定西市人民政府办公室批转市建委关于进一步加强全市物业管理工作意见的通知（定政办发[2009]78号）
各县区人民政府，市直各部门、各单位，中央、省驻定各单位：
市建委提出的《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》已经2009年5月26日市政府第33次常务会议讨论通过，现批转给你们，请结合各自实际，认真贯彻落实。
二〇〇九年六月八日
关于进一步加强全市物业管理工作的意见（市建委 二〇〇九年五月）
为进一步加强物业管理工作，规范物业管理行为，提升物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，推动全市物业管理行业健康有序发展，根据《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，现就进一步加强全市物业管理提出如下意见。
一、提高认识，增强做好物业管理工作的责任感
近年来，随着城市建设步伐的加快和住宅建设总量的持续增长，全市物业管理工作得到了迅速发展，但也存在许多实际问题和具体困难，急需研究解决。如物业区域内的共用设施、设备老化破损，维修责任不明确，物业管理企业与业主之间纠纷不断，变相性收费屡禁不止，现行物业管理大多数除门卫兼保洁员外，无其他物业服务等，这些问题不但影响居民正常生活，形成不稳定因素，而且动摇着投资者城市置业的信心，影响城市整体形象的提升。因此，必须从深入贯彻落实科学发展观、改善民生、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，增强工作责任感，把加强物业管理作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的重要内容，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建安全城市为目标，广大业主满意为出发点，规范物业服务行为为核心，努力解决群众反映强烈的热点和难点问题，维护物业业主和企业的合法权益，建立健全物业管理的长效机制，不断扩大覆盖，提高管理水平。
二、创新机制，明确物业管理职责
按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，理顺关系，建立县区、街道办（乡镇）、社区三级物业管理体系。总的要求是：明确管理职责，工作重心下移，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。基本原则是：县区政府负责，房管部门监督指导，街道办事处（乡镇）、社区居委会组织实施，物业管理企业负责管理服务。
（一）县区政府对本辖区物业管理工作负总责。落实各项物业管理政策措施，建立健全县区、街道（乡镇）、社区三级物业管理工作体系，落实物业管理责任。
（二）房管部门是物业管理的行业主管部门，负责监督、指导物业管理工作。拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施，负责专项维修资金的归集，会同财政等部门安排专项维修资金的使用方案，搞好监督管理和检查，监管物业服务企业，规范物业管理服务行为，调处物业管理重大纠纷案件。
（三）街道办（乡镇）配合业务主管部门指导和监督辖区内的物业管理活动。配合业务主管部门指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，负责融合社会公共资源，建立物业管理责任主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制，及时交流情况和信息。
（四）社区居委会在街道办（乡镇）的领导下，协调业主委员会，配合物业管理单位实施物业管理。协调辖区内的物业管理活动，组织业主委员会制定管理公约、业主大会议事规则，协调业主和物业服务企业之间的关系，规范物业管理行为。
三、强化措施，提升物业管理水平
（一）强化物业管理用房配套建设。
新规划建设的商品住宅项目，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积3‰的比例建设物业管理用房。物业管理用房应当是独用成套房屋，具有独立的使用通道，水、电、暖、通讯等基本设施完善，具备办公或商业经营条件。用房位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近的临街底层，不得设置在地下或住宅楼内。
建设单位将物业管理用房纳入建设计划，在施工设计文件中明确物业管理用房的位置和面积，与建设项目同时交付使用。规划部门在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。房管部门对物业管理用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样。
物业管理用房归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。物业管理用房用于物业管理服务活动和业主活动，任何单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改作他用。
房地产项目竣工后，规划、建设、房管、人防、消防等部门进行综合验收，确保小区安全、绿化、环境、停车场地、物业管理用房、经营用房、业主委员会办公室、业主会馆“八个到位”。未经综合验收或验收不合格的，一律不得交付使用。
（二）规范前期物业管理。
建立物业管理前期管理制度，房地产开发企业在办理商品房预（销）售前，向物业管理部门提交物业管理计划，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。
