吉安市住宅专项维修资金管理办法

吉安市住宅专项维修资金管理办法 吉府字〔2010〕146号
井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
《吉安市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府第45次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年八月三日

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律、行政法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本行政区域城镇范围内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

本办法所称的住房维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称的前期物业服务是指在未召开业主大会、成立业主委员会、选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘的物业服务企业服务期间。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办发所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、上下水管道、水箱加压水泵、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行“业主所有、专户存储、业主决策、政府监督”的原则。

第五条 吉安市房地产管理局（以下简称市房管局）是本市住宅专项维修资金的指导监督部门，负责本办法的组织实施。

各县（市）房地产管理部门依照本办法会同同级财政部门负责本辖区内住宅专项维修资金的指导、监督和日常管理工作。

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）非住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有的物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅为40元/平方米、多层住宅55元/平方米、高层住宅和非住宅为80元/平方米。

本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。

市房地产主管部门根据市建设工程造价管理站公布的住宅建筑安装工程每平方米造价的情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

各县（市）房管部门应当根据本地区实际情况，合理确定住宅专项维修资金的交存标准。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 商品住宅业主、非住宅的业主和售后公有住房交存的住宅专项维修资金，由市房管局负责日常管理。

由市房管局委托相关商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立商品住宅、非住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十一条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

建设单位应当在办理房屋分套间初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

售后公有住房的业主及售房单位应当在办理房屋分套间初始登记手续前，将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十二条 商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续。

第十三条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由市财政主管部门统一监制的吉安市住宅专项维修资金专用票据。

第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。

专户管理银行应当及时向分户账面余额不足首期交存额30％的业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行。

成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案应当在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。

第十五条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十六条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

（九）其它情况。

第十七条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

（七）其他情况。

第十八条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间、商品非住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。

第二十条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十一条 前期物业服务期间使用住宅专项维修资金的办理程序：

（一）物业服务企业或相关业主根据维修和更新、改造项目的情况，向所在地房地产主管部门提出申请，并提供以下资料：

1、物业服务企业或相关业主申请使用住宅专项维修资金的报告；

2、物业服务企业或相关业主的证明材料；

3、对维修和更新、改造项目的工程预算说明；

4、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用报告，并签字同意。

（二）物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。

（三）物业服务企业或相关业主向所在地房地产主管部门申请划转维修资金需提供以下材料：

1、维修和更新、改造项目工程决算书；

2、物业服务企业或相关业主对组织实施使用方案情况的说明；

3、维修和更新、改造项目的验收报告；

4、决算费用超过工程预算金额或未在约定范围内的，必须经有维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过。

（四）房地产主管部门现场勘察并审核通过后，向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。

第二十二条 成立业主委员会后使用住宅专项维修资金的办理程序：

（一）业主委员会、物业服务企业或相关业主根据维修和更新、改造项目的情况，向所在地房地产主管部门提出申请，并提供以下资料：

1、业主委员会、物业服务企业或相关业主申请使用住宅专项维修资金的报告；

2、业主委员会、物业服务企业或相关业主的证明材料；

3、对维修和更新、改造项目的工程预算说明；

4、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用报告，并签字同意。

（二）业主委员会、物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。

（三）业主委员会、物业服务企业或相关业主报所在地房地产主管部门申请划转维修资金，并提供以下资料：

1、维修和更新、改造项目工程决算书；

2、业主委员会、物业服务企业或相关业主对组织实施使用方案情况的说明；

3、维修和更新、改造项目的验收报告；

4、决算费用超过工程预算金额或未在约定范围内的，必须经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过。

（四）房地产主管部门现场勘察并审核通过后，向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。

第二十三条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，提倡业主通过公开招投标方式选聘工程施工单位，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

第二十四条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当由相关申请人提出申请，房地产主管部门现场勘查确认后，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）工程完工后，相关申请人应当组织有关单位验收，并出具工程决算书、组织实施方案情况说明和工程验收报告等材料；

（二）由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意。

（三）业主委员会、物业服务企业或相关业主持材料向所在地房地产管理部门提出申请使用住宅专项维修资金。

（四）房地产主管部门审核通过后，向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。

　　前款所称的紧急情况一般包括：

　　（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯故障危及人身安全的；

　　（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

　　（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

　　（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

第二十六条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第二十七条 房屋所有权转让时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。

第二十八条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十九条 市（县）房地产管理部门应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第三十条 专户管理银行应当每年至少一次向市房管局发送住宅专项维修资金对账单。

　　市房管局对资金账户变化情况有异议的，可以要求开户银行进行复核。

　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十一条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十二条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

市财政主管部门应当加强对代管期间住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十三条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政主管部门的监督检查。

第三十四条 对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

第三十五条　公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级房地产主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十一条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的；

　　（三）未按本办法第二十条规定分摊维修、更新和改造费用的。

　　第三十六条　开发建设单位违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

　　开发建设单位未按本办法第二十条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

　　第三十七条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　市、县人民政府房地产主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府房地产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十八条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十九条　县级以上人民政府房地产主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条 本市经济适用住房、限价商品房、拆迁安置房、集资合作建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。

第四十一条 本办法自二0一0年十一月一日起施行。原吉安市人民政府办公室《关于印发吉安市商品住宅维修基金管理办法的》（吉府办发[2004]18号）同时废止。

第四十二条 本办法由市房地产主管部门和市财政部门共同解释。