各房地产开发企业、物业服务企业：
为规范物业服务承接查验活动，维护物业服务当事人的合法权益，根据《
银川市物业管理条例》、建设部《
物业承接查验办法》等规定，结合我市实际，我局制定了《银川市物业承接查验管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
二〇一一年八月八日
第一条 物业承接查验的目的 为了明确开发建设单位和物业服务企业对房屋及配套设施设备的维护与管理责任，保护业主的合法权益，根据《银川市物业管理条例》、《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》、建设部《物业承接查验办法》等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 物业承接查验的定义
物业承接查验是指物业服务企业承接物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条 物业承接查验的管理
银川市物业管理办公室负责银川市物业承接查验的指导、监督和管理等工作。
第四条 物业承接查验的条件
(一) 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
(二) 《住宅工程质量分户验收汇总表》已完成并符合要求；
(三) 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，能正常使用并经有关部门确认，其中供水、供电不属直供用户的项目，或供水、供电设施设备尚未移交至专业部门（单位）的，交接双方及其相关方已就维修责任、水电费收缴和水电损耗分摊等达成书面约定；
(四) 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
(五) 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
(六) 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用或产品合格证书；
(七) 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整；
(八) 物业项目实行分期开发的，可以分期验收，同期内的公共设施设备及配套用房仍需通过竣工验收并可投入使用，且在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施；
(九) 法律、法规规定的其他条件。
第五条 物业承接查验的程序
（一）书面通知查验
1. 建设单位以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验工作，同时抄报银川市物业管理办公室；
2. 物业服务企业接到通知后5日内，制定承接查验方案，与建设单位书面约定承接查验时间。
（二）成立查验小组
承接查验前，建设单位应与物业服务企业成立查验小组，查验小组由建设单位代表、物业服务企业代表和物业管理方面的专家组成，成员为6人以上，其中建设单位代表、物业服务企业代表、物业管理方面的专家各占成员总数的三分之一。根据项目情况，市物业管理办公室可派人员参加查验小组，监督查验工作。
查验小组中的物业管理方面的专家成员，由市物业管理办公室从“物业管理专家名册”中随机抽取。与查验项目的建设单位和物业服务企业有利害关系的专家成员不得进入该项目的查验小组。
（三）移交物业管理资料
查验小组应当对建设单位向物业企业移交的管理资料进行查验，主要包括以下内容：
1. 竣工验收合格报告，小区规划详图，竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，绿化平面图，附属配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料；
2. 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料；
3. 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件（协议）；
4. 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5. 业主购房合同范本；
6. 物业专项维修资金交纳明细；
7. 《住宅工程质量分户验收汇总表》；
8. 承接查验所必需的其他资料，如有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。
（四）查验物业共用部位及设施设备
查验小组按照国家和地方建筑工程质量标准和承接查验标准逐项对查验内容进行查验，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。根据不同的查验内容，可以采取不同的查验方法：
1、 采用核对竣工验收资料和图纸、现场观察的方法，查验的主要内容如：
（1） 物业共用部位，如建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（2） 物业共用设施，如道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
2、 采用核对竣工验收资料、出厂资料、现场观察、使用、检测和试验的方法。查验的主要内容如：
（1） 物业共用设备，如电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。
（2） 物业共用设施，如路灯、污水处理设施、消防设施、安防监控设施等。
以上查验内容，查验小组应作好查验记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由参加查验的人员签字确认。
（五）限期组织修复，解决查验遗留问题
对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。对影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复；对于不影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位可自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。
查验中发现房屋及其配套设施设备有与原设计方案不符、质量不符合要求等问题的，查验双方应当以书面形式约定处理办法，并商定时间复验。
（六）办理交接手续
建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
（七）签订承接查验协议
查验小组对查验内容逐项查验后，交接双方应当及时签订物业承接查验协议。承接查验协议应当包括：项目名称、查验内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和参加查验的人员、时间以及其他有关事项并附移交的资料明细。
（八）资料保管
建设单位与物业服务企业办理完承接查验手续后，物业服务企业应当妥善保管承接查验的所有资料。
第六条 物业承接查验的备案
开发建设单位应当自物业交接30日内，持银川市物业承接查验备案书等相关承接查验资料到银川市物业管理办公室办理备案手续。银川市物业管理办公室收到申请当日，经审核无误予以备案。备案后的《银川市物业承接查验备案书》作为开发建设单位申请办理该项目新建住宅配套设施交付使用业务中物业管理方面的备查要件。
第七条 其他事项：
(一) 物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
(二) 开发建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
(三) 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
(四) 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
(五) 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
(六) 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
(七) 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
(八) 建设单位不移交有关承接查验资料的，责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
(九) 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可参照本通知执行。
第八条 贺兰县、永宁县、灵武市物业承接查验管理工作可参照本通知执行。
第九条 本通知由银川市住房保障局负责解释。
第十条 本办法自下发之日起施行。
