桓仁满族自治县城镇住宅小区物业管理办法

　　第一条为进一步规范我县物业管理工作，建立健全社会化、专业化、市场化的管理机制，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《本溪市物业管理条例》的有关规定，结合我县物业管理工作实际，制定本办法。

　　第二条全县城镇住宅小区的物业管理工作由桓仁满族自治县城乡规划建设局和八卦城街道办事处组织实施。

　　第三条物业管理范围：县城城镇住宅小区内的楼面、院面、外墙、走廊、单元门等公共部位的维修和维护；化粪池、污水井的清理与维护；楼内下水管道的疏通；小区绿地管护；小区的美化、亮化及冬季除雪等。

　　第四条物业管理由街道办事处组建业主大会筹备组，筹备组组织业主选举产生业主委员会，由业主大会选聘物业服务企业，并与其签订物业服务合同，约定物业服务内容、服务标准、收费标准、服务期限、双方的权利和义务及应承担的法律责任等。街道办事处和物业行政主管部门对物业服务合同的签订及履行情况进行监督，对违约行为可申请人民法院裁决。

　　第五条房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将物业交付、业主入住情况及时报告物业行政主管部门和街道办事处。

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

　　（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

　　（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十以上。

　　第六条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处应当组建业主大会筹备组。筹备组由建设单位、街道办事处、社区居民委员会代表及业主等人员（七人以上单数）组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

　　第七条筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

　　第八条筹备组应履行下列职责：

　　（1）确定首次业主大会会议召开时间、地点和内容；

　　（2）草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；

　　（3）确认业主身份、核实业主户数和建筑面积；

　　（4）提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；

　　（5）提出首届业主委员会委员候选人名单；

　　（6）首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告。业主对业主身份、户数或者建筑面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　第九条筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十条一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业进行管理。

　　第十一条业主大会应履行下列职责：

　　（1）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

　　（2）选举、更换业主委员会委员；

　　（3）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　（4）决定选聘、解聘物业服务企业;

　　（5）依法决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的筹集、使用、管理事项；

　　（6）决定改建、重建建筑物及附属设施；

　　（7）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

　　第十二条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　第十三条业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权在物业管理区域内开展活动。

　　第十四条业主委员会应履行下列职责：

　　（1）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（3）执行业主大会的决议、决定；

　　（4）及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（5）监督管理规约的实施；

　　（6）业主大会赋予的其他职责。

　　第十五条业主大会会议应通过选举产生业主委员会，委员由三人以上单数组成。业主委员会委员应由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　第十六条业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任（社区主任可兼任所辖小区的业主委员会主任，优秀的业主委员会成员经推荐可以按照法定程序进入所在地社区居民委员会任职）。

　　第十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业行政主管部门和街道办事处备案：

　　（1）业主大会会议决议；

　　（2）业主大会议事规则；

　　（3）管理规约；

　　（4）业主委员会委员名单和基本情况；

　　（5）法律、法规规定的其他资料。

　　第十八条物业行政主管部门和街道办事处应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的业主委员会予以备案，并出具业主委员会刻制印章的证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。

　　第十九条业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业行政主管部门和街道办事处。

　　第二十条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

　　（1）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

　　（2）拒不履行委员职责的；

　　（3）业主委员会百分之五十以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

　　（4）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约、侵害业主合法权益行为的；

　　（5）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

　　第二十一条对已成立业主委员会的住宅小区，物业管理坚持业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

　　第二十二条对于业主较少且不成立业主委员会的住宅小区，由小区业主共同履行业主大会职责。

　　第二十三条业主委员会应具备专用办公场所，新建住宅小区业主委员会的办公面积不得少于20平方米，从物业用房中解决并由开发单位的物业服务企业为其配备必要的办公设备。旧住宅小区的办公场所应设在社区居民委员会，有条件的独立设置办公室，暂不具备条件的社区可通过建设物业用房的措施逐渐改善办公条件。

　　第二十四条旧住宅小区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套设施的改造建设资金由县政府承担，列入小区改造计划逐步完善。新开发的住宅小区配套设施不全等遗留问题由原建设单位投资解决。

　　第二十五条旧住宅小区改造完成后，街道办事处应当组织业主成立业主委员会，负责业主委员会的管理工作，由业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人员管理物业。

　　第二十六条业主大会成立前，专项维修资金由物业行政主管部门统一收取，用于超过保修期的楼房屋面、院面等公共设施的大修、中修。

　　第二十七条每个社区居民委员会要配备一名在编大学生做为物业专干，负责本社区内的物业管理工作。

　　第二十八条物业行政主管部门负责对各社区物业专干和业主委员会委员进行业务培训。

　　第二十九条业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，物业行政主管部门和街道办事处要对合同各条款进行严格审查，确保合同条款的合理性、合法性和可操作性。

　　第三十条城建、物价、工商、财政、公安、民政、环保、综合行政执法、法院等涉关部门要密切配合，全力做好物业管理工作，并明确一名领导具体负责物业管理工作。

　　第三十一条街道办事处和物业行政主管部门成立监督小组，定期对各物业小区相关人员的工作情况、物业服务情况进行检查指导，并建立考核档案，考核结果与相关人员工资挂勾。

　　第三十二条本办法由县城乡规划建设局负责解释。

　　第三十三条本办法自2010年2月1日起施行。《桓仁满族自治县城镇住宅小区物业管理暂行办法》（桓政发〔2007〕43号）同时废止。