马鞍山市人民政府办公室关于进一步加强我市物业管理工作的意见(马政[2006]8号)
当涂县、各区人民政府，市政府各部门、直属机构，有关单位：
为规范物业管理活动，切实维护广大业主、开发建设单位和物业管理企业的合法权益，根据国务院《
物业管理条例》和《
安徽省物业管理条例》的有关规定，结合我市实际，提出如下意见：
一、建立健全物业管理行政管理体制
（一）实行以属地管理为基础，市、区分工负责的物业管理行政管理体制。各区政府应当确定一个物业管理部门，负责对本区内的物业管理活动实行监督管理。
（二）市房地产管理局（以下称市房地产局）是全市物业管理的行政主管部门，主要职责是：贯彻执行国家和省有关物业管理的法规和相关规定；结合本市实际，研究起草我市物业管理相关政策；负责全市物业管理的行业管理；负责全市住房专项维修资金的缴存和管理；依法查处物业管理活动中违法行为。
各区政府确定的物业管理部门负责本区内物业管理活动的监管工作：组织贯彻实施国家和省、市有关物业管理规定，会同街道办事处指导组建业主大会、业主委员会，指导、协调和监督业主大会、业主委员会的日常工作，负责物业管理招投标的指导监督，负责监督新建住宅小区的移交、接管，监督与检查区内物业管理企业的服务，组织区内物业管理服务达标创优考评，协调和处理物业管理活动中的纠纷与投诉，依法查处物业管理活动中违法行为。
建设、规划、物价、市容、环保、公安、工商、民政、卫生等相关行政部门，要按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》要求，认真履行各自职责，共同做好物业管理工作。
二、完善业主大会、业主委员会运作机制
（一）各区要按照国家、省、市有关规定，在2006年6月30日前，指导任期届满的业主委员会完成换届工作。要对业主大会、业主委员会进行规范，指导业主大会、业主委员会依照《业主公约》和《业主大会议事规则》示范文本，修订原《业主公约》，制订《业主大会议事规则》。要定期对换届和新成立的业主委员会成员进行物业管理知识培训，并建立培训档案。
（二）业主大会、业主委员会开展工作的经费，由全体业主承担，可以从物业管理综合服务费中列支，或者从产权属于全体业主的公建配套设施经营收益中列支。经费的筹集、管理、使用等具体事宜由《业主大会议事规则》规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业区内公告，接受监督。
三、加强新建住宅区公建配套设施的规划、建设和管理
（一） 新建住宅小区应当具备的基本配套设施，包括：1、小区道路照明、楼道照明等公共照明；2、小区出入口值班室、围墙等封闭设施；3、楼宇自控、安防监控等安保设施设备；4、物业管理、物业经营服务、社区办公、医疗等用房；5、车场、车库、会所、文化活动中心、幼儿园、学校、菜场，道路、绿化、卫生及其他专业配套设施设备等。
上述各项基本配套设施的要求应当列入《房地产开发项目建设条件意见书》。
（二）新建住宅项目按以下标准确定物业管理服务用房。
住宅小区总建筑面积在2万平方米以上的，按照不低于规划总建筑面积的3‰配置物业管理用房（含业主委员会办公用房），不低于规划总建筑面积的1.2‰配置物业经营服务用房；总建筑面积在2万平方米以下的（含2万平方米，下同），物业管理用房不低于60平方米。
多层住宅小区总建筑面积在5万平方米以上，高层住宅小区总建筑面积在10万平方米以上的，应当配备独立的物业管理用房。高层住宅小区总建筑面积在10万平方米以下，物业管理用房又在高层住宅内的，应当设置独立的使用通道。
分期建设和交付使用的住宅小区，物业管理用房布局要合理，要保障先期交付使用的物业能够便利实施物业管理服务。
物业管理用房应独立成套，具备水、电等使用功能。物业管理用房和物业经营性用房产权属全体业主共有，由物业管理企业经营管理。
规划部门应当将以上物业管理用房配置规定纳入规划设计方案审核内容，在规划图纸上标注物业管理用房的位置、面积，并对物业管理用房的设计进行控制监督。
房地产开发建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房产部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。
（三）统一规划、分期建设的住宅区，应以保障先期入住业主必需的生活条件为前提进行配套建设。先期交付的物业区域与施工现场应当有设施隔离。
（四）新建高层住宅的二次供水设施竣工后，开发建设单位应当按规定将其及时移交供水单位，由供水单位负责该设施的维护和运行管理。
四、规范前期物业管理工作
