分户验收

　　分户验收，即“一户一验”，是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求进行工程竣工验收时，对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

　　这项措施的出台，就等于给每个购买住房的老百姓都把住了质量关，避免了整体验收和抽检所造成的遗漏，也就避免了交付使用后的“扯皮”现象。

分户验收汇总表

　　工程名称：

　　填表单位：

　　

序号	验收项目	验收结论	验收日期	存在问题
1	塑料门窗安装工程质量分户验收记录表	合 格		无
2	楼（地）面面层及一般抹灰质量分户验收记录表	合 格		无
3	室内给水系统安装工程质量分户验收记录表	合 格		无
4	室内排水系统安装工程质量分户验收记录表	合 格		无
5	开关、插座、普通灯具安装质量分户验收记录表	合 格		无
6
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住宅工程质量分户验收表

　　工程名称： 表2

　　

房 号	东九户
建设单位		施 工 单 位
监理单位		开 工 日 期	年 月 日
竣 工 日 期	年 月 日
序 号	验 收 内 容	验 收 结 论
1	建筑结构外观及尺寸偏差
2	门窗安装质量
3	墙面、地面和顶棚面层质量
4	防水工程质量
5	给水、排水系统安装质量
6	室内电气工程安装质量
7	其它规定、标准中要求分户检查的内容
8
综合验收结论
验 收 单 位	建 设 单 位	施 工 单 位	监 理 单 位
（验收专用章） 单位（项目）负责人： 年 月 日	（验收专用章） 单位负责人： 年 月 日	（验收专用章） 总监理工程师： 年 月 日

住宅工程质量分户验收方案

　　

建设单位

监理单位

施工单位

设备安装单位

设计单位

行业管理单位

土建部分

验收 项目

验收内容

允许偏差 或设计值

实 测 记 录

是否符 合要求

1、建筑地面、墙面

地面平整度

墙面平整度

墙面垂直度

墙面阴阳角方正

2、栏杆、护栏、玻璃

栏杆、护栏高度

竖杆间距

安全玻璃厚度

存在问 题

整改情 况

验 收 结 论

一次验收合格□ 经整改后验收合格□

建筑设备安装部分

验收项目	验收内容		实 测 记 录					是否符 合要求
1、建筑给水排水	水封	部 位
		高度（㎜）

工程名称： 栋号： 房号：

验收项目

验收内容

实 测 记 录

是否符 合要求

2、建筑电 气

接地电阻

进户PE支干线（含PE汇流排）实测值（Ω）

漏电保护装置

回 路 名 称

动作时间（mS）

动作电流（mA）

绝缘电阻

进 户 总 回 路

测 试 项 目

A-B

B-C

C-A

A-N

B-N

C-N

A- PE

B- PE

C- PE

N- PE

实 测 值（MΩ）

分回路名称

测 试 项 目

实 测 值（MΩ）

分回路名称

测 试 项 目

实 测 值（MΩ）

存 在 问 题

整 改 情 况

验 收 结 论

一次验收合格□ 经整改后验收合格□

验收组人员

建设单位

设计单位

监理单位

施工单位

物业管理单位

项目负责人： 年 月 日

项目负责人： 年 月 日

项目总监： 年 月 日

土建项目负责人： 设备安装项目负责人： 年 月 日

负责人： 年 月 日

　　附表四

　　住宅工程分户验收观感质量检查验收表

　　工程名称： 栋号： 房号：

　　

建设单位				监理单位
施工单位				设备安装单位
设计单位				物业管理单位
土建部分
序号	验 收 项 目		检查内容	存 在 问 题 记 录			整 改 情 况
1	建筑地面、墙面和顶棚		地面无空鼓□ 地面无裂缝□ 墙面线角顺直□ 墙面无裂缝□ 墙面无空鼓□ 墙面无脱层、爆灰□ 墙面无渗漏□ 顶棚无脱层、爆灰□ 顶棚无裂缝□ 顶棚无渗漏□
2	门窗安装质量		安装牢固□ 开启灵活□ 关闭严密□ 门窗洞周边无裂缝□ 外门窗框无渗漏□ 推拉门窗扇有防脱落措施□ 防水胶嵌缝□
3	建筑外门窗节能		节能措施与设计相符合□
4	阳台、露台、厨房、厕浴间、窗台等渗漏情况		阳台无渗漏□露台无渗漏□ 厨房无渗漏□ 厕浴间无渗漏□ 阳台、厕浴间地面无积水□ 窗台无渗漏□
5	栏杆、护栏及安全玻璃		栏杆、护栏的形式□ 采用了安全玻璃□ 栏杆、护栏安装牢固□ 栏杆的整体安全性能□
验收结论		一次验收合格□ 经整改后验收合格□

　　工程名称： 栋号： 房号：

　　

