广州市物业服务企业退出物业项目管理办法

　　各有关单位、业主委员会（业主）：

　　经市人民政府同意，现将《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》印发实施，请结合实际认真贯彻执行。执行中的意见和建议，请向我局反映。

　　特此通知。

　　市国土房管局

　　2012年12月18日

　　第一条为进一步规范物业服务企业退出物业项目管理，维护业主、物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理服务的衔接工作，构建安全、文明、和谐的居住环境，依据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等法律法规的有关规定，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内，物业服务企业退出物业项目以及新聘物业服务企业对物业项目进行接管，适用本办法。

　　第三条物业服务企业退出物业项目应当本着维护社会和谐稳定、保障业主正常生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。

　　第四条市房地产行政主管部门负责本市物业服务企业退出物业项目的指导和监督管理工作。

　　区、县级市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业退出物业项目的指导和监督管理工作。

　　第五条区、县级市人民政府负责组织街道办事处、镇人民政府及相关职能部门对本行政区域内物业服务企业退出物业项目的行为实施具体指导和管理工作。

　　街道办事处、镇人民政府应当及时组织协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目阶段出现的问题。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

　　第六条信访、建设、城市管理、林业园林、公安、消防、物价和质量技术监督等部门应当按照各自工作职责，加强与街道办事处、镇人民政府及区、县级市房地产行政主管部门的协调配合，协助做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。

　　第七条供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向终端用户收取有关费用。

　　约定由物业服务企业代收费用且物业服务企业退出物业项目时已代收的，物业服务企业应向专营服务单位清缴已代收费用；物业服务企业未及时清缴的，专营服务单位应通过合法途径向物业服务企业追缴费用，不得因未清缴费用而停止向用户提供服务。

　　专营服务单位应当协助街道办事处、镇人民政府和有关部门做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。

　　第八条物业管理行业协会应督促、协调物业服务企业做好物业项目退出活动中的相关工作。

　　第九条建设单位应当维护购房人的合法权益，履行商品房买卖合同约定，解决物业项目遗留问题，为物业项目管理工作的顺利衔接提供保证。

　　第十条物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，协助解决物业项目遗留问题，做好衔接工作，履行退出程序和相应义务，保障物业项目管理活动的连续性。

　　第十一条业主、业主大会选聘和解聘物业服务企业，应当从物业项目管理的连续性、稳定性和长远利益出发，保障物业项目的正常秩序。

　　选聘和解聘物业服务企业，业主、业主委员会应当组织召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

　　业主委员会应协助物业服务企业和专营服务单位督促业主交纳相关费用。

　　第十二条原物业服务企业退出、新聘物业服务企业进驻物业项目应当按照下列程序进行：

　　原物业服务企业应当按照本办法规定，向业主、业主大会移交相关资料和财物并及时退出物业项目，业主、业主大会接管物业项目。

　　业主、业主大会选聘新的物业服务企业的，业主、业主大会应当在原物业服务企业退出物业项目后，按照物业服务合同的约定与新聘物业服务企业办理移交手续，新聘物业服务企业方可进驻物业项目。

　　原物业服务企业未及时退出物业项目的，业主、业主大会、新聘物业服务企业可以通过区、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业项目。

　　第十三条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业项目：

　　（一）前期物业服务合同期限未满，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的；

　　（二）物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的；

　　（三）物业服务企业依法提前解除合同或合同期届满不再续约的；

　　（四）物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行合同义务的；

　　（五）依法应当退出的其他情形。

　　第十四条物业服务企业退出时，应当向业主、业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作：

　　（一）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备等物品；

　　（二）物业管理服务期间配置的固定设施设备；

　　（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

　　（四）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料，已代收的专营服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财物；

　　（五）实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件；

　　（六）业主房屋产权清册等相关资料；

　　（七）其他应当移交的资料和财物。

　　第十五条业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，要求原物业服务企业退出物业项目的，应当做好下列工作：

　　（一）物业服务合同期限届满3个月前，业主、业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。

　　（二）业主、业主委员会与新聘物业服务企业签署物业服务合同后3个工作日内，应当书面告知原物业服务企业，并与原物业服务企业就退出物业项目的交接事宜进行协商；同时，应当书面告知所在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。

　　（三）业主、业主委员会与原物业服务企业就退出物业项目的交接事宜协商一致的，业主、业主委员可以委托第三方专业机构或新聘物业服务企业与原物业服务企业办理移交手续。

　　（四）业主、业主委员会应当与原物业服务企业做好移交工作，并制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，由参加移交的人员签字，业主、业主委员会与原物业服务企业签章确认，存在争议的，应当在移交记录中载明。

　　（五）新聘物业服务企业接管物业项目后，业主、业主委员会应当将本办法第十四条所列资料和财物转交给新聘物业服务企业，并由双方签章确认。

　　第十六条物业服务企业决定不再继续提供服务的，应当做好下列工作：

　　（一）物业服务企业依法提前解除合同或不再续约，应当在终止物业服务合同3个月前书面告知业主、业主委员会，与业主、业主委员会就退出物业项目的交接事宜进行协商；同时，应当书面告知所在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。

　　（二）物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业项目，与业主、业主委员会办理移交手续，将本办法第十四条所列资料和财物转交给业主、业主委员会，并由双方签章确认。

　　（三）业主、业主大会未决定自行管理且未成立业主委员会的，物业服务企业应当将本办法第十四条所列资料和财物转交给居民委员会、村民委员会，并按照第十五条第（四）项的规定制作移交记录。

　　第十七条物业服务企业退出物业项目，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应由全体业主共同承担管理责任。环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当按照有关规定做好管理服务工作，属地职能部门应当履行相应的社会管理职能；街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

　　第十八条物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第十条的规定，业主有权拒绝。

　　第十九条物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的区、县级市房地产行政主管部门应当责令限期退出；逾期拒不退出的，由物业所在地的区、县级市以上房地产行政主管部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定予以处罚；同时，取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。

　　作出处罚决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。

　　第二十条除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意外，物业服务企业不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的，自撤离之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。

　　作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。

　　第二十一条物业服务企业拒不移交属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

　　物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（二）的规定予以处罚。

　　第二十二条新聘物业服务企业未通过合法途径强行进驻物业项目的，自进驻之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。

　　作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。

　　第二十三条物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物，违反治安管理的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十四条物业服务企业违反相关规定，拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不撤出物业区域、强行接管的，全体业主、业主委员会可依法通过仲裁或诉讼途径解决。

　　第二十五条业主、业主大会依法决定自行管理或者委托其他管理人管理，物业服务企业退出物业项目管理的，参照本办法执行。

　　第二十六条本办法自2013年1月1日起施行，有效期5年。相关法律法规依据变化或有效期届满的，根据实施情况依法评估修订。若有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。