沧州市关于修订普通住宅小区物业服务等级标准调整等级基准价的通知

沧州市物价局

　　沧州市住房和城乡建设局

　　沧价经费字[2012]27号

　　各县（市、区）物价局（发展改革局）、住房和城乡建设局，市区物业服务企业：

　　为促进我市物业服务行业的健康发展，维护业主和物业服务企业的合法权益，进一步规范我市物业服务收费行为。根据《物业管理条例》、《国务院关于修订〈物业管理条例〉的决定》（2003年国务院令第379号、2007年第504号）、河北省物价局、建设厅《关于印发河北省物业服务收费管理实施办法的通知》（冀价经费[2004]5号）、国家发展改革委员会、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）等文件精神，参考友邻市做法，结合我市实际情况，在召开听证会广泛听取各界代表意见的基础上，对《关于制定我市物业服务等级标准和收费标准的通知》（沧价经费字[2005]2号）进行了修订和调整，现将《沧州市区普通住宅小区物业服务等级标准》（附表一）和《沧州市区普通住宅小区物业服务等级基准价标准》（附表二）印发给你们，并就有关问题规定如下，请一并执行。

　　一、各物业服务企业向普通住宅小区收取物业服务费，必须持有相关行政管理部门核发的营业执照、物业服务企业资质证书、经营服务性收费证。

　　二、本等级基准价标准为包干制计费方式。各住宅小区在执行本等级基准价标准时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、建筑面积、服务功能及业主（使用人）的消费能力等因素，选择相应的服务等级和收费标准。

　　三、本等级基准价标准成本中不含“物业公共部分、公共设施设备及公众责任保险费用”。如需投保，保险费用另行收取，按建筑面积分摊，并公示保险费发票。

　　四、各住宅小区在执行等级基准价标准时，允许上下浮动10%。具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定，即明确其物业服务等级、服务项目及内容、服务标准、收费标准、交费时限，要在合同中明确浮动的原因。并按照有关规定程序向当地价格主管部门和物业管理行政主管部门备案后执行。

　　物业服务费按月或按季收取，确需预收的最多不超过半年或按合同约定。

　　五、新建普通住宅小区物业服务企业与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后，持相关资料及《前期物业服务收费审核表》（见附表三）一式三份，先报价格主管部门核准其物业服务及相关收费项目和标准，后报物业管理行政主管部门备案后执行。

　　由于开发建设单位分期开发、分批交付致住宅小区配套设施不完善时，开发建设单位应按照住房城乡建设部2010年10月14日印发的《物业承接查验办法》作出承诺，物业服务企业根据本通知规定确定收费标准和时限，经当地价格主管部门核准后，再与业主在签定的物业服务合同中约定。

　　六、对于售后没有装修且无人居住的空置住房，业主应事前向物业服务企业书面说明，经确认后物业服务费和电梯运行费按收费标准的80%交纳。

　　七、对小区住宅楼单元内的照明，凡没有单独设置电表的，不得收取电费、设施易耗配件等任何费用；凡单元内照明设置有电表的，设施易耗配件等费用纳入物业服务费管理，电费由共有人负担，也可委托物业服务企业据实代收电费。

　　八、各小区内机动车、自行车等停放服务费按价格管理部门有关规定执行。

　　九、对居民装修户可根据情况收取装修保证金，最高不得超过2000元。装修保证金应在装饰装修完工经物业服务企业验收合格后30日内全额退回业主。

　　居民住房装修产生的垃圾可委托物业服务企业清运，装修垃圾清运费一次性按建筑面积每平方米不超过1.00元收取。

　　十、物业服务企业对业主实行出入证（卡）管理的，首次发放时，每户免费三个，超过三个或丢失损坏的可以据实收取工本费。工本费包括印制费另加不超过5%的损耗费。

　　十一、电梯运行费：应当由业主或物业使用人支付。运行费用主要包括设备维护保养费用、相关检测检验费用、直接物质消耗费用、电费及物业服务企业的服务费用。电梯运行费实行最高限价管理。单栋(单元)楼房最高12层及以下的每月每平方米最高不得超过0.35元，13层至22层的每月每平方米最高不得超过0.30元，23层以上的每月每平方米不得超过0.27元。

　　电梯运行费收取前，由物业服务企业到价格主管部门备案后并与业主签订合同。本通知下发前已在物业服务合同中有约定的，可从其约定，变更约定或没有约定的按本通知规定执行。特殊情况下，实际电梯运行费超过最高限价的由物业服务企业将运行费用测算表报价格管理部门核准，与电梯产权共有人约定后执行。

　　电梯运行费实行IC卡按乘用次数收取的，收费办法和收费标准由价格主管部门另行制定。

　　十二、各物业服务企业要严格按照国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》(发改价检[2004]1428号)执行，在物业管理区域内的显著位置长期公示物业服务项目、服务标准和收费项目、收费标准及收费依据等内容。根据业主需求，对提供物业合同之外的特约服务和代办服务的，也须公示服务项目和收费标准。同时公布12358价格举报电话，接受业主的监督。

　　十三、此前已执行的普通住宅小区的物业服务收费标准，可继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签订时为止。物业服务企业再承接新的住宅小区或原服务项目和收费标准发生变动的，要严格按照规定程序和要求进行备案。

　　十四、各物业服务企业要严格按照本通知规定执行，不得擅自增加收费项目，不得擅自提高收费标准。增设新的收费项目必须报市价格主管部门审批后方可执行，否则将依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　十五、此通知自2013年1月1日起执行。市物价局、房管局《关于制定我市物业服务等级标准和收费标准的通知》（沧价经费字[2005]2号）、市物价局《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》（沧价经费字[2007]2号）文件同时废止。

　　十六、沧州市区（含沧县、市开发区、市高新区）普通住宅小区物业服务收费按本《标准》执行，其他各县（市、区）的普通住宅小区物业服务等级和收费标准，由同级价格主管部门会同物业管理行政主管部门参照本《标准》制定，并报市价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

　　十七、本通知由市物价局、住房和城乡建设局负责解释。