郑州市物业服务企业退出项目管理暂行规定

郑州市住房保障和房地产管理局关于印发《郑州市物业服务企业退出项目管理暂行规定》的通知
各县（市）、区房管局，各有关单位：
为了规范我市物业服务企业退出物业管理项目活动，维护当事人的合法权益，做好物业管理项目的衔接工作，现将《郑州市物业服务企业退出项目管理暂行规定》印发给你们，请遵照执行。
二零一一年一月四日

第一条 为规范物业服务企业退出物业管理项目活动，维护当事人的合法权益，做好物业管理项目的衔接工作，根据《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》等有关法规，制定本规定。

第二条 本规定所称物业管理项目，是指开发建设单位或业主大会委托物业服务企业进行服务的物业项目。

第三条 本市行政区域内，因物业服务合同期满未续约或者提前解除合同，物业服务企业退出物业管理项目，适用本规定。

第四条 退出物业管理项目应当本着依法有序、平稳过渡的原则进行。

第五条 市物业管理行政主管部门负责我市行政区域内物业服务企业退出物业管理项目的监督工作。

        县（市、区）物业管理部门负责本行政区域内物业服务企业退出物业管理项目的指导、管理工作。

第六条 物业服务企业应严格履行退出程序和相应义务，做好交接工作。

第七条 开发建设单位、业主和业主大会要慎用辞退权，保证物业项目管理的连续性。

第八条 有下列行为的，当事人一方不得提出物业管理项目退出管理事宜 ：

　　（一）物业管理项目尚未交付或投入使用的，开发建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业管理项目管理 ；

　　（二）同一物业区域内分期开发建设的物业管理项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业管理项目管理；

　　（三）物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过，开发建设单位或业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业管理项目管理。

第九条 在前期物业管理合同期内，开发建设单位或物业服务企业要求提前解除合同的，应于拟解除合同日3个月前书面告知对方，并承担相应的违约责任，由开发建设单位按照相关规定重新选聘相应资质的物业服务企业。

       开发建设单位应当按照不低于原服务标准重新选聘相应资质的物业服务企业，选聘前应征得物业专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主书面同意。

       前期物业服务合同期满，开发建设单位或物业服务企业其中一方不同意续约的，应于合同终止日2个月前书面告知对方，由开发建设单位按照相关规定重新选聘相应资质的物业服务企业。

       开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人，并在物业管理项目区域内公告10日，同时抄报物业管理项目所在地物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）。

第十条 前期物业管理项目退出管理中，建设单位因歇业、破产等原因不存在的，物业服务企业应及时书面报告物业项目所在地物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）。物业主管部门接到报告后10个工作日内应会同街道办事处（乡镇人民政府）共同协商，落实筹建业主大会和业主委员会，并按规定程序选聘新的物业服务企业。

第十一条 已成立业主大会的物业管理项目，物业服务企业拟提前解除合同的，应当提前3个月，将拟退出原因、退出时间等有关内容书面告知业主委员会，同时报送物业管理项目所在地物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案，并在物业管理项目区域内公告10日。

       物业服务企业退出物业管理项目前，应当继续按照物业服务合同的约定做好管理服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。

第十二条 物业服务合同期限未满，业主大会要求物业服务企业提前解除合同的，适用以下程序：

　　（一）持有20％以上且按合同约定按时交物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同的，业主委员会在收到提议之日后1个月内应召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理项目区域内公告10日，同时告知物业管理项目所在地物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）。

　　（二）提前解除合同经业主大会表决通过的，业主大会应当在作出决议后3日内，将解约原因、解约的时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。退管协议应在物业管理项目区域内公告10日，并抄报物业管理项目所在地物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）。

　　（三）业主大会作出决议30日内，在物业管理项目所在地物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。

　　（四）业主大会表决未通过或者双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行。

第十三条 符合第九、十、十一、十二条情形物业服务合同终止的，原物业服务企业应当做好以下工作：

（一）原物业服务企业应当在合同终止之日前15日内，在物业管理项目区域内公布利用属于业主所有的共用设施、共用部位、共用场地等经营所得收益的收支情况。

（二）实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当在解除合同15日内公布物业服务服务费的收支状况，多退少补；实行包干制的，应将预收的超服务期限的物业服务费用退还给业主或转交给新的物业服务企业。

（三）原物业服务企业应当在合同终止之日起15日内，按约定移交下列资料和财物：

　　1、利用业主所有的共用设施、共用部位、共用场地等经营所得收益的收支情况明细账目及资金；

　　2、物业用房和属于业主共同所有的其他财物；

　　3、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理项目区域内道路、地下停车库，地下管网工程竣工图等相关资料；

　　4、共用设施设备清单；

　　5、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　6、业主名册和业主水、电表抄见数；

　　7、预收的物业服务费、能耗费等相关费用；

8、受聘期间利用公共场地等经营性收入购置的资产及物品；

9、物业服务需要的其他资料。

第十四条 业主委员会是交接的责任主体，应全程参加交接工作，并做好交接的各项记录。

第十五条 新的物业服务企业进驻物业管理项目时，应当与原物业服务企业、业主委员会或开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题及解决措施等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章。存在争议的，应当在查验记录中载明。

第十六条 合同解除前，物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主大会选聘新物业服务企业。

　　（一）原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理移交。

       （二）业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日，新物业服务企业应为原物业服务企业收取业主欠缴物业服务费提供帮助，业主委员会应当配合物业服务企业收取业主欠缴的物业服务费。原物业服务企业也可通过司法途径解决业主欠交的物业服务费。

　　（三） 新老物业服务企业交接过程中有较大矛盾分歧的，由物业管理项目所在地物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）组织协调解决，也可通过司法途径解决。

第十七条 物业服务企业拒绝办理交接手续拒不撤出物业管理项目，或者强行接管物业管理项目，按照《郑州市物业管理条例》第五十五条规定，由县（市、区）房地产管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。

第十八条 物业服务企业违反本规定擅自撤离的，按照《郑州市物业管理条例》第五十六条规定，由县（市、区）房地产管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下罚款；情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。

第十九条 物业服务企业拒不撤出、强行接管、擅自撤离物业管理项目，除按本规定第十七条、第十八条处罚外，同时将违规情况记入企业信用档案，并作为不良行为记录向社会公布，取消该企业一年内参与物业服务项目招投标的资格，其管理的物业管理项目一年内不得参与国家、省、市的物业管理示范（优秀）项目评选活动。给业主造成损失的，还应承担相应的法律责任。

第二十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的。按照《物业管理条例》第十九条第二款规定，由物业管理项目所在地县（市、区）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府），责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十一条 本规定自发布之日起施行。