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焦作市人民政府关于进一步加强物业管理工作的通知

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  各县(市)区人民政府,市城乡一体化示范区管委会,市人民政府各部门,各有关单位:

  为进一步加强物业管理工作,提升物业管理水平,切实改善人民群众的生活环境,促进宜居城市、生态焦作、美丽焦作建设,加快我市经济转型示范市建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》等有关法律法规规定,结合我市实际,现就进一步加强全市物业管理工作通知如下:

一、高度重视,提高对物业管理工作的认识

  物业管理是城市管理的重要组成部分,是与人民群众生产生活密切相关的新兴服务产业,随着城市化进程的不断推进,物业管理在城市管理中的重要作用将日益显现。加强物业管理工作,对于改善城市人居环境,提高群众生活品味,增加就业岗位,维护社会和谐稳定,营造良好的社会环境都具有十分重要的意义。各县(市)区政府、市直各相关部门要充分认识加强物业管理工作的重要意义,创新行政监管手段和机制,坚持服务与监管并重,积极化解矛盾纠纷,全力推进物业管理工作健康发展。

二、因地制宜,建立符合实际的物业管理模式

  根据我市住宅小区物业管理实际,按照“区别对待、分层管理”的原则,建立符合我市实际的物业管理模式。

  (一)强化新建住宅小区管理。新建住宅小区要严格按照规划设计方案要求进行开发建设,并通过公开招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。市城乡规划、住房城乡建设、房产管理等部门要各司其职、各负其责,加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。开发建设单位要按照物业管理的相关规定,完善物业管理移交手续,保证物业管理落实到位,同时要强化售后服务,在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后,开发建设单位、物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作,确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。

  (二)规范老旧小区管理。老旧小区应根据居民需求和承受能力,把物业管理同社区管理相结合,以社区管辖范围为依据,界定物业管理服务区域;以社区居委会为主体,组织召开业主大会,组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体,开展物业服务活动。各县(市)区政府要加大对老旧小区的整治力度,逐步解决老旧小区居住环境、配套设施等方面存在的问题。对整治后具备条件的老旧小区,由业主委员会选聘具有资质的物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不具备条件的老旧小区,推行“准物业管理”,经业主大会通过规定程序认可,由社区成立社区管理服务中心(站),落实以保洁、保绿、秩序维护为主要内容的基础性管理服务,或者采取“楼幢管理”的模式,确保小区基础性服务落实到位。规模较小的零散的住宅小区或楼幢,可并入相邻小区,实施统一管理、差异化服务的物业管理模式。开展物业管理所需的经费由小区全体业主共同承担,经费的筹集、管理、使用需经业主大会或业主代表会议讨论通过。经费的使用情况定期在物业管理区域内公布公示,接受全体业主监督。

三、创新举措,提升物业管理工作水平

  (一)加大对老旧小区的改造力度,扩大物业管理覆盖面。社区管理小区和无主管小区基本上属于上世纪八十年代以前修建的老旧小区,由于设计先天不足、使用时间过长,小区的基础设施和公共设施设备已出现比较严重的损坏,原产权单位或开发建设单位大都不存在,造成无人管理、无人维修,严重影响到居民的居住和生活。市、县(区)两级财政部门要把老旧小区改造列入财政预算,每年拿出专项资金对社区管理小区和无主管小区的基础设施进行整治改造。

  (二)启动住宅专项维修资金归集管理工作。一是制定和完善维修资金管理使用办法及实施细则,确保资金安全和专款专用。二是市政府相关部门要加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督和检查,确保资金运行安全。三是全面开展住宅专项维修资金归集、管理和使用工作,促进物业管理制度化、规范化。

  (三)加大对特殊物业小区实施物业服务的扶持力度。鼓励物业服务企业接管老旧小区、拆迁安置小区及经济适用住房小区、公共租赁房小区、廉租住房小区,提高物业服务的覆盖面。

  (四)加大政策扶持力度,促进物业管理行业发展。

  1.鼓励人才引进和招用失业职工。物业服务收费实行政府指导价,管理普通住宅类的物业服务企业,与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上劳动合同并缴纳社会保险费的,经政府有关部门批准,可以安排相应比例的公益性岗位,享受公益性岗位补助政策。

  2.认真落实物业服务企业税收优惠政策。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

  (五)做好前期物业服务收费管理工作。市价格管理部门与房产管理部门要做好对本地物业服务收费标准与物业服务等级、物业规模、物业设施设备配置等工作的监督管理;制定符合本地区物业服务等级标准和物业服务收费标准,并根据物价上涨或下降情况,适时调整物业服务费收费标准。

