海安县农村居民集中居住区物业管理暂行办法

　　海安县政府办公室关于印发海安县农村居民集中居住区物业管理暂行办法的通知

　　海政办发〔2013〕180号

　　各区管委会，各镇人民政府，县政府各部门、各直属单位：

　　《海安县农村居民集中居住区物业管理暂行办法》已经县十五届人民政府第16次常务会议讨论通过，现予印发，请遵照执行。

　　海安县人民政府办公室

　　2013年12月29日

　　第一条 为了规范全县农村居民集中居住区的管理，根据《江苏省物业管理条例》等规定，结合我县农村居民集中居住区的实际情况，制定本暂行办法。

　　第二条 本暂行办法适用于全县各建制镇开发建设的农村居民集中居住区，包括：政府投资建设、政府代建和农村居民在政府规划区域自拆自建而形成的集中居住区。

　　本暂行办法不适用于农村原有的自然村庄。

　　第三条 农村居民集中居住区物业管理应以社会稳定、可持续发展为前提，以农村居民集中居住区向城市化过渡为导向，坚持以人为本、属地管理的原则。

　　第四条 县物业管理主管部门和其他有关部门按照各自职责，负责农村居民集中居住物业管理的指导、监管工作。

　　各镇人民政府（街道办事处）具体负责本区域内农村居民集中居住区的物业管理工作的指导、协助和监督，建立健全农村居民集中居住区物业管理的各项规章制度，完善档案和财务管理。居（村）民委员会予以协助和配合。

　　第五条 农村居民集中居住区竣工交付使用后的前期物业管理，可由镇人民政府（街道办事处）委托村（社区）代管或聘请物业服务企业及其他管理人管理，也可以由业主自行管理。

　　第六条 聘请物业服务企业或其他管理人实施农村居民集中居住区前期物业管理的，镇人民政府（街道办事处）应按照相关规定，通过公示、招投标等方式，依法选聘。

　　第七条 镇人民政府（街道办事处）会同物业管理单位，根据农村居民集中居住区的特点，制定《临时管理规约》、《业主大会临时议事规则》、《装饰装修管理规定》等公共管理制度，编制《房屋使用说明书》、《住户手册》、《物业管理方案》及其考核办法，负责对住户进行宣传引导和文明教育工作。

　　第八条 农村居民集中居住区居民及各方应遵守物业相关法律法规和管理规约、规定，其房屋装饰装修应当依据住建部以及省、市相关政策规定，接受县相关行政机关的监督管理。

　　第九条 各镇人民政府（街道办事处）要建立处理物业管理重大事项联席会议制度，建立矛盾纠纷调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，负责本区域农村居民集中居住区物业管理纠纷的调处。

　　第十条 各镇人民政府应按照规定配置并交付房屋附属设施设备、公共服务和社会管理系统，按照规定配置物业服务等用房。

　　物业服务用房不得低于地上地下总建筑面积的4‰，社区用房不低于80平方米；配建商业用房的小区按不低于总建筑面积3‰的比例配置位置相对较好的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房经营收益用于弥补物业管理费用不足。

　　任何单位和个人不得侵占、处分或将物业服务用房、社区用房、物业服务经营性用房改作他用。

　　第十一条 为农村居民集中居住区提供物业服务的物业服务企业或其他管理人，按照物业承接查验办法，应当对物业共用部分进行承接查验，并签订协议、明确相关责任等，相关单位应当依法予以配合。物业服务企业或其他管理人应按规定建立并保管农村居民集中居住区的物业档案资料，办理物业资料、物业服务档案等交接手续。

　　第十二条 各镇人民政府要建立农村居民集中居住区专项维修资金专户。住宅专项维修资金由居民交纳，也可采取由建设专项资金、居民按一定比例交纳的方法筹集。其中，自拆自建户减半缴纳。

