第一章 总 则
第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区内，建设单位或者业主大会为选聘物业服务企业开展物业服务而进行的招标投标活动，适用本办法。
第三条 本办法所称招标人是指依法进行物业服务招标的建设单位、业主大会。业主大会决议通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当授权业主委员会行使招标人职能。物业区域业主委员会未成立或者因故解散无法重新选举产生的，业主大会应当委托社区居民委员会作为招标人开展物业服务招标活动。
本办法所称投标人是指响应物业服务招标并参加投标竞争的物业服务企业。持有外地物业管理行政主管部门及建设部核发的资质证书的投标人，经市物业管理行政主管部门登记备案后方可参加本市的物业服务投标。
??第四条 长春市住房保障和房地产管理局为市物业管理招标投标管理行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门）， 负责制定有关政策，建立评标专家库，并指导、监督本市物业服务招标投标活动。
各城区、开发区物业管理行政主管部门负责指导本辖区内的物业管理招标投标的组织实施工作；审查招标投标项目、招标投标单位资格、招标文件；对招投标相关资料和物业服务合同进行备案；协调解决物业管理招标投标过程中及履行合同中发生的纠纷；指导街道办事处、社区居民委员会开展相关工作。
街道办事处、社区居民委员会负责物业项目招标投标的日常管理、监督和具体实施。
第五条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业开展物业服务。住宅物业区域总建筑面积在3万平方米以下的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。
提倡其他物业的建设单位、业主和业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第六条 业主大会作为招标人的，中标签约企业应当承担业主委员会或者社区居民委员会因组织实施物业服务招标投标活动发生的必要费用。业主委员会或者社区居民委员会也可根据市物业管理行政主管统一明确的标准，向投标人收取招标文件制作、发布和专家评审等招标过程中发生的必要费用。
第七条 物业服务招标投标应当在下列时限内完成：
（一）新建物业，建设单位应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）业主大会决议通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同届满或解除前完成。
第二章 招 标
第八条 招标分为公开招标和邀请招标。
住宅物业区域总建筑面积在5万（含5万）平方米以上的，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。一个住宅物业区域分期建设的，应当按照物业区域整体规划面积计算。
住宅物业区域总建筑面积在5万平方米以下、3万（含3万）平方米以上的，经区物业管理行政主管部门批准，可采用邀请招标方式选聘物业服务企业。
采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。
第九条 招标人应当根据物业服务项目的需要编制招标文件。招标文件应当包括以下内容：
（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；
（二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋栋数、房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或者规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、共用设施设备配置和权属状况等；
（三）物业服务内容及标准；
（四）对投标人及投标文件的要求；
（五）招标方案；
（六）评标标准和评标方法；
（七）物业服务合同的订立说明；
（八）其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。
第十条 建设单位作为招标人选聘物业服务企业的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，到区物业管理行政主管部门办理招标登记。
办理招标登记应当提供下列资料：
（一）招标登记备案申请书；
（二）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及经规划部门批准的规划详图或规划总平面图复印件、《建设项目施工许可证》、《土地使用证》复印件；
（三）招标公告或者投标邀请书；
（四）招标文件；
（五）建设单位法人执照、房地产开发企业资质证书复
印件（查验原件）；
（六）法律、法规和规章规定的其他材料。
第十一条 业主大会作为招标人的，其授权的业主委员会或者委托的社区居民委员会应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，到区物业管理行政主管部门办理招标登记。
办理招标登记应当提交以下资料：
（一）招标登记备案申请书；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）业主大会同意通过招投标方式选聘物业服务企业的相关决议原件、原物业服务合同复印件；
（五）法律、法规和规章规定的其他材料。
第十二条 区物业管理行政主管部门应当自受理招标申请之日起3个工作日内完成招标文件审查，审查合格后发放《物业服务招标登记备案通知单》，并指导、监督招标人依照本办法开展招标投标活动。
第十三条 采取公开招标方式的，招标人应当在市物业管理行政主管部门网站上发布招标公告。公告期不得少于3个工作日。
第十四条 招标公告和投标邀请书应当载明以下主要内容：
（一）招标人名称；
（二）招标项目名称、地址、物业类型与建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；
（三）投标资格条件；
（四）投标人报名地点、期限及获取招标文件的办法。
业主大会作为招标人的，还应当说明招标项目物业服务企业变更情况。
第十五条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。
公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清，并以书面形式发送给所有投标人。
第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在现场踏勘后5日内，以书面形式通知所有投标人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第三章 投 标
第十八条 投标人应当具有物业服务相应资质等级和招
标文件要求的具体条件。对被评定为物业服务信用企业的，在规定期限内参加物业服务项目招投标的，实行增分制度。
第十九条 投标人投标时需提供以下文件：
（一）营业执照复印件；
（二）物业服务企业资质证书复印件，外地企业还应提供备案证明；
（三）授权委托书；
（四）受委托人身份证明；
（五）其他相关证明材料。
第二十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函，包括管理目标、物业服务费等；
（二）技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、企业内部管理制度；
（三）商务部分，包括物业服务费和其他委托代理服务费等收费标准报价，收费形式以及相应的项目财务收支测算；
（四）资信部分，包括营业执照副本复印件、资质等级证书副本复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况；
