九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法

　　各县（市、区）物价局、住房保障和房产管理局、各物业服务企业：

　　省人大公布的《江西省物业管理条例》已于2012年10月1日起施行，依据该条例及参照国家、省有关物业收费管理办法有关规定，结合我市实际，在广泛征求意见的基础上，制定《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

　　附：《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》

　　九江市物价局九江市住房保障和房产管理局

　　二○一二年十一月二十六日

　　第一条为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、《江西省物业管理条例》等有关规定，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域范围内的住宅小区物业服务收费及其监督管理。

　　第三条本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业，接受开发建设单位、业主大会的委托，按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第五条物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区物业服务收费中的物业公共性服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

　　非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

　　第六条住宅小区物业公共性服务费实行等级收费管理。

　　市房地产主管部门会同市价格主管部门制定物业服务等级标准，加强对物业服务企业的监督管理，定期对其资质条件和服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　市价格主管部门会同市房地产主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准价和浮动幅度，适时向社会公布，并对其监督管理。

　　第七条物业服务一般包括以下内容：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

　　（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

　　（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

　　（四）做好安全防范和秩序维护工作；

　　（五）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；

　　（六）业主委托的其他公共性服务内容。

　　第八条物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　物业服务成本构成一般包括以下部分：

　　（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

　　（四）物业服务企业办公费用；

　　（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　第九条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

　　第十条建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,前期物业服务合同作为物业买卖合同附件,经物业买受人签字确认。

　　在拟定前期物业服务方案，签订前期物业服务合同前，应将前期物业公共性服务费标准报价格主管部门备案或核定。

　　前期物业服务合同应当明确物业公共性服务费的计费方式、计费起始时间、服务内容、服务标准、收费标准。物业公共性服务费具体收费标准应根据确定的物业服务等级,在公布的基准价及其浮动幅度范围内确定。（物业公共性服务费指导价标准及物业服务等级指导标准详见附件一、二）

　　第十一条业主委员会成立后,物业公共性服务费具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业，根据物业等级服务标准和公布的基准价及其浮动幅度，在物业服务合同中约定，并在实施收费前报价格主管部门备案或核定。

　　第十二条实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记、公示制度。

　　物业服务企业（包括前期物业）在收费前，开发建设单位和物业服务企业应当向物业所在地价格主管部门办理备案手续和申领《服务价格公示牌》。

　　第十三条实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业买受人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第十四条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，按照价格主管部门明码标价规定，公布物业服务等级标准、服务项目、收费标准、价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　第十五条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目、服务工作开展和物业服务费用收支情况，听取业主委员会、业主大会或物业项目所在地街道办事处的意见并接受质询与监督。

　　第十六条物业公共性服务费，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

　　未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业公共性服务费。

　　第十七条已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。新建住宅小区配套建设及设施设备,未经验收合格交付使用的,一律不得收取物业综合服务费。其建设期间发生的物业服务费用由开发建设单位承担。

　　第十八条物业服务费应每月足额缴纳，业主与物业服务企业约定预收的，预收期限原则上不得超过3个月，业主自愿交纳、另有合同约定的除外。

　　第十九条住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费。（见附件三）

　　经业主大会同意,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,可按照规定标准收取车辆停放服务费,其使用按照本办法第二十四条规定执行。

　　业主对车辆有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第二十条住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要。

　　第二十一条实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、监视（或巡视）和日常维护等服务工作。

　　第二十二条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业公共性服务费，不得另行分摊收取。

　　二次供水设施运行费用未纳入物业服务费的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式，向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。分摊计算公式为：用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）。

　　电梯起始层的住户，其物业服务费标准下浮30%。

　　第二十三条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业不得向进驻小区进行公用配套设施建设、维护、施工的单位收取进场费、补偿费、手续费等额外费用。

　　第二十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十五条装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于4.00元收取。不产生装饰装修垃圾的或自行处理装饰装修垃圾的不得收费。

　　不得强行收取装饰装修保证金。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，造成严重后果并触犯相关法律法规的，由当事人承担相关法律责任。

　　第二十六条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。

　　第二十七条政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　第二十八条物业服务收费实行分级管理，市和县（市、区）政府、庐山管理局价格主管部门会同同级房地产主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作。

　　物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

　　第二十九条未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。

　　第三十条本办法实施前已签订物业服务合同且明确服务期限尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，也可由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定，合同到期后按本办法规定执行。

　　第三十一条各县（市）、庐山管理局价格主管部门和房地产主管部门按属地管理原则，可结合本地物业类型、服务内容、服务等级、环境设施和服务成本等，参照本办法具体测算制定公布相应的基准收费标准和浮动幅度。

　　本市市区范围内的浔阳区、庐山区、开发区、八里湖新区执行本办法中的指导价收费标准。

　　第三十二条本办法自2013年1月1日起施行。