北京市住宅区首次业主大会会议召开方案制定规范

关于印发《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》制定规范和示范文本的通知
京建发〔2010〕762 号

各区县建委、房管局，各有关单位：
为贯彻落实《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发〔2010〕739号），协助、指导和规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保障广大业主的合法权益，现将《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》的制定规范及示范文本印发给你们，上述文件自2011年1月1日起实施。北京市住房和城乡建设委员会、北京市社会建设工作办公室、北京市民政局、北京市规划委员会《关于印发<管理规约>、<业主大会议事规则>和,<首次业主大会会议召开工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449号)》同时废止。

1.[首次业主大会会议召开方案]首次业主大会会议召开方案是首次业主大会会议筹备组根据本物业管理区域内的实际情况，依法制定的关于本物业管理区域内首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等事项的方案。

2.[制定主体和制定时间]首次业主大会会议召开方案由筹备组负责制定，并在筹备组成立之日起60日内完成。

3.[公示和修改]首次业主大会会议召开方案应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7天。公示期间，筹备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后7日内，筹备组应当参考业主提出的意见和建议，确定并公告正式的首次业主大会会议召开方案。

首次业主大会会议召开方案与现行法律、法规、规章等相抵触的，筹备组应当及时修改，并将修改后的首次业主大会会议召开方案在物业管理区域内显著位置公告。

4.[法律效力]首次业主大会会议召开方案是首次业主大会会议筹备组为成立业主大会，保证首次业主大会会议顺利召开制定的工作方案，适用于本物业管理区域内召开首次业主大会会议，对本物业管理区域内的筹备召开首次业主大会会议具有约束力。首次业主大会会议召开方案不得侵害业主的合法权益。

首次业主大会会议召开方案与现行法律、法规、规章等相抵触的内容无效，但不影响其他条款的效力。

5.[基本内容]首次业主大会会议召开方案的基本内容应当包括首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等。

5.1召开及表决方式：首次业主大会召开及表决方式由筹备组结合本物业管理区域的实际情况，征求相关业主意见后确定。首次业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。

首次业主大会会议业主大会表决时，可以现场表决或者书面表决，也可以采用北京市业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或者书面表决形式及结果有异议的，可以通过北京市业主决定共同事项公共决策平台核查。

本市提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平台表决。

5.2召开时间：筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

具体召开时间及会期由筹备组结合本物业管理区域的实际情况确定。

5.3召开地点：首次业主大会会议召开地点由筹备组结合本物业管理区域的实际情况根据首次业主大会会议召开方式确定。

5.5决议事项：首次业主大会会议决议事项分为应当表决事项和可以表决事项。

其中,应当表决事项包括：

（一）管理规约（草案）；

（二）业主大会议事规则（草案）；

（三）选举业主委员会委员。

《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目，首次业主大会会议除完成前款事项表决外，还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。但是未表决该事项的，不影响业主大会的成立和备案。

5.6表决规则：决议以上事项应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。首次业主大会会议筹备组应当按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条的规定计算业主的表决权。

5.7业主委员会委员候选人产生办法：业主委员会委员候选人的产生办法由首次业主大会会议筹备组结合本物业管理区域的实际情况，按照公开、公平和公正的原则协商确定。

业主委员会委员候选人可以由业主自荐，也可以由若干名业主推荐产生。业主委员会委员候选人产生后，应当在本物业管理区域内公示候选人名单和简历。

5.8业主委员会委员及候补委员产生办法：业主委员会委员及候补委员的产生办法由首次业主大会会议筹备组结合本物业管理区域的实际情况，按照公开、公平和公正的原则协商确定。

业主委员会委员及候补委员由本物业管理区域内的业主担任，并应当符合《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十一条确定的任职条件。

5.9 筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结余移交方案：筹备组应当结合本物业管理区域的实际情况，与建设单位协商确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及结算方案。

建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用义务的，筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况，不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可先由业主垫付。

5.10 筹备组的解散：因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散，符合《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定的，业主可以重新申请成立业主大会。

业主大会成立后，筹备组应当解散并将相关资料移交给业主委员会。

6.[适用范围]住宅区业主大会会议首次召开方案适用于本市行政区域内住宅区的召开首次业主大会会议。非住宅区可以参照使用。

7.[行政指导]物业管理区域所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协助、指导和监督本辖区内的物业管理区域召开首次业主大会会议。

8.[格式及填写说明]首次业主大会会议召开方案正文应当用A4纸打印，空格部分应当用钢笔（黑色墨水、蓝黑墨水）、签字笔或者打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“X”划掉。涂改之处，须经当事人签字或者盖章确认。