兰州市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的通知（兰政办发[2008]61号） 各县、区人民政府，市政府各有关部门：
根据《
物权法》《
物业管理条例》等有关法律法规规定，现将进一步加强物业管理工作的有关事宜通知如下：
一、健全物业管理和服务分工协作机制
各县区人民政府要按照属地管理、分级负责的原则，加强对本行政区域物业管理工作的领导，建立健全物业管理矛盾纠纷协调处理联动机制，市级有有关部门要分工协作，各负其责，切实做好物业管理和服务工作：
市房地产行政主管部门负责贯彻落实国家、省、市物业管理法律、法规的宣传培训；制定我市物业管理相关政策及规范性文件；负责物业服务企业资质管理；负责专项维修资金监督管理；加强对物业企业服务行为的监管和物业管理矛盾纠纷的协调处理；搞好物业服务诚信制度建设。
市建设行政主管部门负责对物业项目建筑工程质量进行监督管理；在项目初步设计审查时，依据审定的规划方案，将小区公共配套设施设备、物业管理用房纳入审查范围；协调处理工程建设过程中的有关问题。
市规划行政主管部门负责查处物业管理区域内违反规划管理进行建设的违法行为。在组织对项目的规划方案审定时，将物业管理用房纳入审查范围。
市工商行政主管部门负责依法办理物业服务企业的营业执照，查处物业服务企业各类违法违规行为，规范企业的经营行为；加强对物业服务合同的监督管理，依法保护消费者的合法权益。
市价格行政主管部门负责制定物业服务收费政策，完善物业服务收费标准；负责对物业服务收费行为的咨询和监督检查。依法查处物业服务中的价格违法、违规行为。
市环境保护行政主管部门负责依法查处物业管理区域内噪声、油烟等污染的违法行为。
市公安部门负责物业管理区域内安全防范工作。
市级消防机构和公安派出所负责指导监督物业服务企业履行消防安全职责，及时查处堵塞消防通道、损坏公共消防设施等消防违法行为。
街道办事处负责辖区内物业服务企业的监督、协调工作。协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在物业管理中发生的重大矛盾纠纷和群众性、突发性事件。
供水、供电、供热等有关单位，应当积极推进向最终使用人收费工作。暂不能向最终使用人收费的，应当与物业服务企业协商签订代收代缴服务协议，明确各自的权利义务和责任。
二、切实加强专项维修资金归集和监管
落实专项维修资金制度，对保障物业的使用功能和正常运行等方面具有重要作用。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》，规定：专项维修资金应在房地产行政主管部门指定的银行专户存储，实行以物业管理区域为单位设账、按房屋户门号设分户帐；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账、按房屋户门号设分户帐。市房地产行政主管部门要按照《
住宅专项维修资金管理办法》的规定。尽快制定我市的住宅专项维修资金归集管理实施意见，加大专项维修资金的归集力度，加强维修资金的监管，保障我市物业管理工作正常运行。
三、明确物业管理用房配置标准和物业管理区域划分原则
1、建设单位按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配置物业管理用房，费用计入建筑成本，具体标准为：物业项目在1万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不得低于40平方米；物业项目在1万平方米至10万平方米的，其物业管理用房的建筑面积不得低于总建筑面积的4‰；物业项目在10万平方米至20万平方的，其物业管理用房的建筑面积不得低于总建筑面积的3‰；物业项目在20万平方米至30万平方米的，其物业管理用房的建筑面积不得低于总建筑面积的2.5‰；物业项目在30万平方米以上的，其物业管理用房的建筑面积不得低于总建筑面积的2‰。物业管理用房建筑面积按前述比例实行分档累进计算。
规划、建设、房地产主管部门要加强对物业管理用房的配置、建设、登记、使用进行监督管理。对于新建开发项目，规划行政主管部门在组织对项目的规划方案审定时，将物业管理用房纳入审查范围；建设行政主管部门在进行项目初步设计审查时，将物业管理用房纳入审查范围；房地产行政主管部门在审查前期物业服务合同时，对物业管理用房面积、位置和使用条件重点审查。在核发商品房屋预售许可证和办理房屋所有权登记时，注明物业管理用房的面积和位置。
2、物业管理区域按以下原则划分：
物业项目配置的设施设备是共有的，同期或分期建设的项目，为一个物业管理区域；由两个及两个以上开发商开发建设，但配置的设施设备是共有的物业项目，为一个物业管理区域。
建设单位应在新建开发项目规划设计阶段确定物业管理区域，在领取建设工程施工许可证后，向房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，房地产行政主管部门应当按照规定划分物业管理区域，并在图纸上注记。
四、积极引导物业管理进入旧住宅小区
各县区政府要高度重视旧住宅小区综合整治工作，切实改善旧住宅小区的居住条件。有条件的旧住宅小区，要积极引进引进物业服务企业实施专业化的物业服务；条件不成熟的，由辖区街道办事处、社区居委会组织业主进行自治管理，以逐步提高旧住宅小区管理水平。
企事业单位的旧有小区，要实行后勤社会化改革，逐步向社会化物业管理体制转制。
五、进一步规范物业管理招投标活动
建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选择具有相应资质的物业服务企业。
新建住宅小区建筑面积在5万平方米以上的，应当通过招投标的方式选择具有相应资质的物业服务企业。5 万平方米以下的或投标人少于3个的，经房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选择具有相应资质的物业服务企业。房地产行政主管部门要加强物业管理招投标活动的监督管理。
六、不断规范业主自治行为
同一个物业管理区域内的业主，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下组建业主大会，选举产生业主委员会。
街道办事处、社区居委员会应当做好小区属地管理工作，协调处理物业管理纠纷和矛盾。
七、加快物业管理立法进度
切实做好《
兰州市物业管理办法》的修订、论证工作，抓好《
兰州市住宅专项维修资金实施意见》、《
兰州市物业服务等级标准》等相关配套文件的出台，进一步完善物业管理政策法规体系。
加大物业管理法规政策宣传力度，充分利用报刊、广播、电视，宣传物业管理法规政策，引导业主树立正确的物业消费观念，增强企业的服务意识，为物业管理营造良好的发展环境。
二○○八年四月十六日
