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空置房物业费

标签: 物业费 空置房

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       空置房屋指业主获得产权而未入住的、业主办理了入住手续未装修使用的、已装修使用后又无人入住的以及开发商尚未出售出租的房屋、车位及会所,开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。

  产生房屋空置的原因

  未售出的房屋空置

  空置房源主要是商品房的尾盘、长期无法变现的空置房产或“债权房”等,其中又以商品房的尾盘为主。

  已售出的房屋空置

  居民住宅空置:投资或给子女购房,常年是“铁将军把门”的长期空置;
  暑期或假期去外地旅游避暑、走亲访友等短期空置;长期积压在公司或个人手中的多套房屋的长期空置;因暂未租出等导致房屋短期空置。

  写字楼房屋空置:入伙后因工作关系长期在外地,经常无人使用的长或短期空置;投资或给子女购房的长期空置;购房后因未确定经营方向而无人入住的短期空置。

  商场商铺空置:铺位前租户撤出,后续租户未入住或业主调整经营品种未到位致使铺位短期空置;商场长年经营状况不良,影响租金收入或铺位所处地段不佳,难以出租形成长期空置。

  如何看待空置房屋物业费的缴纳

  开发建设单位

  开发商自管的小区里,或者与物业服务公司有“父子”关系的开发商,空置房不交物业费的现象并不罕见。开发商不交物业费的理由是房子没有使用,用于房子日常管理服务的物业费用自然不能像其他小业主一样缴纳。因此,在小区入住后,开发商一般会与物业服务公司讨价还价。交费的开发商则有的按首年100%,次年70%,第三年按50%等比例交费。

  从业主角度来看,缴纳物业费说法不一

  1.全部减免

  小区业主张女士提出,自己家已搬出小区近两年,在这近两年的时间里,她及家人根本没有使用及享受到小区的公用设施以及物业服务,连生活垃圾都不能产生,理所应当的完全可以不用交这近两年空置的物业费。

  2.认可缴纳公共部位的物业费

  商厦业主刘女士在多个楼层购买了共六间房屋,都是以租赁形式经营,当房屋出现空置时,她只认可缴纳公共部位的物业费,对物业费中包括的自用部位的制冷、供暖费用因未使用则认为应当扣除。

  3.按入住人数收费

  写字楼王先生说:“自己公司工作人员共4人,房屋建筑面积与同层另一家公司面积相同,但那个公司工作人员达11人,每月物业费缴纳金额相同,但那家公司公共用电用水显然要多,这也就算了,毕竟我们使用就应交物业费,但在我公司组织全员到外地学习一个余月时间里,房屋空置也要和使用一样对待来收费,我认为很不合理。我们两家公司都在一个楼层,这一个多月来,电梯、洗手间我们根本没用,即便是交费,也应该按入住人数交,有人使用就应该交费,这是不容置疑的,但没使用还交费,真是太不合理了。”

  4.对半付费

  商场业主李先生在外地有生意,由于业务繁忙,导致本市的商场铺位因无人经营空置三个余月,对空置期间缴纳物业费有自己的看法:“我没使用商场的一度电一滴水,连租金都收不到,让我交费可以,可我只交一半,终究物业秩序维护人员每日巡逻保卫着商场的安全,我对此也放心,因为铺位里还有一些货架及柜台,公共设备设施也在维护保养着,我不会分文不交,各担负一半吧!”

  以上是不同交费方从不同角度,根据自身实际情况来看待缴纳空置物业费,尽管说法不一,但“没有入住,就没有正常享受物业服务,从而认为房屋空置时全额缴纳物业费显失公平。”几乎是绝大部分交费方的一致观点。

  从情理角度上讲如何收取物业费

  一般来讲,物业费基本上是公共区域服务的收费,如设备设施的维保、秩序维护、保洁、绿化等,是为整个社区楼宇服务的,尽管没有入住使用,物业服务公司已经开始提供相应的服务,业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值,另外,物业管理服务是针对整个物业项目的,提供的服务是公共的无法分割的,单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低,所以,无论是否入住或是空置,原则上物业管理与服务已经产生了。作为开发商也好,或是没有入住的业主也好,同是空置房屋的业主,应该尽同等的义务。

  针对写字楼或商场的物业费来说,公共区域服务的收费外,通常还包括:

  1.公共部位及自用部位的供暖费用

  此项费用是代收代缴的费用,有的城市热力公司对写字楼或商场整层空置的会免收供暖费,但对于局部空置的则全额收费。如果业主不交费,物业服务公司则承担全部损失。

  2.公共部位及自用部位的制冷费用

  此项费用虽非代收代缴费用,但若仅有个别业主不使用,对制冷能源供应也不会受到影响,此项费用不收,也必将使物业服务公司承担损失。

  3.公用部位电费

  包括公用部位的照明、电梯、空调供暖及制冷等所产生的电费。少数房间空置时并不代表此项管理与服务的成本会降低,为此,空置期此项费用也不能免除。

  4.公用部位(洗手间、拖布池)用水费用

  房间空置会直接导致公用部位(洗手间、拖布池)用水量的减少,可根据收费标准,通常是按每月每建筑面积收取,来扣除此项费用。

  5.公共环境的秩序维护、卫生的清扫、绿化盆栽的费用

  个别业主的不入驻,公共环境虽会减少点生活垃圾及脚印,但对管理与服务的投入则无变化。如果写字楼有的空置房间业主作为仓库,屋内存有物品,则与房间空无一物的监管力度相比就要大些。

  面对空置的情况比较多样,需要考虑的因素也有很多,为此,很多物业服务公司在收取物业费上经业主大会表决通过,或征集全体业主意见。还有的物业服务公司不是按照同一标准收取,而是针对不同的空置实际情况来分类对待。

