北京市住宅区业主大会议事规则制定规范

关于印发《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》制定规范和示范文本的通知
京建发〔2010〕762 号

各区县建委、房管局，各有关单位：
为贯彻落实《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发〔2010〕739号），协助、指导和规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保障广大业主的合法权益，现将《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》的制定规范及示范文本印发给你们，上述文件自2011年1月1日起实施。北京市住房和城乡建设委员会、北京市社会建设工作办公室、北京市民政局、北京市规划委员会《关于印发<管理规约>、<业主大会议事规则>和,<首次业主大会会议召开工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449号)》同时废止。

1.[业主大会议事规则]业主大会议事规则是全体业主关于业主大会组织架构与活动规范的约定。

2.[制定依据]根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，结合本物业管理区域实际，制定业主大会议事规则。

3.[制定、公示和修改]首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起60日内拟定业主大会议事规则草案。

业主大会议事规则草案应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7天。公示期间，筹备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后7日内，筹备组应当参考业主提出的意见和建议进行修订，确定正式的业主大会议事规则草案。

业主大会议事规则草案与现行法律、法规、规章等相抵触的，筹备组应当及时修改，并将修改后的业主大会议事规则草案在物业管理区域内显著位置重新公示。

4.[业主大会]业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权利并承担共同管理责任。

5.[业主大会的活动]业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责。

业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。

业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

6.[业主大会的机构设置]业主大会选举产生业主委员会，业主大会可以设立监事会，聘任财务人员、秘书等人员。

监事会是业主大会下设的监督机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责，依业主大会授权开展工作，对业主大会决定的执行和财务活动进行监督，监事会做出的决定经业主大会通过后生效。监事会可根据需要组建专门工作小组，开展专项工作。

业主大会设立监事会的，议事规则中应对监事会成员产生方式、职责范围等内容明确规定。

财务人员和秘书由业主委员会公开招聘，秘书和财务人员的设置、职责和任免由业主委员会决定，决定结果在小区内公示，公示时间不少于7日。

7.[基本内容]业主大会议事规则应当包含下列内容：

7.1业主大会会议种类：业主大会会议分为定期会议和临时会议，有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议的；

（二）经业主委员会半数（含半数）以上委员提议变更业主委员会委员的；

（三）业主委员会委员空缺达半数以上的；

（四）业主委员会认为业主小组决定的事项，与业主大会或业主委员会作出的决定有抵触，提议召开业主大会临时会议的；

（五）管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

7.2业主大会会议召开的形式、程序、议事和表决。

7.2.1会议召开的形式：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

7.2.2会议召开的程序:业主大会会议召开的程序包括形成业主大会会议议案、发布公告、会议召开、表决和公告业主大会会议决议（含决议被通过或被否决）。

业主大会会议召开前15日，业主委员会应当将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。业主大会会议应当自召开之日起90日内完成。

7.2.3表决方式:业主大会会议可以现场表决或书面表决，也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或书面表决形式、结果有异议的，可通过业主决定共同事项公共决策平台核查，核查结果公布以前不影响现场或书面表决结果的效力。

7.2.4业主大会决议、决定的效力:业主大会形成的决议、决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决议、决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。

业主大会形成的决议、决定违反法律、法规和规章的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府举报，由受理单位及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；业主大会形成的决议、决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

7.3业主可以幢、单元为单位设立业主小组，业主小组由该幢、单元的全体业主组成，讨论、决定本幢、本单元物业共用部分的经营、收益分配及维修等事项，根据该幢、单元的全体业主约定，业主小组还可以履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选业主代表出席业主大会会议。

业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组会议的召集人由该小组业主推选的具有业主身份的人士担任，会议议事程序参照业主大会会议程序执行。

业主小组依法履行上述职责作出的决定，应当及时告知相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的，业主委员会应当及时告知；业主小组未及时改正的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议予以讨论，并作出决议。

7.4推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。

7.5业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容投票表决。

7.6业主大会发生下列情形之一的，应当由业主委员会向社会公告，并向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府做书面报告，在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，做好财务清算工作：

（一）建筑物灭失的；

（二）物业管理区域发生变化的；

（三）其他原因导致业主大会事实灭失的。

财务清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销以及业主大会、业主委员会印章注销等手续，因为物业管理区域合并导致业主大会解散的，业主委员会将保管的其他档案资料移交给调整后物业管理区域内的业主委员会，建筑物灭失的或其他原因导致业主大会事实灭失的，业主大会将保管的其他档案资料移交给当地街道办事处、乡镇人民政府。

7.7业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补选办法、会议形式、议事规则和工作制度。

7.7.1业主委员会的产生：业主委员会由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主监督。

7.7.2业主委员会主任、副主任的产生：业主委员会主任和副主任在全体委员中推举或选举产生，业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。

7.7.3业主委员会会议种类：业主委员会会议分为定期会议和临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起7日内组织召开业主委员会临时会议：

（一）经三分之一以上业主委员会委员提议；

（二）业主委员会主任认为有必要的；

（三）业主委员会就业主提议形成议案的。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

7.7.4业主委员会议事规则和工作制度：业主委员会会议由业主委员会主任或其委托的副主任负责召集和主持，业主委员会应当做好会议的书面记录。业主委员会作出决议或决定应至少有超过备案全体委员半数以上的委员的同意且书面签署。

业主可以查阅、抄录和复制业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。涉及业主个人隐私的，应当征得相关业主本人同意。

7.7.5业主委员会决定的效力：业主委员会作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。

业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章的，业主可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

7.8业主大会、业主委员会等业主大会其他执行机构经费的筹集、使用和管理制度。

业主大会和业主委员会等业主大会其他执行机构的工作经费由全体业主分摊或者从经营物业共用部分收益中提取，归全体业主共有，不得强制要求物业企业或其他管理人承担。

业主大会的财务管理由业主委员会负责，财务管理人员由负责人、会计和出纳组成，负责人由业主委员会推选的一名委员担任。财务管理人员不能继续履行职责时，业主委员会应及时确定接管人员。

7.9业主大会、业主委员会印章和档案等管理制度。业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，供业主查阅。

8.[适用范围]本规范适用于本市行政区域内的住宅区业主大会的活动，非住宅区业主大会活动参照本规范。

9.[备案]业主大会议事规则内容以在政府备案的文件最终文本为准。

10.[格式及填写说明]业主大会议事规则正文应当用A4纸打印，空格部分应当用钢笔（黑色墨水、蓝黑墨水）、签字笔或者打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“X”划掉。