鸡西市城市住宅小区物业管理办法

鸡西市人民政府令（第5号）
　　现发布《鸡西市城市住宅小区物业管理办法》，自发布之日起施行。
市长　丁乃今??
一九九九年四月十九日

　　第一条　为加强住宅小区管理，提高城市住宅小区整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据《黑龙江省城市房地产物业管理暂行办法》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称住宅小区，是指经过统一规划，具有一定规模、相应配套基础设施、公用设施和公共场地的居住区。

　　本办法所称物业，是指竣工验收交付使用的住宅小区内各类房屋及公共设备、设施及占地。所称物业管理，是指依法设立的物业管理企业，依照与业主或业主委员会签订的委托合同，对物业所进行的维修、养护，以及社区服务和住宅小区管理。

　　第三条　本市城市规划区内新建住宅小区必须实行物业管理，原有住宅小区在物业管理主管部门的监督指导下，加快设施配套，达到物业管理条件后，再按本办法实施物业管理。

　　第四条　鸡西市房产管理局是全市物业管理工作的主管部门。

　　县（市）、区房产管理局（处）负责本行政区域内物业管理工作。

　　第五条　规划、市政、环卫、公用事业、公安、供电、邮电等行政（业务）主管部门及街道办事处，应按各自的职责参与、配合，共同做好住宅小区的物业管理工作。

　　第六条　住宅小区应按物业管理及规划主管部门的区划确定住宅小区范围和命名。当小区入住率达到60％时，在房产行政主管部门的指导和辖区街道办事处或居民委员会的组织下，召开由居住在该小区的产权人、使用人（以下简称业主）参加的业主大会，选举产生业主委员会。

　　业主委员会一般由5-10人组成，业主委员会主任由街道办事处在当选的委员中指定，执行委员要从委员中选举产生，执行委员负责委员会的日常工作。

　　业主委员会委员每届任期3年，可连选连任。

　　业主委员会议每年至少召开两次，决议事项应采取少数服从多数原则。

　　第七条　新建住宅小区在开发建设竣工后入住率未达到60％前，由开发建设单位委托物业管理企业负责该小区的物业管理工作。

　　第八条　业主委员会的职责

　　（一）贯彻国家、省、市有关规定和本办法，遵守有关的法律、法规和规章，制定业主委员会章程。

　　（二）召集和主持业主大会，维护业主的合法权益。

　　（三）决定聘用物业管理企业并签订物业管理合同，监督物业管理企业履行物业管理合同。

　　（四）制定住宅小区居民公约，并负责监督与实施。

　　（五）审议确定物业的大、中修年度计划，监督维修资金使用情况。

　　（六）协助物业管理企业督促业主缴费。

　　（七）协调业主因物业管理、使用、修缮而引起的纠纷。

　　（八）负责协调与各有关行政（业务）主管部门的物业管理事宜及工作关系。

　　（九）物业管理主管部门赋予的其他职责。

　　第九条　业主委员会应自选举产生之日起15日内，持下列文件向所在地房产行政主管部门办理登记：

　　（一）成立业主委员会登记申请书。

　　（二）业主委员会及领导成员名单。

　　（三）业主委员会章程。

　　所在地房产行政主管部门应自受理之日起15日内完成登记工作，对不符合规定的不予登记，并书面通知申请人。

　　第十条　业主委员会要有固定的办公场所，专职执行委员要建立必要的资金管理帐目和财务管理制度，定期召开业主大会，报告工作，公布财务收支帐目。业主委员会专职工作人员可享受适当津贴或补助，在管理费中列支。

　　第十一条　物业管理企业必须是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算，自主经营、自负盈亏，并且有独立法人地位的经济实体。

　　第十二条　物业管理企业必须经市房产局进行资质审查，取得省建委核发的《物业管理企业资质证书》，到工商行政管理机构注册登记，取得营业执照后，方可从事物业管理。

　　第十三条　取得物业管理资质证书，必须具备《黑龙江省城市物业管理企业资质管理暂行规定》所规定的条件。

　　第十四条　物业管理企业应与业主委员会签订物业管理合同，合同签订后15日内，物业管理企业必须将合同报当地物业管理主管部门备案。

　　物业管理合同内容应包括：委托管理项目、管理标准（标准由物业管理行政主管部门制定）、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式等权利义务条款。

　　物业管理合同应使用国家建设部与国家工商行政管理局统一制发的物业管理委托合同文本。

　　第十五条　物业管理企业享有下列权利：

　　（一）按国家有关规定标准对住宅小区物业进行接管验收，也可提前参与住宅小区的竣工验收。

　　（二）依据有关政策法规，结合实际情况与业主委员会共同制定本住宅小区物业管理规定，并有权制止违反规定的行为。

　　（三）依照本办法规定和物价部门的批复，收取物业管理服务费。

　　（四）接受业主特约有偿服务。

　　（五）按企业许可经营范围开展各种经营活动。

　　第十六条　物业管理企业应履行下列义务：

　　（一）全面履行物业管理合同，不得只收费不服务或多收费少服务。

　　（二）处理涉及有关专业部门的物业使用、管理、修缮事宜。

　　（三）定期向业主委员会报告工作。

　　（四）接受物业管理主管部门及有关行政管理机关的检查指导，接受业主委员会及业主的监督。

　　（五）向业主委员会提供合理的物业大、中修年度计划，向业主委员会报告维修资金使用情况，公布财务收支情况。

　　（六）协助业主委员会开展各种形式的社区文化活动。

　　第十七条　住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当在物业管理主管部门的监督下，向业主委员会或物业管理企业移交下列工程建设技术资料：