  (六)做好住宅小区停车管理工作。住宅小区内道路设置停车位的,在不影响正常交通和业主、物业使用人正常使用的前提下,由小区业主委员会征得小区业主大会同意后,可划定停车位,确定收费标准,所收费用主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  (七)加强对物业管理从业人员培训工作。物业服务企业要研究制定年度培训计划,做好物业服务行业从业人员就业前和从业后的培训工作,提高物业服务行业从业人员的就业技能和业务素质,提升物业服务品质。

  (八)加强城市建设管理的执法力度。各级各部门要加大对物业服务区域内违反城乡规划、市政、绿化、市容管理等违法违规行为的处罚力度和执法力度,为物业管理创造良好的经营环境。

四、加强领导,确保物业管理工作健康发展

  (一)高度重视,加强领导。市政府决定成立焦作市物业管理工作领导小组,由市政府主管副市长任组长,主管副秘书长、市住房城乡建设、房管中心主要领导为副组长,市房管中心、财政、发展改革、公安、城乡规划、住房城乡建设、城管、民政、卫生、环境保护、工商、税务、信访等部门分管领导为小组成员,领导小组下设办公室,办公室设在市房管中心,由市房管中心主任兼任办公室主任。各县(市)区政府要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构,加强对物业管理工作的组织协调和监督检查,确保社区物业管理组织工作领导到位,机构人员到位,推进措施到位。

  (二)明确职责,强化组织。市房产管理中心作为全市物业管理行业主管部门,负责研究制定全市物业管理发展规划,制定相关配套政策和行业标准;负责对县区物业管理主管部门的业务指导和监管,组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

  市公安部门负责物业管理区域内的治安管理,依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作;负责物业管理保安服务活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查,督促落实消防安全责任,及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为。

  市财政部门负责对物业服务企业的财务工作和住宅专项维修资金的管理使用进行监督指导,规范财务行为。

  市民政部门负责落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督,参与物业管理相关工作。

  市人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导,对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。

  市卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生安全进行监督管理,参加新建、改建、扩建二次供水项目选址、设计、卫生审查和竣工验收。

  市住房城乡建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作;负责小区竣工综合验收工作;督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作;依法查处小区内违规装饰装修行为。

  市环境保护部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收,对污染源依法实施监督管理,对超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理,对超过规定标准的工业企业噪声和建筑施工噪声的行为依法依规查处。

  市城乡规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中,按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标;负责查处住宅区内未取得规划许可擅自搭建建筑物、构筑物的违法违规行为。

  市园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管,依法查处侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为。

  市城管部门依法查处物业管理区域内违反市容管理及其他影响居民生活环境的行为。

  市人防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。

  市发展改革部门负责物业服务收费行为的监管,依法规范物业服务企业的收费行为,及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。

  市信访部门负责人民群众关于物业管理问题的来访接待工作。

  市税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策,依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。

  市工商部门负责对物业管理活动中合同欺诈、虚假广告等违法生产经营行为依法进行查处。

  市质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。

  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用,并依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任,从根本上解决小区公共设施设备的后期维护和维修无人管理的问题。

  各县(市)区政府应按照“条块结合,以块为主”和“辖区属地负责,街道办事处(乡镇政府)具体组织,社区居委会落实, 房产主管部门监督指导,相关部门密切配合”的原则,各负其责、齐抓共管,街道办事处(乡镇政府)负责组织开展本辖区物业管理工作,社区居委会受街道办事处(乡镇政府)委托负责本辖区物业管理的落实工作,共同推进物业管理工作。

  (三)健全机制,加强督导。市、县(区)两级物业主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查,以业主的满意度为主要标准,评定物业服务企业的服务业绩;要建立健全物业投诉责任机制,及时处理对物业服务企业的投诉,依法查处物业服务中的不规范行为,切实保障业主合法权益。要结合日常检查、年终考评和投诉处理,建立健全物业服务企业信用档案记录。

  (四)形成合力,加强宣传。市房产管理中心要采取多种形式,大力宣传物业管理的相关政策法规,宣传物业管理工作的重要意义,让广大市民和社会各界了解政策,强化物权意识,树立物业服务是商品消费的观念,增强业主实行小区自治管理的自觉性,引导业主主动支持、参与物业管理活动,积极维护小区秩序,努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。

  2014年9月19日

参考资料
[1].  焦作市人民政府   

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