海安县物业服务收费管理实施细则

 　　第一条   为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》以及《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我县实际，制定本细则。

　　第二条   本细则适用于本县行政区域内，符合国家物业管理企业资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

　　第三条   本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　第四条   政府倡导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

　　第五条   县价格主管部门会同县物业管理行政主管部门负责本县物业服务收费的监督管理工作。

　　第六条   物业服务收费应当遵循公开、合理的原则，收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

　　第七条   物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容和特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的物业公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。

　　非普通住宅（小区区域规划户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房，各类别墅、低层住宅、高级公寓等)以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。

　　第八条   实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，按照县价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分项目收费办法和收费标准执行。

　　业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标，与选聘的物业服务企业在合同中约定具体的服务项目和收费标准，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。同时，物业服务企业或开发建设单位应与物业买受人在前期物业管理服务协议中预先约定收费标准，并同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项。价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的管理和监督。

　　业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。

　　第九条  业主大会尚未成立的，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式征得二分之一以上业主同意，普通住宅应经价格主管部门确认后执行，非普通住宅应当向价格主管部门备案。

　　住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，应按规定程序重新确定物业服务收费标准，普通住宅应经价格主管部门确认后执行，非普通住宅应当向价格主管部门备案。

　　对设施设备不齐全、规模小、单独分散的老小区，委托其他物业服务企业代管，只提供基本的环境卫生保洁、秩序维护服务的，可由县价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门，在征求业主意见的基础上，核准基本的物业服务收费标准。

　　业主自管物业的住宅小区，物业服务收费标准由业主委员会与小区“自管”企业合同约定，报价格主管部门备案后执行。

　　第十条  普通住宅前期物业管理服务收费，物业服务企业应在签订《前期物业管理委托合同》后15个工作日天内持以下材料报价格主管部门备案：

　　1．物业管理行政主管部门出具的中标证明；

　　2．开发建设单位出具的中标通知书；

　　3．物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件；

　　4．招标文件、投标文件。

　　5．前期物业管理委托合同。

　　第十一条   实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　县价格、物业管理行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定物业收费及有关事项。

　　第十二条   物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。具体方式由业主大会与物业服务企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业服务企业与业主在《前期物业管理服务协议》中约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十三条   实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。

　　第十四条   物业公共服务费用由管理服务人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主大会同意的其他费用、合理利润（普通住宅不超过8%）、法定税费组成。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，由公用部位、共用设施设备所服务的业主共同承担，可以通过专项维修基金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十五条  业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。

　　物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。

　　物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算；未进行登记的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

　　不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费（阁楼减半）；办理权属登记的独立附属房（独立车库）以建筑面积计算物业公共服务费。

　　第十六条  纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住、未使用的物业，业主应向物业服务企业书面告知，物业公共服务费用由业主按规定标准的70%交纳。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终缴纳责任。

　　第十七条  实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%～30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。不作约定的一律按物业管理公共服务费低于规定标准的30%执行。

　　第十八条  物业管理区域内受业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车（非机动车）停车服务收费(不含经营者具有完全产权或受产权单位委托经营的停车场地)，区别不同情况由业主或业主委员会与物业服务企业在规定浮动幅度内协商制定具体收费标准。业主（使用人）已拥有车位使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位使用权的，按低于社会停车收费标准、补偿物业服务企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，可以参照上述规定的标准，收益由业主大会决定并按业主委员会与物业服务企业合同约定使用。住宅小区机动车（非机动车）停车服务收费标准详见附件一。

　　进入物业管理区域执行公务的执法车辆和消防、抢险、救护、环卫等特种车辆，以及业主的搬家车辆，不得收取停车费。

　　第十九条  利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，在扣除物业服务企业代办经营成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十条  物业管理区域内，供水（原有高层住宅须一户一表改造后）、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十一条  物业服务企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月。物业服务企业对业主、物业使用人装修统一按规定收取装饰装修管理费，收费标准按建筑面积3元/平方米。收取装饰装修管理费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装饰装修方面的费用。

　　非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主、使用人和装修单位（或装修施工人）进行协商确定。

　　物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

　　第二十二条  实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。

　　第二十三条  物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。

　　第二十四条  物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年向业主、使用人公布物业公共服务费收支情况以及利用业主共用、共有设施的经营收益、支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。

　　第二十五条  物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。

　　实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。

　　实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。

　　第二十六条  物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，规范物业管理服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追偿。

　　第二十八条  政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

　　第二十九条  本细则由县物价局会同县城市管理局负责解释。

　　第三十条   本细则自2011年10月 1日起执行，县物价局县建设局《关于转发南通市物价局、南通市房产管理局关于印发“南通市物业服务收费管理实施细则的通知”的通知》（海价房〔2005〕63号）同时废止。