　　（一）房屋或住宅小区规划平面图。

　　（二）单体建筑、结构、竣工图。

　　（三）公用配套设施、地下管线工程竣工图。

　　（四）有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。

　　（五）质量验收资料。

　　（六）房屋产权明细表。

　　（七）其他必要的资料。

　　第十八条　物业管理企业实施物业管理的范围：

　　（一）房屋共用部位维护。共用部位包括；楼板、梁、柱、基础、内外墙、外墙面、屋面、楼梯间灯、扶手、楼梯间窗、通道、单元门等。

　　（二）共用设施、设备维护。共用设施、设备包括：房屋本体内上水、下水、供热、煤气管道、落水管、垃圾道、烟囱、用电总表及分表、电线路和闸、电梯、户外小区内的下水井、化粪池。

　　（三）公共设施、设备维护。公共设施、设备包括：住宅区域内的围墙、大门、栅栏、沟渠、道路、路灯、垃圾站（厢）、消防器具、自行车棚等设施及其他专供住宅小区使用的公用设施和设备。

　　（四）公共卫生保洁。公共卫生保洁包括：楼梯间、外墙面、小区内庭院、道路清洁、生活垃圾清运、二次供水设施清洗、消毒。

　　（五）保安管理。保安管理包括：住户居家安全管理，值勤巡逻、防火防盗、小区公共秩序维护。

　　（六）绿化及庭院管理。绿化及庭院管理包括小区内的花草、树木、凉亭、道板、雕像等的养护和管理。

　　第十九条　分户门内的自用部位和设施、设备由业主自费维修，也可交由物业管理企业维修，费用由双方议定。

　　第二十条　在修缮共用部位、共用设施、设备时，有关相邻业主应予以配合。因修缮造成相邻房屋及户内设施、设备损坏的，物业管理企业负责修复；因相邻业主阻挠修缮造成房屋财产损害的，由阻挠人承担责任。

　　第二十一条　在保修期内房屋及设施、设备因工程质量和材料质量造成损害的，由原开发建设单位保修或支付保修金。

　　第二十二条　住宅小区内的共用设施、设备、公共设施，人为造成损坏的，由责任人负责赔偿。

　　第二十三条　专业部门在已实施物业管理的住宅小区范围内进行施工，应事先通知物业管理企业，并负责恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。

　　第二十四条　任何单位和个人，未经政府有关部门批准和物业管理企业同意，不得占用已实施物业管理住宅区内的场地、空间、屋面，不得产生造成污染的气体、烟、声音、光源及其他有害物质等，物业管理企业有权制止。

　　第二十五条　未经行政主管部门批准，不得改变房屋使用性质，也不得随意改建房屋。

　　第二十六条　住宅小区物业管理经费来源：

　　（一）物业管理专项资金。

　　（二）物业管理服务费。

　　（三）住宅小区管理费。

　　（四）特约服务收费。

　　（五）其他经营收费。

　　第二十七条　建立住宅小区物业管理维修专项资金制度。

　　（一）专项资金来源：

　　I、开发建设单位在出售商品房屋时，按建筑面积提取每平方米2%建安费。

　　2、已交付使用的房屋，未提取专项资金的，仍由原产权单位或产权人负责交纳，其数额根据已使用年限，按比例交纳。

　　3、公房房改出售后，按售房款的20-30%比例提取。

　　4、城市维护费中每年提取5%。

　　（二）专项资金管理

　　专项资金由物业管理主管部门收缴，按住宅小区分区存储，平衡使用。

　　（三）专项资金使用

　　（1）专项资金用于共用部位大、中修，共用、公用设施、设备更新改造。

　　（2）物业管理企业对房屋需要进行大、中修或更新改造共用设施、设备，要拟定年度计划，经业主委员会同意后，向物业管理主管部门申请维修专项资金，物业管理主管部门审核批准后，向物业管理企业拨付，并对工程质量、资金使用情况进行监督。

　　第二十八条　住宅小区业主向物业管理企业交纳物业管理服务费，物业管理服务费收费标准，由物价主管部门根据物业管理企业的资质等级、物业管理项目及标准，分区核定。

　　住宅小区业主应向业主委员会交纳管理费，用于业主委员会日常支出。

　　第二十九条　开发建设单位在移交住宅时，应按总建筑面积l%无偿提供物业管理用房，其产权归业主委员会所有。同时，向业主委员会提供一定数量的商业用房，产权归开发建设单位所有，也可以成本价出售给业主委员会，用专项资金垫支，并以该商业用房的经营收入逐年收回。

　　第三十条　违反本办法第十二条规定，未领取资质证书，擅自承办物业管理业务的，由物业管理主管部门责令限期办理，逾期仍不办理的，责令停止物业活动。

　　第三十一条　物业管理达不到管理标准，不履行物业管理合同，由所在地物业管理主管部门视情节给予处罚，业主委员会可按合同规定条款或本办法规定解聘物业管理企业，造成损失的由物业管理企业负责赔偿。

　　第三十二条　业主不按期交纳服务费、管理费的，从超期之日起每日按5‰交纳滞纳金。

　　第三十三条　企业自管住宅区、工矿区，可参照本办法执行。

　　第三十四条　本办法自发布之日起施行。