（一）实行新建住宅小区前期物业管理招投标制度。新建住宅小区的开发建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅小区规划总建筑面积超过10万平方米的项目，应当实行公开招投标；5-10万平方米（含10万平方米，下同）的项目，可以用邀请招标方式选聘物业管理企业；5万平方米以下的项目，可以采用议标方式。
新建住宅小区前期物业管理招标时，开发建设单位应当将公建配套设施的实施计划作为招标书的内容。投标人应将非营业性公建配套（除社会公益性的配套设施外）的经营收支预算作为前期物业管理综合服务收费投标报价的依据之一。小区公共照明电费和照明设施维修管理费用应当计入物业管理综合服务费。
（二）实行前期物业管理备案制度。开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应当就前期物业管理向市房地产局备案。备案提交下列材料：
1.规划核准的建设项目总平面图、建设工程规划许可证、标注物业管理用房等公建配套设施具体位置和面积的规划核准图；
2.前期物业管理招投标备案证明；
3.业主临时公约；
4.物业管理服务方案；
5.前期物业管理服务收费标准；
6.签订的《前期物业管理服务合同》；
7.物业管理企业营业执照和资质证书。
市房地产局对下列事项进行备案审查：接受委托的物业管理企业是否具备管理资格；《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》约定的内容是否符合物业管理有关规定；物业管理服务制度是否健全，服务内容和标准是否明确，收费标准是否符合有关规定；是否按规定提供物业管理用房，物业管理用房等公建配套设施的权属确定是否符合规定。
五、实行新建住宅小区移交接管制度
（一）实行新建住宅交付使用核准制度。
新建住宅项目竣工后，开发建设单位应当组织竣工验收，办理竣工验收备案手续，并经各专业管理部门、配套单位核验确认。市房地产局对验收、核验确认情况进行登记，对全部办讫的，出具“新建住宅符合交付使用条件证明书”。没有“新建住宅符合交付使用条件证明书”的，房产登记机构不予办理商品房所有权初始登记手续，公安部门不予办理入户手续，房地产开发项目资本金不得退还。
开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，方可通知业主办理入住手续。办理交付使用手续当月及此前的物业管理费由开发建设单位承担。业主应当从交付使用的次月起支付物业管理费。
（二）实行新建住宅小区物业管理接管验收制度。
新建住宅物业具备下列条件后，开发建设单位应当通知物业管理企业，在区物业管理机构的监督指导下，办理物业管理接管验收手续：
1.已取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”；
2.供水、供电、供气、道路、绿化和环卫等设施已能正常使用；
3.电梯取得准用证、二次供水取得合格证书。
物业管理企业、开发建设单位应当及时签订物业管理接管验收文件。
物业管理企业与开发建设单位办理接管验收手续后30日内，物业管理企业应当向区物业管理机构备案。
新建住宅物业管理接管验收的指导意见，由市房地产局会同有关部门另行制定。
六、实施旧区整治工作
（一）实施综合整治，为旧区实施物业管理创造条件。从2006年起，利用3年时间，对全市旧住宅小区进行综合整治。整治资金包括市、区政府，原开发建设单位、产权单位共同筹集的资金以及旧住宅区公用设施专项费。旧区整治实行统筹规划、条块结合、一区一策、分步实施，着重改善旧区基础设施、环境卫生和治安防范等条件。旧区整治计划的提出、整治方案的拟定由各区政府负责，报市政府审批后实施。
（二）实施旧区综合整治后，各区物业管理部门要及时指导成立业主大会、业主委员会，依法选聘具有相应资质的物业管理企业，签订物业服务合同，由物业管理企业按照合同提供相应的物业服务。旧住宅区所在的街道办事处、社区居委会可以推荐愿意从事物业服务的人员给物业管理企业。从业人员应按规定接受相应的物业管理服务培训。
（三）解决旧区物业管理服务收费问题。旧区综合整治后，依据“按质论价、质价相符、合同约定”的原则，确定物业管理服务收费具体标准，改原来的按户收费为按面积收费。具体标准由业主委员会和物业管理企业根据物价部门公布的普通住宅小区物业服务收费等级标准，在合同中约定。
（四）解决遗留问题，落实住宅小区供电、供水设施移交专业单位管理。各区政府、市建设部门和供电、供水、开发建设单位要加强协调与配合，对已建成但未实行一户一表的住宅小区实施一户一表改造，尽快完成旧区供电、供水设施移交专业单位管理，实现供电、供水单位向最终用户收费的使用管理服务机制。
二〇〇六年三月十日
