包头市住宅物业工程质量保修金管理办法（试行）

包房发[2011]41号
各有关单位：
现将《包头市住宅物业服务用房管理实施细则》、《包头市住宅物业工程质量保修金管理办法（试行）》印发给你们，请贯彻执行。
二〇一一年三月十七日

包头市住宅物业工程质量保修金管理办法（试行）

第一条 为了加强住宅物业工程质量保修金的管理，保障住宅物业在保修期内的正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、《房屋建筑工程质量保修办法》（中华人民共和国建设部令第80号）和《包头市物业管理条例》等相关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业工程质量保修金（以下简称保修金）的交存、使用、退还及监督管理。
第三条 市房屋行政主管部门是全市保修金管理工作的主管部门，由相关的物业管理机构负责保修金的日常管理工作（以下称保修金管理机构）。
第四条 本办法所称保修金是指开发建设单位按照规定比例向保修金管理机构交存的，作为保修期内履行保修义务保证的资金。
第五条 保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第六条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与住宅物业结构相连的非住宅物业，开发建设单位均应按照本办法的规定交存保修金。

第七条 开发建设单位在领取《商品房预售许可证》前，向保修金管理机构交存保修金。
第八条 保修金的交存标准为住宅物业建设项目总造价百分之二，建设项目总造价以市建委每年公布的建筑安装工程单位造价为基数进行核算。
第九条 保修金管理机构委托商业银行设立保修金专户，办理保修金的账户设立、交存、使用、退还等手续。
第十条 保修金存储期限自核发《商品房交付使用核准通知书》之日起算，保修金存储期限最长不超过5年。
开发建设单位交存的保修金，自存入专户管理银行账户之日起，按中国人民银行同期活期存款利率计息。
第十一条 开发建设单位应当按照市房屋行政主管部门核发的《商品房交付使用核准通知书》之日起承担保修责任。
正常使用条件下，物业最低保修期限为：
（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
（二）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；
（三）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（四）装修工程为2年；
其他项目的保修期限和保修范围，按照《住宅质量保证书》的约定执行。

第十二条 在保修期内，物业出现质量问题，需要维修时，开发建设单位不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按本办法有关规定使用保修金。
第十三条 下列情形不属于本办法保修金使用范围：
（一）因业主不当使用物业，擅自拆除改装房屋结构、设施设备和部位及不当装修等原因，造成物业质量问题的，由业主承担相应的维修责任；
（二）非开发建设单位建设的专业经营设施设备出现质量问题；
（三）因不可抗力造成的物业质量问题。
（四）房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程。
第十四条 保修期和保修范围内，物业出现质量问题，开发建设单位在接到物业服务企业、业主委员会或业主的维修要求后，在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应在七十二小时内予以维修。
第十五条 开发建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托专业部门保修。
第十六条 开发建设单位对维修责任存在异议的，应当委托工程质量检测机构进行检测。
保修金管理机构认为必要时，也可以责令开发建设单位委托工程质量检测机构对相关住宅物业质量问题进行检测。
第十七条 发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故，业主或业主委员会﹑物业服务企业和开发建设单位对维修责任达不成一致意见时，业主或业主委员会﹑物业服务企业可先行垫支维修，并保存相关证据，在认定维修责任后，符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金清偿。
第十八条 符合本办法第十二条规定情形的，由业主或业主委员会﹑物业服务企业持有关资料向保修金管理机构提出申请，并经保修金管理机构核实后，使用保修金。
第十九条 申请使用保修金，按照以下程序办理：
（一）业主或业主委员会﹑物业服务企业持下列材料向保修金管理机构提出申请：
1、保修申请书；
2、专业机构出具的工程质量鉴定报告；
3、保修金使用方案；
4、工程预算书；
5、其他相关资料。
（二）保修金管理机构自受理申请之日起7个工作日内予以核实，符合规定的，予以核准，按照核准使用额度的50%划转；不符合规定的，书面通知申请人不予划转。
（三）工程竣工经业主或业主委员会﹑物业服务企业（必要时委托专门机构）验收合格后，应当将工程决算在物业管理区域内公示7日。
（四）业主或业主委员会﹑物业服务企业持工程决算书、维修费用票据、工程竣工验收单等材料向保修金管理机构办理保修金使用决算，经决算有差额的，保修金管理机构拨付维修费用的差额部分；经决算划转资金有节余的，业主或业主委员会﹑物业服务企业应当在5日内将余额返还保修金专户。
第二十条 使用保修金的维修项目完成以后，保修金管理机构应当及时向开发建设单位出具《住宅物业工程质量保修金补存通知书》，开发建设单位应当自收到《住宅物业工程质量保修金补存通知书》之日起15日内，足额补存保修金。
第二十一条 保修金存储期限内，开发建设单位名称变更的，应自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书和营业执照，向保修金管理机构申请办理保修金更名手续。
第二十二条 物业保修期间，开发建设单位因歇业、破产、解散、被撤销等原因注销的，保修金管理机构将相关事项在市房屋行政主管部门公众信息网上进行公示，公示期为15天。公示期满无异议的，保修金管理机构应将该开发建设单位交存的保修金本息余额提存，用于该住宅物业项目的保修。保修期满后，按照相关法律法规的规定予以处理。
第二十三条 建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。

第二十四条 开发建设单位应在核发《商品房交付使用核准通知书》之日起届满五年的一个月前，持《住宅物业工程质量保修金退还申请单》，向保修金管理机构提出退还保修金的申请，保修金管理机构应在受理后7个工作日内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内、市房屋行政主管部门公众信息网上公示，公示期为15天。公示期满无异议的，保修金管理机构出具《住宅物业工程质量保修金退还通知单》，在保修期满后将该物业的保修金本息退还开发建设单位。
第二十五条 物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响住宅物业正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。
第二十六条 保修金管理机构应当定期公布相关物业管理区域保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主、开发建设单位的监督。

第二十七条 开发建设单位未履行法定保修责任、未按规定交存保修金的，市房屋行政主管部门将该行为记入市房地产业信用体系并向社会公布。
第二十八条 保修金管理机构的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）截留、挪用、侵占保修金；
（二）未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；
（三）在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。
第二十九条 本办法由包头市住房保障和房屋管理局负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起施行。