第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《
物业管理条例》和《
江苏省物业管理条例》（以下称条例的指两条例）的规定，结合本市实际情况，制定本实施细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用条例，条例没有规定或者规定比较原则的，适用本细则。
本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
第三条 本市行政区域内的各类物业应按照“分类入轨、递次推进”的原则，逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
第四条 新建住宅区应当实行物业管理，在开发建设中应综合考虑物业管理和社区建设的需要。
（一）在规划设计方案中必须按有关规定安排物业管理服务用房、社区服务用房、公益性文体活动用房、广播电视用房、公厕、邮政设施、安全防范设施、活动广场以及其他配套的共用服务设施。规划部门在审批规划设计方案时，应征求物业管理主管部门的意见；
（二）在施工图设计方案中安排供水、供电、供气、供热等一户一表，与住宅楼同时规划、同步设计、同期建设；
（三）规划部门在核发建设工程规划许可证时，建设部门在审查批准施工图设计文件时，应当按照各自职责加强监督，严格把关。正在施工建设的住宅区，应按照上述要求进一步完善规划设计方案和施工图设计文件，做好组织实施工作。
第五条 建筑面积5万平方米以上的原有住宅区，配套设施比较齐全的，应当实行物业管理；配套设施不全的，应在当地人民政府组织下，有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。整治区域内按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门和单位维修养护的市政公用设施和相关设施设备，应由相关部门和单位负责整治。
暂不具备实行物业管理条件的单位生活大院，继续由原产权单位组织维修、管理和整治；原产权单位也可以委托社区统一管理。
零星分散住宅（含不达规模的住宅区、原产权单位已不存在的生活大院等）由所在社区统—管理。街道办事处和乡镇人民政府成立相应的社区管理委员会，负责辖区内零星分散住宅管理区域的划分、组织协调、指导监督等工作。
第六条 两个以上物业产权人、配套设施比较齐全的大厦和工业区等其他物业，应当实行物业管理。
第七条 市、区（含经济开发区、外向型农业综合开发区）、县房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责组织实施本细则。
各级建设、规划、城管、综治、公安、司法、 民政、财政、物价、工商、税务、电力、电信、邮 政、市政、园林等部门和单位，应当在各自的职责范围内，协同实施本细则。
第八条 物业管理纳人社区建设统一管理，建立“条块结合，以块为主”的管理机制，街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理日常的指导与监督工作，其主要职责是：
（一）加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和监督社区管理委员会、业主委员会和物业管理企业开展工作；
（二）会同物业管理、规划、建设等行政主管部门，参与新建住宅区的综合验收和物业管理配套设施验收，对未按规划建设配套共用服务设施或存有质量问题，有权提请有关行政主管部门予以纠正；参与辖区内住宅区的整治工作；
（三）会同物业管理行政主管部门组建辖区内业主委员会；参与物业管理招投标工作；对物业管理企业资质年检和新成立物业管理企业资质提出初审意见；协助做好住宅区共用部位、共用设施设备专项维修资金的归集和使用的管理工作，并对专项维修资金的使用提出初审意见；
（四）指导社区管理委员会、人民调解委员会和社区居委会等组织及时协调处理物业管理矛盾纠纷；
（五）协助物价、物业管理行政主管部门，做好对住宅区物业管理服务等级、公共服务费价格的审批工作，并提出初审意见；
（六）协助城管、环保、综治、公安等行政主管部门，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。
第九条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，各级人民政府应当扶持物业管理行业。物业管理企业享受下列税费优惠政策。
（一）物业管理企业自开业之日起，免征所得税1年。免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30％以上的，减半征收所得税两年；
（二）未享受过企业所得税减免的物业管理企业安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60％，经劳动部门认定，税务部门审批，免征所得税3年；企业安置失业人员及其它企业下岗职工，达到企业职工总数10％，经劳动部门认定，税务部门审批，3年内每年减征所得税 16．6％；超过 10％的每增加 5个百分点，3年内每年再减征所得税8．3％；
（三）安置下岗职工人数占企业总人数60%以上的物业管理企业自其领取税务登记证之日起，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育附加随营业税一同免征，3年内免收工商行政性收费；
（四）物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、专项维修资金、房租不计征营业税。物业管理企业受托管理的社会保障性质的经济适用房（安居工程、解困房、拆迁安置解困房和集资合作建房）的物业管理公共服务费列人代办项目，不计人纳税基数，使用物业管理专用票据；
（五）物业管理企业3年内享受下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。
第二十七条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。
第二十八条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介人，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房地产开发主管部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预（销）售许可证的前置条件。
新建住宅区物业出售时，物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。
第二十九条 新建住宅区物业交付使用之日以前发生的前期物业服务费用由建设单位承担；自新建物业交付使用之日至前期物业服务协议终止之日发生的前期物业服务费，由建设单位与物业买受人在物业买卖合同中约定承担。
前期物业服务协议至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
第三十条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
第三十一条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。
物业服务事项应包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；
（三）日常环境卫生管理服务，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；
（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；
（五）物业装饰装修的管理服务；
（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；
（七）组织开展社区文化娱乐活动；
（八）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。
物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签定之日起十五日内，将合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第三十二条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家、省和本市规定的技术标推和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；
（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；
（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反条例、本细则或业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告；
（十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项；
（十一）物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。
第三十三条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准，积极开展物业管理达标创 优活动，提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度，鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准，提高管理服务质量。
第三十四条 普通住宅的物业管理公共服务费，应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定，并由物业管理企业按照约定向业主收取；其他物业的服务 费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。