　　农村居民集中居住区共用部位、共用设施设备维修、改造和更新专项维修资金的交存、使用、管理和监督参照普通商品房的有关规定执行。资金由各镇统一管理、专户储存、专款专用。农村居民集中居住区房屋专项维修资金在立项报建时，配有电梯的房屋除按上述规定执行外，另由各镇人民政府按建筑面积每平方30元的标准增交电梯、消防等设施设备更新和改造专项维修资金。

　　第十三条 住宅专项维修资金不得挪作他用。管理单位应将不低于85%以上的款项转存为1年以上定期存款，利息计入相应分户账，确保保值增值。每年应将住宅专项维修资金使用和结存情况向业主进行公示，业主有权查询本人住宅专项维修资金结存情况。

　　第十四条 房屋专项维修资金余额不足首次筹集的30%时，业主大会应当组织业主按照房屋建筑面积比例续筹专项维修资金。

　　第十五条 农村居民集中居住区房屋专项维修资金的使用，参照县级住宅专项维修资金使用办法按相关程序申报。

　　第十六条 物业服务企业或其他管理人，应认真做好农村居民集中居住区内房屋及相关场地的共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护和相关区域环境卫生、公共秩序的维护等物业服务工作，为农村居民集中居住区居民提供安全、整洁、有序的生活环境。

　　自拆自建的农村居民房屋维修由业主自行负责、负担。

　　第十七条 房屋交付使用后，镇人民政府（街道办事处）、居委会应当依据规定，组织居民依法设立业主大会，选举产生业主委员会和楼道小组长。

　　第十八条 业主大会的设立、运作及其监督管理，按照相关法律、法规和政策执行。业主委员会作为业主大会的执行机构应当依法履行相应职责。

　　第十九条 业主委员会应根据物业管理要求确定物业服务方式，依法选聘符合相应条件的物业服务企业或其他管理人，并代表集中居住区业主签订书面的物业服务合同。

　　第二十条 暂不具备条件设立业主大会的农村居民集中居住区，街道办事处、居委会应当组织社区服务机构、业主代表等组成小区管理委员会，负责小区日常管理，代行业主大会和业主委员会职责。

　　第二十一条 各镇人民政府（街道办事处）、居委会应当加强对业委会的指导监督和日常管理工作，业主大会（小区业委会、小区管理委员会）应落实本居住区的物业管理工作，逐步实现物业管理由政府主导过渡到业主共同主导的转变，建立农村居民集中居住区物业服务的长效机制。

　　第二十二条 农村居民集中居住区的物业公共服务事项、管理质量应达到相关要求。物业公共服务事项具体内容按政府相关标准和要求以书面合同形式约定。

　　第二十三条 物业服务企业或其他管理人依据所订立的物业服务合同和行业服务规范，提供质价相符的物业服务。物业服务企业或其他管理人未能履行物业服务合同，造成业主、使用人人身、财产安全损失的，依法承担相应的法律责任。

　　第二十四条 农村居民集中居住区的物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，其标准参照《海安服务收费管理实施细则（试行）》执行。具体物业服务内容、标准由镇人民政府（街道办事处）根据住区规模、物业服务事项及其质量标准等因素约定；业主大会成立后，物业服务内容、标准由业主委员会代表业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第二十五条 农村居民集中居住区的物业服务单位应该按照合同（协议）提供优质服务，业主应该按照规定交纳物业服务费。交纳物业服务费用的时间自房屋竣工验收交付使用之日起计算，已竣工但尚未交付使用的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

　　各镇人民政府统筹协调物业服务与收费的关系，确保让物业管理良性运行。

　　低保和特困家庭全额交纳物业服务费确有困难，可由镇政府予以补贴。

　　第二十六条 镇人民政府（街道办事处）、施工单位、物业管理人、业主等物业管理参与者，违反国家相关法律法规的，应依法予以处罚。

　　第二十七条 本暂行办法由县城市管理局负责解释。自2014年2月1日起施行。