靖江市住宅区物业管理办法

各镇人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《靖江市住宅区物业管理办法》印发给你们，望认真贯彻执行。
二ＯＯ六年四月十四日
主题词：住宅 物业管理 办法 通知
抄送：市委办公室，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院、检察院。
靖江市人民政府办公室 2006年4月21日印发

第一条 为规范物业管理活动，保障社会公共利益，维护业主和物业管理企业的合法权益，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省城市住宅区物业管理办法》、《泰州市城市住宅区物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域所有的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地等。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修、管理和为业主、房屋使用人提供的服务。

本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。所称使用人是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

第四条 物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、服务规范的原则。

第五条 新建住宅小区应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第六条 市建设局是本市行政区域内物业管理的行政主管部门，其主要职责是：

（一）贯彻实施国家有关物业管理的方针、政策、法律、法规；

（二）管理本市物业管理行为，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理体制；

（三）依法查处物业管理中的违法行为。

市物业管理办公室具体负责本市行政区域物业的业务管理工作。

第七条 公安、物价、工商、税务、城管、邮电、供电、广电等部门和单位，应当按照各自的职责分工，共同做好物业管理有关工作。

街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第八条 物业管理行业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策，政府各部门和社会有关方面应当支持物业管理行业的发展。

第九条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。

第十条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十一条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过1年的，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

建设行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

第十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协调物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十三条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期3年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向市建设行政主管部门登记备案。

第十五条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约应当在生效之日起15日内报建设行政主管部门备案。

第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第十七条 房屋建设单位应在房屋竣工前委托物业管理企业提前介入建设的住宅区物业管理，并负责房屋售后至业主大会成立前的物业管理工作。

第十八条 建设单位在办理售房手续时，应在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供住宅区前期物业管理规定和住房手册。经双方签字、盖章后的住宅区前期物业管理规定和住房手册是房屋销（预）售合同的组成部分。

第十九条 接受委托的物业管理企业应当与建设单位签订前期物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列内容：

（一）双方当事人名称及地址；

（二）管理服务项目和内容；

（三）管理服务标准；

（四）管理服务权限；

（五）管理服务费用及其支付办法；

（六）合同期限；

（七）违约责任；

（八）合同纠纷的解决方法；

（九）双方当事人认为需要约定的其他事项。

物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同送建设行政主管部门备案。

第二十条 住宅区建设后，必须按照国家有关规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，建设行政主管部门应当参加竣工验收，并就物业管理相关内容签署验收意见。

第二十一条 住宅区竣工综合验收后，建设单位应在物业所在地建设行政主管部门监督下，及时向业主委员会移交住宅区物业和物业管理所必须的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料复印件交物业管理企业使用。

第二十二条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第二十三条 自移交之日起，建设单位不再承担物业管理责任。但保修期内以及其他应由建设单位承担的建筑质量责任，由建设单位承担。

第二十四条 建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三无偿提供物业管理服务用房，其产权属全体业主共有。

配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

第二十五条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的关系。

第二十六条 业主和使用人使用房屋和住宅区域内公用配套设施应当遵守下列规定：

（一）房屋装饰、装修不得危及房屋安全和他人安全，不得改变房屋结构，不得私搭乱建；

（二）改变房屋用途和外貌，应当符合有关规定；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（四）房屋内公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等公共部位，不得占用、乱堆杂物；

（五）爱护住宅区内的公共设施，不得损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等；

（六）车辆按照规定有序停放，不得违规行车、停车、鸣喇叭；

（七）垃圾实行袋装化，按照规定的地点、方式投放；

（八）住宅区内不得乱放、乱画、乱挂；

（九）遵守国家有关规定和《业主公约》。

第二十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理审批手续，并与业主委员会签订协议，支付设置费用。

按照前款规定收取的经营性设施设置大部分费用应当纳入物业维修基金。

第二十八条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。

住宅转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第二十九条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）房屋室内部分，由业主和使用人自行维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道（水表后）、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公共部位、设施、设备，由受聘的物业管理企业组织定期养护维修。

第三十条 房屋的维修资金，按照下列规定承担：

（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（二）房屋的公共部位、公用设备的管理维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共部位维修基金中分摊相关费用；

（三）开发建设单位建造、纳入成本的公共设施，管理、维修、更新改造由物业管理企业负责，维修、更新改造费用从公共部位维修基金中支出；

（四）政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；

（五）住宅区内公共设施的管理、维护、更新改造等责任不明确的，由建设行政主管部门会同相关部门共同确定。

第三十一条 物业管理企业应当按照合同的约定，加强对住宅区内道路、路灯、喷泉池、园林绿化、娱乐场所、消火栓、停车场、自行车（摩托车）库、公厕、卫生保洁设备、设施等公用配套设施的养护维修。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，由责任人赔偿损失。

第三十二条 住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对本区域内的水、电、煤气等管线、设施进行维修养护。

第三十三条 设立房屋住宅共用部位、共用设施、设备专项维修基金（以下简称专项维修基金），专项用于房屋共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新和改造。

专项维修基金的筹集、管理和使用办法另行制定。

第三十四条 专项维修基金应当按幢建账、按户核算。并存入指定银行，设立专门账户。

第三十五条 专项维修基金的收支情况应当定期公布，接受业主监督。

市财政、审计等部门依法对专项维修基金的收取、管理和使用情况进行监督和审计。

第三十六条 物业管理公共服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用，实行政府指导价管理。

物业管理企业应业主的要求，可以提供代办服务和特约服务，代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

第三十七条 物业管理公共服务费，应当实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定缴纳物业管理公共服务费。

物业管理企业如不按规定使用公共服务费，不接受业主监督，业主和使用人有权拒绝缴纳，直至提请业主会议终止物业管理委托合同。

第三十八条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第三十九条 住宅建设单位违反本办法，有下列情形的，由建设行政主管部门责令限期改正，并依法给予罚款等行政处罚：

（一）未按规定落实前期物业管理企业的；

（二）未按规定提供物业管理服务用房以及物业管理设备设施的；

（三）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权的；

（四）不移交住宅区相关资料的。

第四十条 物业管理企业违反本办法，有下列情形的，由建设、价格等行政主管部门依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未取得资质证书从事物业管理的；

（二）擅自改变物业管理用房用途的；

（三）擅自设立服务收费项目、提高服务收费标准的；

（四）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的；

（五）其他违反法律、法规、规章规定的。

第四十一条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

第四十二条 业主和使用人不遵守住宅区内业主公约和国家有关物业管理规定，业主委员会及物业管理企业有权制止，并要求限期改正，造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关法规的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十三条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四十四条 物业管理企业与业主、业主委员会、房屋使用人因物业管理产生的合同纠纷，当事人应当协商解决或向建设行政主管部门申请调解。协商或调解不成的，按照双方签订的协议向仲裁机构申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

第四十五条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区（厂房）的物业管理，参照本办法执行。

第四十六条 本办法自公布之日施行，原《靖江市住宅区物业管理办法》（靖政发[2004]96号）同时废止。