监审制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业服务企业的收费行为；对违反规定的收费行为，依法及时进行查处。注重完善合同约束，开发建设单位与房屋买受人签订商品房销售合同，要有约定前期物业管理服务内容和收费标准的相关条款；业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，要明确各自的权利、义务和责任。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设、物业主管部门和街道（乡镇）要督促相关责任单位及时妥善处理；对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。对矛盾突出的老旧住宅小区、保障性住宅小区以及物业服务企业中途退出的其他小区，要积极探索试行保洁、保绿、保安等基础性物业服务与其他公共服务集中收费制度，保障最基本的物业管理正常进行，维护社区公共秩序。
五、狠抓落实，不断完善推进物业管理的长效机制
（一）加强组织领导，完善联动机制。市政府建立市区物业管理联席会议制度，由市房管局牵头召集，公安、城管、规划、建设、环保、国土、财政、物价、工商等相关部门和各区政府（管委会）负责人参加，定期会商重点工作，协调推进条块合作，研究提出重大政策建议。各区政府（管委会）要建立物业管理工作领导小组，街道（乡镇）要明确分管领导具体负责，切实加强辖区物业管理的组织领导和综合协调；要健全街道（乡镇）和社区管理网络，根据辖区规模和物管任务，配备落实相应的管理人员和工作经费。要进一步完善住宅小区验收、交接和物业管理备案制度，健全物业服务投诉受理、纠纷调处、执法监管等条块联动工作机制。
（二）加强政策扶持，落实保障措施。加大老旧住宅小区环境整治的财政支持力度，将老旧住宅小区环境整治工作列入市、区两级年度城建计划，安排专项改造资金，逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题。建立保障性住宅小区物业管理的“造血”机制，新建低价位拆迁安置房、保障性商品房小区在按规定标准配置配套用房的基础上，再按不低于总建筑面积1%的比例建设物业经营性用房（产权归政府所有，在土地出让合同中约定），经营收入由政府统筹用于低价位商品房小区、保障性商品房小区的基础性物业服务。完善住房保障措施，对低保、特困家庭的物业服务费用给予适当补助。
（三）加强宣传教育，营造良好氛围。各地、各有关部门和新闻媒体要采取多种形式，加强物业管理宣传工作，宣传《物业管理条例》和物权法律知识，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社区公共秩序。各级党政机关和企事业单位要教育干部职工自觉遵守物业管理法律法规，积极参与和谐文明社区建设，营造全社会齐抓共管的良好氛围。
二○○八年九月二十三日