第三十五条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类，按照分类项目制定等级服务质量标准，按照本地社会成本测算各个服务项目等级标准价格。向社会公开政府指导价的定价原则、定价方式、价格构成及具体内容和标准。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力，自主选择服务项目、服务等级，自主选聘物业管理企业。
第三十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。
第三十七条 新建物业在规划建设时，应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报区、县物业管理行政主管部门备案。建成后，建设单位应及时向市、区、县物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收，未经验收不得交付使用；验收不合格的，应在规定的期限内做好整改工作。
建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，由托管的物业管理企业使用；按淮发［2002］82号文件要求，提供相应的社区服务用房。
物业管理服务用房、社区服务用房、幼托所（园）、文体活动用房、菜场、浴室、公厕、停车库（场）、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施，应当按照设计用途使用，不得改变用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。
第三十八条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照市物业管理行政主管部门 制定的物业接管验收办法进行接管验收。
建设单位应当向物业管理企业移交下列相应的物业产权资料和技术资料：
（一）产权资料：项目批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、拆迁安置资料等；
（二）技术资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备和附属配套设施、地下管网的竣工图等竣工验收资料，设施设备安装、使用和维修保养的技术资料；工程开工竣工报告；图纸会审记录（复印件）；供水、供气、供暖的试压报告；隐蔽工程验收签证；竣工验收证明书等；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其它资料。
房地产开发建设单位不能或不提供上述资料时，按照住宅区综合验收不合格处理。
物业服务合同或者前期物业服务协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第三十九条 新建物业进行接管验收时，业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。
第四十条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。工商行政主管部门在核发营业执照时，凡涉及将住宅改变为经营场所的，应将规划、城管部门的批准手续作为前置条件。
第四十一条 业主或使用人装修物业，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定， 实施白蚁预防处理，应当事先告知物业管理企业，并与其签定物业装饰装修管理服务协议。
物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能等的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。
第四十二条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复和赔偿。
第四十三条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第四十四条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）。
专项维修资金主要来源：
（一）新建商品房（其中包括拆迁安置房，下同）和经济适用房（安居工程、解困房、拆迁安置解困房和集资合作建房），由建设单位按房屋使用性质和楼层分别缴交专项维修资金：非住宅及7层以上(含7层）住宅按售房款(或按物价部门核定的销售价格）3％的比例提取专项维修资金；6层以下（含6层）住宅按每平方米建筑面积32元的标准提取专项维修资金；
（二）公有住房出售时由售房单位缴交专项维修资金，具体标准按有关规定执行；
（三）从地方政府城市维护费中计提5％作为维修资金。
专项维修资金是商品房成本的构成部分，不计征营业税。
任何组织和个人不得减免专项维修资金。
第四十五条 依据第四十四条第二款第（一）（二）项筹集的专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
依据第四十四条第二款第（三）项计提的维修资金，专项用于配套设施不全的原有住宅区的整治改造，为实行物业管理创治条件。
第四十六条 专项维修资金由房产行政主管部门代管，代管费用按所代管的专项维修资金增值部分2％计算。所代管的专项维修资金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。
专项维修资金应当存入政府指定的银行，专户存储，专款专用。
第四十七条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳专项维修资金；在办理商品房所有权初始登记时，应当向房产登记部门提供交款凭证。
第四十八条 房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时，应由物业管理企业编制维修工程预算，经业主委员会审核后报经专项维修资金主管部门批准。工程竣工后，由业主委员会组织验收、审核工程决算。
专项维修资金不敷使用时，由业主大会研究决定续筹方案，业主应当按照业主大会的决定交纳物业维修费用。
第四十九条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分的维修、更新费用。由业主自行承担；
（二）物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；依照本细则设立专项维修资金的，在专项维修资金中列支。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当督促限期维修。
第五十条 物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。
第五十一条 街道办事处、乡镇人民政府受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。
区、县物业管理行政主管部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。
投诉人对区、县物业管理行政主管部门的处理意见有异议，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。
第五十二条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五十三条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
第五十四条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府和物业管理行政主管部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第五十五条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。
业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金，必要时也可以采取适当的限制性服务措施，或向人民法院起诉。
不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。
一个物业管理区域内物业服务费收缴率连续3个月以上达不到50％的，物业管理企业可以向业主委员会提出解除合同。如果两个月内收缴率仍达不到50％的，经物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府同意后，物业管理企业可以自行退出，由业主另聘物业管理企业。
第五十六条 资质年检不合格的物业管理企业，物业管理行政主管部门应责令其限期整改；整改仍不到位的，应降低其资质等级，直至吊销其资质证书。
第五十七条 违反本细则第四十四、四十七条，房产行政主管部门依据《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（苏建房［2000］22号、苏财基［2000］3号）的有关规定，不予办理房屋产权证书。苏建房［2000］22号、苏财基［2000］3号文件中“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”即本细则中“专项维修资金”。
第五十八条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法律、法规、规章规定的行为，业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止，制止无效时，应当向城市管理行政执法部门报告，由其依法处理；违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施，由城市规划管理部门依法处理，有关部门应当配合查处。
第五十九条 违反本细则规定，依法应当由工商、物价、财政、公安、规划、建设、环保、园林等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
