长春市人民政府关于加强和改进物业管理工作的意见（长府发〔2008〕24号） 各县（市）、区人民政府，市政府各委办局、各直属机构：
为进一步加强和改进物业管理工作，规范物业服务企业行为，提高广大业主自治管理意识，根据《
中华人民共和国物权法》、国务院《
物业管理条例》和《
长春市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，现提出如下意见：
一、建立市、区、街道、社区居委会“四级”物业管理工作体制
1.市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。组织《长春市物业管理条例》的实施，制定物业管理发展规划；负责物业服务企业资质管理；负责物业专项维修资金的监管；贯彻物业管理项目招投标制度；组织物业管理行业的检查、考核；规范物业管理服务行为；组织开展物业服务企业信用等级评定工作；协调区政府、开发区管委会和市政府相关部门妥善处理物业管理重大纠纷案件。
2.各区政府、开发区管委会应指定区物业管理主管部门，设立不少于5人的物业管理机构，负责辖区内的物业管理工作，对物业服务企业进行指导和监督；负责驻区物业服务企业和业主委员会备案管理工作；指导、监督业主大会和业主委员会日常活动；监督物业服务收费和物业管理用房的配置和使用；协调物业管理活动中的矛盾和纠纷，及时处理物业管理活动中的投诉。
3.各街道办事处应配备专职物业管理工作人员，负责处理物业管理日常工作。组织建立由公安、物价、规划、建设等部门有关负责人，物业服务企业法人代表、业主委员会主要成员、群众代表组成的物业管理联席会议制度，协调解决涉及物业管理的综合性问题；协调处理物业管理投诉。
4.社区居委会应充分发挥在物业管理中的作用，配备专人负责物业管理工作。协助街道办事处指导、监督业主大会会议和业主委员会选举、换届、改选及其日常工作；协助调解业主委员会与物业服务企业的矛盾；对未成立业主委员会或业主委员会无法正常开展工作的区域，协助业主组织召开业主大会；配合业主委员会监督检查物业服务企业规范化服务等事项。对未实行物业管理的区域，组织业主开展自治管理。
二、建立健全物业监管制度
5.推行物业服务招投标制度。按照“加强协调、注重引导、以点带面、逐步推广”的原则，引导和鼓励业主大会通过公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业服务新机制。新建住宅区，建设单位应在商品房预售许可前、批准现售30日前，按规定选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。市房地产行政主管部门负责物业服务招投标的指导、监督工作，区级物业行政主管部门和街道办事处指导物业服务招投标的组织实施工作。
6.明确住宅小区物权归属，实行预售前审查、公示制度。政府相关部门、建设单位和公共服务单位应根据相关规定，按照各自职责确定新建住宅小区附属设施设备和场地等全部物权关系，经审查批准后，由建设单位在批准销（预）售前向社会公示，并将维护买受人共同利益的规约在合同中书面承诺。
7.建立综合验收制度。由市建设行政主管部门会同市房地产行政主管部门制定综合验收标准和验收办法，并负责组织相关部门、区物业行政主管部门和供水、供电、供气、供热等公共服务单位实施验收；综合验收备案结果由建设单位按程序移交给小区全体业主。未经验收或验收不合格的不得交付使用，市房地产行政主管部门不予办理房屋产权登记手续。区物业行政主管部门对住宅小区物权进行监督，以保证业主合法公共权益。
8.落实好物业服务用房等有关规定。建设单位应按照不低于房屋总建筑面积4‰（且不少于100平方米）的规定配置标准的物业服务用房。物业服务用房产权归全体业主所有。规划部门负责审查确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房应包括物业服务企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积为15至25平方米。物业服务用房交付使用时应达到正常使用功能。物业服务企业用房应由业主委员会按合同约定提供给物业服务企业使用，并办理委托使用手续。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。违法建筑、临时建筑、公共场所和其它共用部位不得作为物业服务用房。
9.建立物业服务企业信用等级评定等管理制度。市房地产行政主管部门应制定《长春市物业服务企业信用等级评定办法》，对物业服务企业的信用等级实行动态管理，从2009年开始，会同各区物业行政主管部门对物业服务企业进行年度信用等级评定。对信用等级不合格的物业服务企业，责令限期整改，对拒不整改或整改期满仍不合格的，取消其1年内在本市承接物业服务业务的资格。
10.完善物业服务和收费制度，规范物业服务和收费标准。按照国家和省的相关规定，建立“分等定级、质价相符”的服务收费机制。实行市场调节价的，由建设单位或业主与物业服务企业在物业服务合同中共同约定服务价格；实行政府指导价的，按照市价格主管部门和房地产行政主管部门公布的基准价及浮动幅度，由建设单位或业主与物业服务企业在物业服务合同中约定具体服务收费标准，物业服务企业应当到市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。市价格主管部门应会同房地产行政主管部门制定《长春市物业服务收费管理办法》，进一步规范物业服务收费行为。
11.逐步加强老、旧、散区物业管理。完善老、旧、散区基础设施。未实行物业服务的旧住宅区和单体住宅楼，由所在街道办事处组织业主选聘保洁人员维护环境卫生，费用由全体业主承担；选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关业主承担。推行物业维修资金统一管理，保障共用部位、设施设备的维修、更新和改造。棚户区改造后的回迁房及经济适用住房、保障性住房、廉租房的物业管理，由市房地产行政主管部门制定相关办法。
三、营造良好的物业管理环境
12.切实减轻物业服务企业负担。以财政补贴的方式，从2008年起，3年内对物业行业逐年补贴。补贴办法由市财政部门会同市房地产行政主管部门制定并组织实施。
在物业管理区域内，公共服务单位应当直接面对用户并向最终用户收取有关费用，依法承担物业管理区域内相关管线和设备设施的维修、养护责任。对于暂时不能收费到终端用户的，可与物业服务企业协商，有偿委托物业服务企业代收有关费用。
13.加强物业管理区域的社会治安综合治理工作。公安、司法、民政部门应与社区居委会相互协作，指导业主大会、业主委员会和物业服务企业共同做好物业管理区域的治安管理、民事调解、民生救助等项工作。依法处理物业管理中的治安案件。
14.加强市容卫生管理和环境保护。市容环卫管理部门应加大对物业管理区域环境卫生的监督管理，明确物业服务企业卫生管理标准和职责；做好物业管理区域内户外广告、牌匾的设置审批和监督管理。环保部门应加强物业管理区域居住环境的监督管理，依法查处物业管理区域内烟尘、噪声等环境污染行为。
15.发挥解决物业合同纠纷的仲裁优势。提倡物业服务企业和业主委员会在签订物业服务合同时，选择长春仲裁委员会解决纠纷的仲裁条款，公正、快速、低成本地解决物业管理纠纷。
16.各县（市）可参照本意见执行。
长春市人民政府??
二〇〇八年十二月十五日