建筑设备安装部分
序号	验收 项目		检查内容		存 在 问 题 记 录		整 改 情 况
1	建筑给水排水		阀门安装□ 给水系统（装置）通水□ 卫生器具满水及通水□ 检查（清扫）口、伸缩节□ 卫生器具及给排水配件安装□
2	建筑电气		导线截面积□ 导线色标□ 导线敷设□ 分户配电箱功能、结线、标识 □ 开关、灯具的接线、使用功能及安全性能□ 局部等电位连接□ 插座接线、使用功能及安全性能□
验收结论		一次验收合格□ 经整改后验收合格□
验收组 人员		建设单位		设计单位	监理单位	施工单位		物业管理单位
		项目负责人： 年 月 日		项目负责人： 年 月 日	项目总监： 年 月 日	土建项目负责人： 设备安装项目负责人： 年 月 日		负责人： 年 月 日

　　规避纠纷　业主分户验房应三步走　房屋验收一直是令业主烦恼的事情，而收房时造成的纠纷也非常多。为规范市场，北京市建委要求从2006年1月1日起，开发商在向购房者交房时，必须实施一户一验的方式，为业主提供了维权依据，那么业主如何来利用这些规定来维护自己的权益呢?记者采访了中国新兴建设公司工程师石峰，向其咨询了一些验房技巧。

　　第一步 索要验收合格表

　　《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。

　　住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量。

　　分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。

　　第二步 业主自行检查

　　买房人除收到相关验收表格外，自己也可以对房屋进行检查。自行检查的部分主要包括以下几大部分：

　　一、房屋尺寸。石峰介绍，房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，出现面积缩水的问题，因此需要特别检查。

　　二、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心，可在卫生间内蓄水，24小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征，即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。

　　三、在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。

　　四、是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修，二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。

　　五、室内各种构建交付的成品是否完好，包括室内墙面是否平整光泽;地面是否平整、清洁;窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。

　　第三步 请专业人士验收

　　虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房，可是对于一些细节的检查还是需要相关的建筑专业单位来进行，因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。

　　1.房屋墙面平整度、垂直度，门窗四周是否顺直平整。

　　2.专业管线的位置是否合理，质量是否过关。

　　3.房屋室内各种材料的质量是否合格。

　　4.房屋室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。

验收程序

　　1、竣工验收时，验收组通过现场抽查的方式复核分户验收记录，工程质量监督部门对验收组复核工作予以监督。抽查数量，室内房间不少于10%、不少于5间（且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道，外墙抽查两个边单元中的一个，地下室抽查一个检查单元

　　2、　竣工验收在核实分户验收结果时,何时应终止验收、责令改正? 答：住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后重新组织竣工验收

　　3、什么叫存在影响主要使用功能的质量问题? 答：影响主要使用功能的质量问题包括：外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。

　　4、什么叫分户验收记录不真实? 答：当竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异或实测误差在5mm以上，经质监部门确认属实的，可判定分户验收记录不真实

　　5、　对分户验收中弄虚作假应如何处理? 答：分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚。

　　6、精装修房怎么进行分户验收？答：住宅精装修房在竣工验收前应进行分户验收，按照分户验收内容能够实施的如淋（蓄）水试验、裂缝检查、门窗检查等等按照分户验收标准逐户逐项验收。对可能因为验收检查造成痕迹的如空鼓敲击、地面标识等，可在最后工序前进行并在“分户验收记录”中注明检查时间、人员和结论；对于新增功能如空调等，应确定分户验收标准经设计等有关部门确认。住宅精装修房，建设单位应会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点形成分户验收专项方案，报质监站审核。

　　7、不规则房间的净开间，有找坡地面房间的室内净高怎么测量？答：对于室内开间不规则的房间（如弧形、多角形等）净开间可不做测量（设计和合同有特殊要求的除外）；对于卫生间等地面设计要求找坡的房间，室内净高测量后可不做净高极差的计算，但应保证地面找坡最低点处净高数据不低于净高推算值。

　　8、室内净高推算值怎么计算？答：室内净高推算值根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出，分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值后报设计单位确认。

　　9、　净高、开间检测仪器有什么要求？答：室内净高、净开间检查时要求必须使用激光测距仪。现场的激光测距仪精度不应大于2mm，使用前应统一比对，保证测量数据的一致性。仪器应定期校核、检定。

　　10、　室内地面都要标出哪些点、弹出哪些线？答：1）点 在室内每个房间地面距纵横墙体50㎝处和中心点用十字交叉线标出净高测量点，并按“室内净空尺寸测量示意图”位置标明点的编号。 2）线　室内地面应弹出水、电管线走向线。室内净开间检查时要求测距仪靠墙、贴地，激光测距仪光束应穿过测量方向的两个净高测量点。对于无分隔墙的房间应弹出墙体两侧边缘线作为测量基准线。

　　11、 进行分户验收的工程，竣工验收通知质监站时应报哪些资料？

　　答：建筑工程竣工验收七个工作日前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》报送质监站，住宅工程同时尚应报送《住宅工程质量分户验收汇总表》、《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》、《 涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》等，室内和公共部位分户验收记录留存现场备查。

　　附表五

　　住宅工程质量分户验收标识牌

　　

工程名称
房（户）号		栋 房号		验收时间		年 月 日
已按分户验收要求对该户的主要使用功能和观感质量进行验收，验收结论为： 合格
验收组 人 员	组 长
	建设单位			监理单位
	施工单位			设备安装单位
	设计单位			物业管理 单 位
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