合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法

 　　关于印发《合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法》的通知
　　各县（市）房产局、各区住房建设局，高新区、新站区建设发展局，经开区房产中心，各房地产开发企业，各物业服务企业,各业主大会和业主委员会：　　
　　为了规范物业服务企业退出物业项目管理的活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业管理活动依法正常进行，根据《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等有关法规政策的规定，结合我市实际，现将我局制定的《合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法》印发给你们，请遵照执行。
　　
　　附件：《合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法》
　　
　　二〇一二年一月三十一日

　　第一条  为了加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》、合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本市行政区域内，物业服务企业合同期满未续约或者依约提前终止合同，退出物业项目，适用本办法。

　　第三条 物业服务企业退出物业项目管理应当遵循维护社会稳定，保证物业管理正常秩序,依法有序、平稳过渡的原则。

　　第四条 市物业管理行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业服务企业退出物业项目管理的监督管理工作。

　　各县（市）、各区（含开发区）物业管理行政主管部门（以下称区、县物业主管部门）、负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理的监督管理。街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内物业服务企业退出项目管理的实施和组织协调工作。居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好有关工作。

　　供水、供电、供气、供热等单位应当严格履行职责，协助有关部门做好物业服务企业退出项目管理的工作。

　　第五条 物业服务企业应当诚信守法，严格履行合同约定，遵照本办法规定的退出程序，解决好项目管理遗留问题，认真做好新老物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性。

　　第六条 业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不要随意更换物业服务企业，慎用辞退权，以保证业主的正常生活秩序。

　　第七条 前期物业管理期间（即物业开始销售起，至业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日前），物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的，应于拟解除合同90日前书面告知对方并书面告知物业所在地区、县物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会，并依约定承担相应责任。

　　物业已交付并符合成立首次业主大会的，街道办事处、乡镇人民政府应及时组织成立业主大会，由业主大会选聘新的物业服务企业。

　　不符合成立首次业主大会或首次业主大会未及时成立的，开发建设单位应及时按规定选聘相应资质的物业服务企业。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人，并抄报物业项目所在区、县物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

　　第八条 物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满60日前书面通知原物业服务企业。原物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前10日内与新选聘的物业服务企业做好物业服务资料、设施设备等相关事项的交接，并在物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满60日前书面告知业主委员会、街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会、村民委员会。业主委员会应当按照规定召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

　　没有业主委员会的，应当在合同期限届满90日前在物业管理区域内公告，并书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织成立业主大会，重新选聘新的物业服务企业。未能及时成立业主大会的，由街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会征求业主意见后指定相应的物业服务企业提供临时性服务，服务收费按前任物业服务合同标准收取。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

　　第九条 物业服务合同期限未满，物业服务企业要求提前解除合同的，物业服务企业应当在拟解除合同前90日，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，并同时告知所在区、县物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

　　业主委员会应于收到书面通知后3日内将物业服务企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公告，公告时间不少于7日。业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织召开业主大会，重新选聘物业服务企业。

　　物业服务合同解除前10日内原物业服务企业应当在业主委员会的监督下与新选聘的物业服务企业做好交接工作。合同解除后，原物业服务企业应立即撤离管理区域。

　　第十条 物业服务合同期限未满，业主大会要求提前解除合同的，业主委员会应当在拟解除合同前90日，将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并抄报项目所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。物业服务企业应当在收到业主委员会的书面通知后三个月内，继续做好管理区域服务工作，同时提前10日在业主委员会的监督下与新物业服务企业做好项目交接工作。

　　第十一条 符合本办法七、八、九、十条情形物业服务合同终止的，原物业服务企业应当做好以下工作：

　　（一）原物业服务企业应当在合同终止之日前一个月，在物业项目管理小区内公布物业经营性收入的收支情况；

　　（二）原物业服务企业应当在所在地街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会、村民委员会的指导下，向业主委员会（开发建设单位）、新物业服务企业移交下列资料和财物：

　　1、利用物业公共设施、公共场地等所得收益的收支情况明细账和余额；

　　2、物业管理用房和属于业主共同所有的其它财物；

　　3、竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，分栋分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库，地下管网工程竣工图等相关资料；

　　4、公共设施设备清单；

　　5、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　6、业主名册和业主水、电表抄见数；

　　7、提前预收取的物业服务费、能耗费等相关费用；

　　8、物业管理商业用房的出租合同以及利用属业主所有的公用部位经营的相关资料；

　　9、物业管理需要的其他资料。

　　第十二条 新的物业服务企业进驻物业时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方物业服企业和业主委员会盖章。存在争议的，应当在查验记录中载明。

　　第十三条 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助。

　　业主委员会对原物业服务企业提供的账目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可从属业主所有经营性收益中支出，业主委员会应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合做好审计工作。

　　第十四条 有下列情形之一，物业服务企业拒不退出物业项目管理的，由区、县物业主管部门责令其30日内退出。

　　（一）物业服务合同期满，业主大会决定不再续约的；

　　（二）物业服务企业不能按物业管理服务合同的约定完成本物业管理区域内的工作，业主、业主大会依照法律法规和物业管理服务合同的约定解除物业管理服务合同的；

　　（三）物业服务企业侵害物业管理区域内业主合法权益，业主大会依照法律法规规定解除物业管理服务合同的。

　　第十五条 因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，在合同期限届满或者提前解除合同的期限前30日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：

　　（一）业主委员会或者物业服务企业应当在2日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　（二）街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后5日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。

　　（三）街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同；县（市）、区房地产行政主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘工作。

　　（四）原物业服务企业应当在退出10日前，按照办法第十一条、第十二条的规定向业主委员会办理移交事宜。

　　第十六条 新旧物业服务企业应本着友好合作的态度交接工作，交接过程中出现的不同意见，可由所在地街道办事处 、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会会同区县物业主管部门协调，协调无效，当事人可通过仲裁和人民法院解决。

　　第十七条 物业服务企业不按本办法规定程序做好退出项目管理工作的，由所在地区、县物业主管部门将该企业的

　　不良行为书面报送市物业主管部门，记入该企业诚信档案，并向社会公布。自社会公布之日起取消该企业一年内参与合肥市物业服务项目招投标的资格，暂停出具外出承接项目的资信证明，暂停办理资质升级及资质延续，其现有管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范（优秀）项目评选活动，同时按照《合肥市物业管理若干规定》给予相应的经济处罚。

　　第十八条 本办法自2012年2月1日起施行。《合肥市物业管理企业退出管理暂行办法》（合房【2006】32号）同时废止。