  物业服务企业收取物业费要有据可依

  国务院《物业管理条例》并没有明确物业出售后,业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。有的省市规定,业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业,业主应向物业服务企业书面备案,按规定或约定服务标准的70%至90%交纳空置物业费,具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。已交付给业主的,物业费用自物业交付业主次月开始计收。车辆管理费却要全额缴纳,对未入驻或未使用连续超一个月以上的物业、车位,业主应事前向物业服务企业书面申请,并经确认后按规定标准的70%缴纳机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用。

  开发建设单位实施分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的,环境、配套设施尚未完善的,经相关部门确认后,业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

目录

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全国各地空置房收费法律依据编辑本段回目录

石家庄编辑本段回目录

根据《石家庄市物业管理条例修订案》第三十七条规定: 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间,应当事先和事后告知物业服务企业,并办理相关手续。

安徽编辑本段回目录

根据《安徽省物价局关于物业综合服务费有关问题的通知》 ,为贯彻落实《安徽省人民政府办公厅转发省物价局关于进一步运用价格政策促进经济平稳较快发展意见的通知》(皖政办〔2009〕24号)精神,现就未入住新建普通商品住房,减半收取物业综合服务费问题明确如下:

“未入住新建普通商品住房”指没有装修、每月发生的电费不超过2度的新建普通商品住房。从通知印发之日起,半年以上18个月以下符合未入住条件的新建普通商品住房住户,期间物业综合服务费减半收取。

无锡编辑本段回目录

根据(锡价服[2007]1号)《无锡市物业服务收费管理办法》第十七条规定:对未入住或未使用连续超一个月以上的物业、车位,业主应事前向物管企业书面申请,并经确认后按规定标准的70%缴纳物业管理费,机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用亦按此标准收取。物管费用从房屋销售合同约定的交付日期的次月计算。开发建设单位实施分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的,环境、配套设施尚未完善的,经相关部门确认后,业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费,差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

海南编辑本段回目录

 根据海南省发改厅、省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法的通知》(琼发改收费[2006]1052号)第二十一条第二款:经物业管理企业登记确认,物业管理区域内房屋售出后从未入住使用,或者连续三个月以上间断入住使用的,执照物业管理费收费标准的70%计收。

济南 编辑本段回目录

根据济价房字[2004]168号《济南市物业服务收费管理实施办法》第九条规定:物业服务费自办理入住手续起按月收取。经双方协商约定亦可预收,预收期限由业主和物业管理企业协商确定。业主购买房屋已办理入住手续但未入住的,经物业管理企业确认后,其物业服务费按物业服务收费标准的70%缴纳。

甘肃编辑本段回目录

 根据 2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过的 甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定 第二十九条规定:
建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。

滁州编辑本段回目录

 根据 滁价费[2010]97号 关于印发《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》的通知 第十六条规定: 纳入物业管理服务范围已竣工但尚未出售的物业或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业综合服务费由建设单位交纳。
业主(或物业使用人)办理入住手续后,连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业(水、电、气均未使用),业主应当向物业服务企业书面备案,按规定或约定标准交纳50%的物业综合服务费。

兰溪编辑本段回目录

 根据 兰发改〔2010〕80号 《兰溪市物业服务收费管理实施办法》 第十三条规定:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的住宅,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业,经物业服务企业核实后,物业服务收费按应收标准的70%交纳。房屋装修期间不属于房屋空置,其物业服务费用应按规定标准全额缴纳。

西宁编辑本段回目录

根据《西宁市物业管理条例》第四十一条规定:
第四十一条 物业交付业主前,物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担;物业交付业主后,由业主承担。
前款所指物业交付,是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。
物业交付后,业主未实际入住的,按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热,业主要求停止供热的,应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主,应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

台州编辑本段回目录

《台州市物业管理实施办法》规定,业主应自建设单位交付物业之日的次月起,按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。也就是说,交房后即便房屋空置,业主也应按合同约定交纳物业费。
根据台州市人民政府令第99号《台州市物业管理实施办法》第四十七条 业主应当遵守与建设单位签订的商品房买卖合同和《业主临时管理规约》,并自建设单位交付物业之日的次月起按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业,其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。
建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。
业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人未约定的,由业主交纳。
物业产权交易时,买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的,由买受人交纳。

湖南编辑本段回目录

根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定:
已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳。
物业服务费按月计收,经双方约定可以预收,但最长预收期限不得超过十二个月。

兰州编辑本段回目录

根据兰州市人民政府令[2008]第6号《兰州市物业服务收费管理办法》第二十一条 纳入物业服务范围已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
已交付给物业买受人的,物业服务费用或者物业服务资金自物业交付业主或者物业使用人次月开始计收。
业主或者物业使用人未入住的或者入住后不使用房屋连续超过3个月以上的,可以书面告知物业服务企业,经物业服务企业确认登记后,从第4个月起其物业服务费用按收费标准的70%交纳。

江苏编辑本段回目录

根据苏价服[2O1O]12号《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条规定:纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位金额交纳。
分期开发建设、分批交付使用的物业,期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。
因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,期间的物业服务费应不低于合同约定标准7O%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。
物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费由业主或使用人交纳,但业主负最终交纳责任。

武汉编辑本段回目录

根据《武汉市物业管理条例》规定,房屋交付使用前(含当月)所发生的物业费,由开发商承担。房屋交付使用后所发生的物业费,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间业主按百分之七十的比例承担物业费。但一年后,业主必须全额承担物业费。这一规定,将给空置房的业主一定程度减负。

参考资料
[1].  中国物业服务网   http://www.pm86.com/

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