安阳市物业管理办法

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条物业管理工作实行属地负责制。各县(市)、区人民政府是所辖区域内物业管理的责任人，应当加强对物业管理工作的组织领导，在街道办事处、乡镇人民政府明确物业管理机构，落实工作人员和工作经费;建立物业应急管理机制、长效管理机制和物业管理联席会议制度，及时处理重大矛盾和纠纷;牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治。

　　第四条市房产管理部门是监督、指导全市物业管理活动的行政主管部门。负责制定物业管理发展规划和相关政策;培育和规范物业管理市场;监督全市物业管理活动;管理全市物业服务企业经营资质;指导各县(市)、区物业管理工作;负责住宅专项维修资金的归集、管理、使用监管工作;指导行业协会开展工作。

　　第五条县(市)、区房产管理部门负责本辖区物业管理活动的监督、指导工作。负责辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作以及物业服务企业交接工作的监督与指导，做好物业承接查验的管理与监督;建立物业服务企业信用档案;配合做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督;依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。

　　第六条街道办事处、乡镇人民政府具体负责本辖区内物业管理工作。协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位、业主与物业服务企业之间的关系;建立物业管理矛盾投诉调解机制，设立并公开投诉电话、投诉点，接受并解决群众的投诉和纠纷;负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会的筹建、换届等相关工作。

　　第七条规划、住建、城市管理、公安、价格、环保、工商、质检、民政、人防、园林绿化等部门，按各自职责协同实施本办法。

　　规划行政主管部门，负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类共用配套设施，并督促其落实到位。

　　住建行政主管部门，负责监督住宅小区建设期间的建筑质量和住宅小区项目竣工后综合验收;及时处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和纠纷，督促开发建设单位做好房屋保修期内的质量维修工作;加大对供水、供电、供气、供暖抄表到户工程的监督、落实。

　　城市管理行政主管部门，负责对物业管理区域内私搭乱建、乱设摊点等行为进行查处。

　　公安行政主管部门，负责物业管理区域内的治安管理，依法查处干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内车辆停放，做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域规划红线以内的车辆停车矛盾和纠纷的处理;负责物业管理区域内公共秩序维护活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理。

　　价格行政主管部门，负责制定物业服务收费管理办法;指导和监督物业服务企业的收费行为，对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

　　环保行政主管部门，负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行处理。

　　工商行政主管部门，严格落实户外广告审批制度;对小区内有固定经营场所的商业门店依法进行监督管理。

　　质监行政主管部门，负责本行政区域的电梯安全监督管理工作;督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;会同有关部门调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

　　民政行政主管部门，负责指导社区服务管理工作，推进和谐社区建设。

　　人防行政主管部门，负责物业服务区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。

　　园林绿化行政主管部门，负责物业管理区域内绿地性质、是否占用绿线和绿地调整监督管理，协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。

　　与业主委员会

　　第八条房屋的所有权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　　第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：

　　(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积有50%以上的;

　　(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例有50%以上的。

　　第十一条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十二条符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第十三条首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府和社区居(村)民委员会等代表组成。筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。

　　筹备组人数应当为5人至11人的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　筹备组应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　第十四条首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

　　(三)确认并公示业主身份、业主人数以及所有的专有部分面积;

　　(四)制定业主委员会候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

　　第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第十六条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

　　第十七条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　第十八条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任;业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会成员;担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　业主委员会由5人至11人的单数委员组成，每届任期不超过5年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　第十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地的房地产部门和街道办事处、乡镇人民政府部门备案：

　　(一)业主委员会备案申请书;

　　(二)业主委员会委员名单;

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录;

　　(五)其他应当提供的材料。

　　业主委员会办理备案后，凭备案证明到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。

　　第二十条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居(村)民委员会。

　　第二十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地县(市)、区房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

　　第二十二条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作经费由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

　　第二十三条物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由县(市)、区房地产主管部门、派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第二十四条因客观原因未能选举业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的1/2的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

　　第二十五条新建住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十六条住宅物业的建设单位，应当通过公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅规模多层建筑面积小于30000平方米、高层建筑面积小于10000平方米的，经物业所在地的县(市)、区房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于前期物业服务所需，购买的固定资产归全体业主所有，由物业服务企业管理使用。

　　第二十七条建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第二十八条在前期物业管理期间，物业交付业主使用前发生的物业费由建设单位承担;物业交付业主后的物业费，由业主承担。已竣工但尚未出售或者未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担;当事人另有约定的除外。

　　第二十九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

　　第三十条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房，低于60平方米的按照60平方米配置，并无偿移交。

　　第三十一条物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

　　物业服务用房其所有权属于全体业主;物业服务用房不得买卖和抵押。

　　第三十二条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表及其专业经营设施设备，应当符合相关规定要求。

　　相关单位在组织进行住宅小区综合验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位和园林行业主管部门参加;在竣工验收合格后，在符合国家相关法规要求的情况下，建设单位与专业经营单位协商并达成一致后，将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理;专业经营单位接收后应当承担其维修、养护和更新的责任。