规模较小的住宅物业，经市、县区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与其签订物业服务合同，杜绝物业服务企业介入后滞的现象。
建立前期物业服务招投标备案制度、物业服务承接验收备案制度、前期物业服务备案制度和退出服务项目备案制度。
（三）加强业主委员会建设。
街道办（乡镇）根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐产生。
业主委员会负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办（乡镇）指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。
（四）规范物业服务收费。
物价部门会同房管部门，按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和省上的有关规定，研究制定实施办法，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“分等定级、质价相符”的收费机制。
住宅物业服务收费实行政府指导价。物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由物价部门会同房管部门制定并组织实施。
非住宅物业服务收费实行市场调节价。业主大会、业主委员会监督物业服务企业的服务，督促业主按时交纳物业服务费。
物业服务收费实行明码标价制度，严格执行规定标准， 健全企业财务账目，按规定项目进行费用开支，自觉接受物价、房管部门及业主的监督。物业服务企业没有实行明码标价的，业主有权拒绝交费。同时，建立健全投诉处理制度，向社会公开投诉受理电话，落实专人负责，及时处理群众投诉，自觉接受业主监督。
（五）规范专业服务单位收费行为。
物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业服务收费，由有关单位直接向最终用户收取。业主自用的，直接向业主收取；物业服务企业使用的，直接向物业服务企业收取；公共使用的，由业主分摊，按照合同约定收取。不能到最终用户收取的，产生的损耗由供应单位承担，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用由相关单位承担。不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
（六）加强住宅专项维修资金的归集使用。
建立住宅专项维修资金制度是物业管理的一项重要内容，也是解决建管矛盾的有效措施。房管、财政部门要根据国家和省上有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，加强专项维修资金的监督管理，确保资金安全。
新建商品房由建设单位在商品房预售合同中，约定业主缴纳专项维修资金的具体标准和方式。业主未缴纳专项维修资金前，建设单位不得将住房交付业主使用，房屋产权登记部门不得办理房屋产权登记。已售商品房的维修基金，研究制定相应的措施，逐步收缴。通过归集住宅专项维修资金，解决物业保修期满后大中修及更新改造资金问题，为实施物业管理提供保障。
（七）强化“旧有物业”小区的管理。
对工程质量保质期已过尚未建立专项维修资金房屋的物业管理，按照《物业管理条例》，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备进行维修、养护、管理，维护其环境卫生和秩序活动。根据房屋建成时间、区域等不同情况，制定相应的专项维修资金缴纳标准和使用管理办法，保证相关区域内的物业管理正常运转和公用设施的维护修缮工作。同时，加大管理力度，清除并拆除物业区域内的违章建筑，加强对公共、公用设施设备使用和运行情况的定期检查和管理工作。
（八）促进物业管理企业规模经营。
建设单位和物业管理分业经营，物业服务企业为独立企业法人。物业服务企业在经营管理上，走规模化发展路子。引导住宅小区实施市场化的物业服务，物业管理行政主管部门，根据住宅小区的分布状况，划分物业服务管理区域，整合资源，合并小规模物业服务区，打破“谁开发、谁管理”的现行物业管理格局。积极培育“物业服务”市场，通过兼并整合，组建物业服务集团公司，做大、做强物业管理行业，促使零星住宅物业管理向优秀物业服务企业集中。严格市场准入和退出机制，形成物业服务运作规范、竞争有序的市场体系。加强物业服务企业资质管理，解决物业管理市场准入退出无序的问题，确保业主利益不受损害。加强物业服务专业人员的管理，加强企业关键岗位和一线职工的技能培训，提高从业人员素质，造就一支守道德、懂经营、善管理、精业务的专业队伍。不断增加物业服务单位的自身造血功能。
（九）加强协作，确保社区物业管理工作有序开展。
物业管理涉及规划、房屋质量、违章建筑拆除、治安防范、消防、环保等方面，各级、各部门要从提高城市综合管理水平、提高人民群众居住环境质量的大局出发，各司其职，密切配合，推动全市物业管理的健康发展。对小区内违章搭建、擅自改变房屋结构等明令禁止的行为，各相关职能部门要依法从严查处。房管部门要加强对物业管理现状的调查研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善管理措施，推动全市物业管理覆盖面的扩大和服务水平的提高。街道办、社区要依法履行职责，在房管部门的指导下，积极配合、支持物业服务企业做好工作，共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人物和谐的新社区。