（五）招标文件要求提供的其他材料。
第二十一条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将投标文件密封送达指定投标地点。截止时间后送达的，视为放弃投标。
招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。业主大会作为招标人的，街道办事处和社区居民委员会应当与业主委员会共同保存投标文件。
在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
第二十二条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面密封通知招标人。截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
第四章 开标、评标和中标
第二十三条 开标应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止时间后公开进行。区物业管理行政主管部门应当到场监督物业服务开标。街道办事处和社区居民委员会应当指导和具体实施相关工作。
开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十四条 开标由招标人主持，所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人应当记录开标过程，并存档备查。
第二十五条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为7人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人会同街道办事处在投标截止时间后开标前1日内，从物业服务评标专家名册中随机抽取。市物业管理行政主管部门应当及时通知参评专家按时参加评标。评标委员会成员的名单在开标前应当保密。 与招标人、投标人有利害关系的评标专家回避评标。
第二十六条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审；设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人择优确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。
第二十七条 在评标过程中，发现有下列情况之一的，评标委员会应当将投标人的投标作为废标处理：
（一）投标人串通投标或者有其他弄虚作假行为的；
（二）投标人的投标报价明显低于标底，不能合理说明或者不能提供相关证明材料的；
（三）投标人资格条件不符合法律有关规定和招标文件要求的，或者不能按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的。
第二十八条 对投标文件中含义不明确的内容，评标委员会可以用书面形式要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第二十九条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。相关内容应当由投标人拟定资格合格的项目经理说明。
评标委员会成员应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件、现场答辩等情况进行综合评标。
第三十条 投标文件评定过程应当保密，评标委员会成员应当遵守下列规定：
（一）遵守职业道德，客观、公正、诚实、廉洁地履行职责，严格按照招标文件确定的评标标准和方法，独立评审投标文件，并对评审结果签字确认；
（二）遵守评标工作纪律，评标过程中不得外出、会客、使用通讯工具与外界联系，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触。
第三十一条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标的基本情况和有关数据表；
（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标人一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）评分一览表；
（八）经评审的投标人排序；
（九）推荐的中标候选人名单和订立合同前要处理的事宜；
（十）澄清、说明、补充事项纪要。
第三十二条 招标人需评标委员会推荐中标候选人的，应当在招标文件规定的定标办法中予以明确。
招标人授权评标委员会直接确定中标人的，应当按照评标委员会的排序确定中标人。
招标人为业主大会授权的业主委员会或者委托的社区居民委员会的，应当从依法组建的评标委员会推荐的中标候选人中按顺序确定中标人，并将中标结果及时在物业管理区域内向业主公告。
第三十三条 招标人应当在评标委员会出具评审结果后及时向中标人发出中标通知书，按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立物业服务合同，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第三十四条 招标人应当对投标文件的内容进行保密，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。封存的投标文件满六个月后退还。
第三十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的区物业管理行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、企业法人执照、资质证书复印件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第三十六条 招标人无正当理由不与中标人订立合同的，招标人应当对中标人参加投标活动发生的合理费用给予补偿。
中标人无正当理由不与招标人订立合同的，给招标人造成损失的，应当予以赔偿。
第五章 评标专家
第三十七条 市物业管理行政主管部门应当选拔、确定物业服务评标专家组成人员，建立评标专家库、专家档案和相关微机管理系统，监督招标人抽取专家，详细记载专家评标的具体情况，对评标能力、廉洁公正情况进行考评。
第三十八条 物业服务评标专家应当具备下列条件：
（一）从事物业管理、建筑工程管理及相关工作5年以上，并具有中级以上技术职称或者大学本科以上学历；
（二）熟悉物业管理和招标投标方面的政策法规和相关业务知识；
（三）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，无不良执业记录；
（四）身体健康、能胜任评标工作，能保障时间参与物业服务评标评审。
（五）法律、法规、规章和政策规定的其他条件。
第三十九条 聘任专家采取个人申请和单位推荐两种方式。
市物业管理行政主管部门对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件的颁发聘书。专家有关情况应当存档备查。
评标专家聘期一般为三年，期满后对符合条件的重新进行认定。
第四十条 评标专家有下列情形之一的，取消其专家资格：
（一）违反规定私下接触投标人的；
（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的；
（三）向他人透露投标文件评审过程中相关信息的；
（四）不能客观公正地履行职责的；
（五）因身体健康状况、业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的；
（六）无正当理由，拒不参加评标活动的。
第六章 附 则
第四十一条 各县（市）的物业服务招标投标活动可参照本办法执行，评标专家可以在市物业服务评标专家名册中抽取。
第四十二条 本办法自公布之日起施行。