　　本办法实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，建设单位或业主大会决定移交给专业经营单位管理的，按专业经营单位要求进行移交，符合要求的专业经营单位应当接收,有关移交管理的范围、责任、费用由双方通过签订委托管理协议加以约定。

　　第三十三条建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　第三十四条前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第三十五条建设单位在物业交付使用15日前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

　　(三)公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

　　(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(七)法律、法规规定的其他条件。

　　第三十六条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的县(市)、区物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)物业承接查验协议;

　　(四)建设单位移交资料清单;

　　(五)查验记录;

　　(六)交接记录;

　　(七)其他与承接查验有关的文件。

　　物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

　　第三十七条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得相应资格证书。

　　第三十八条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市)、区房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

　　电梯、消防、机械式停车设备等涉及人身财产安全的，鼓励委托给专业机构进行维修和养护。

　　第四十条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

　　业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

　　第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。

　　物业服务费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务费在政府指导价范围内通过招投标确定，业主大会成立后，物业服务费由业主大会决定;满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

　　房地产行政主管部门负责制定物业服务等级标准;价格行政主管应当根据物业服务平均成本制定与服务等级标准相应的政府指导价与幅度，并向社会公布。

　　价格行政主管部门应当依据物业服务成本、物价变化和评估情况适时调整政府指导价。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准由双方另行约定。

　　第四十三条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　第四十四条物业服务企业应依据明码标价规定明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况如实公示。

　　物业服务费用由物业产权人或物业使用人按月交纳，经双方协商可预收物业服务费用，预收期限最长不得超过12个月。

　　第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业受上述有关单位委托代收费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。

　　第四十六条物业服务企业享受国家、省、市有关现代服务业规定的税收优惠政策。

　　住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　第四十七条物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业。形成决议后，书面告知物业服务企业、物业所在地房地产主管部门、街道办事处或乡镇人民政府，并在物业管理区域显著位置公告。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会、物业所在地房地产管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　第四十八条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费所购买的固定资产;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录;

　　(四)结清预收、代收和预付、代付、未付的有关费用;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前3个月书面告知另一方当事人和物业所在地房产管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四十九条物业所在地房产管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、社区居委会应当加强对物业服务企业交接工作的监管，确保稳定。

　　被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地房产管理主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第五十条物业所在地房产管理主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案，并向社会公开。

　　第五十一条在业主共用道路或者其他共用场地停放车辆的，是否交纳车位场地使用费，应当由业主大会、相关业主、物业服务企业共同决定。车位场地使用费扣除维护管理成本后属于全体业主所有，所得收益按照业主大会的决定使用。车主要求物业服务企业保管机动车的，应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

　　物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　第五十二条物业服务企业可以根据价格主管部门确定的标准或按业主大会确定的收费标准，通过物业服务合同收取车辆停放费。具体的收费标准，由价格行政主管部门会同房产管理行政主管部门制定并公布。

　　业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

　　第五十三条物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

　　人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得将停车位出售、附赠。

　　人民防空工程平时用作停车位收取的车辆停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。

　　第五十四条物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变物业的用途;

　　(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

　　(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

　　(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

　　(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

　　(九)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;

　　(十)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)随意改变公共管道的使用性质;

　　(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第五十五条业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。

　　业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

　　第五十六条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业公有部分的维修责任由全体业主承担，物业共有部分的维修责任由共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。

　　第五十七条物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人损失的，责任人应当予以赔偿。

　　第五十八条物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。

　　业主户外的水、电、气、暖及通信等设施、设备的管理、养护、维修，按产权归属由产权人负责，法律、法规、规章另有规定的除外。

　　第五十九条对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，县(市)区人民政府应当采取措施进行改造整治。老旧住宅小区的范围，由县(市)区人民政府确定。

　　老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由物业所在地政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

　　第六十条业主或者使用人、空置物业所有人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业服务企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉。

　　第六十一条业主、使用人、物业服务企业及建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商解决或者向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第六十二条物业服务企业在物业管理区域内未经业主委员会同意和城市规划等有关部门批准，擅自搭建建筑、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的，责令限期改正，恢复原状;逾期不改正的，可以降低其资质等级直至吊销资质证书，有关部门可以依法强制拆除。

　　第六十三条物业服务企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业服务费，并按合同约定追究违约责任。

　　第六十四条损害物业管理区域内的公用设施、设备、花草树木等，应当恢复原状;不按时恢复原状的，由物业服务企业恢复，费用由责任人承担;不能恢复原状的，赔偿损失。

　　第六十五条未办理资质证手续或者超出资质证核定范围从事物业管理服务的;逾期不改正或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，并处2000元以上1万元以下罚款。

　　第六十六条物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十七条本办法所称业主，是指房屋的所有人。

　　本办法所称的业主大会，是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　本办法所称业主委员会，是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　2014年12月24日