新乡市物业承接查验实施细则

　　各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门:

　　新乡市房产管理局制定的《新乡市物业承接查验实施细则》已经市政府同意,现转发给你们,请遵照执行。

　　二○一二年五月三十日

　　新乡市房产管理局

　　第一条为规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,明确建设单位和物业服务企业的责任,根据《物业管理条例》和《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号)等法律法规的规定,制定本细则。

　　第二条本细则所称物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

　　第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

　　第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业承接查验创造有利条件。

　　第五条新乡市房产管理局负责本市区范围内物业承接查验活动的指导和监督工作。

　　第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同,应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

　　第七条建设单位制定的临时管理规约,应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

　　本细则实施前已出售尚未交付的物业,临时管理规约中未约定查验事项的,可以视同同意授权物业服务企业代为查验。

　　第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业承接查验的内容。

　　前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的,建设单位与物业服务企业可以协议补充。

　　不能达成补充协议的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　第十条建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　第十一条实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

　　(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具,能正常使用并经有关部门确认,其中供水、供电设施设备尚未移交至专业部门(单位)的,交接双方及其相关方已就维修责任、水电费收缴和水电损耗分摊等达成书面约定;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

　　(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

　　(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完成齐全;

　　(七)物业项目实行分期开发的,可以分期验收,同期内的公共设施设备及配套用房仍需通过竣工验收并可投入使用,且在建成部分与交付使用部分已采取安全隔离措施;

　　(八)物业管理用房按照建设规划标准落实到位,并达到投入使用条件。分期开发建设的项目,物业管理用房规划位置位于后期楼盘的,应先行提供相应标准的房屋,暂时作为物业管理用房使用;

　　(九)法律、法规规定的其他条件。

　　第十二条实施物业承接查验,主要依据下列文件:(一)物业买卖合同;(二)临时管理规约;(三)前期物业服务合同;(四)物业规划设计方案;(五)建设单位移交的图纸资料;(六)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

　　第十三条物业承接查验的程序

　　(一)书面通知查验

　　1.建设单位以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验工作,同时抄报新乡市房产管理局;

　　2.物业服务企业接到通知后5日内,应当与建设单位确定物业承接查验方案,方案主要包括承接查验时间、地点和查验内容等。

　　(二)成立查验小组

　　建设单位和物业服务企业具备自行组织承接查验能力的,承接查验前双方应当成立承接查验小组。

　　建设单位和物业服务企业决定邀请评审专家,协助承接查验的,可以委托行业协会委派或随机抽取不少于3名评审专家。评审专家会同建设单位代表和物业服务企业代表组成承接查验小组。评审专家对交接双方提交的资料是否符合承接查验条件,按照相关规定标准进行确认。承接查验小组应当邀请新乡市房产管理局工作人员参加,见证承接查验活动。

　　(三)移交物业管理资料

　　现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

　　1.竣工验收合格报告,小区规划详图,竣工总平面图,单体建筑、结构、水电、设备的竣工图,绿化平面图,附属配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料;

　　2.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料,包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料;

　　3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件(协议);

　　4.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　5.业主购房合同范本;

　　6.物业专项维修资金交纳明细;

　　7.《住宅工程质量分户验收汇总表》;

　　8.承接查验所必需的其他资料,包括有关房屋产权权属的资料,工程验收的各种签证、记录、证明,业主及房屋面积清册等。

　　(四)查验物业共用部位及设施设备

　　物业服务企业按照国家和地方建筑工程质量标准和承接查验标准逐项对查验内容进行查验,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能,并做好查验记录。根据不同的查验内容,可以采取不同的查验方法:

　　1.采用核对竣工验收资料和图纸、现场观察的方法,查验的主要内容包括:

　　(1)物业共用部位,包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

　　(2)物业共用设施,包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

　　2.采用核对竣工验收资料、出厂资料、现场观察、使用、检测和试验的方法,查验的主要内容包括:

　　(1)物业共用设备,包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

　　(2)物业共用设施,包括路灯、污水处理设施、消防设施、安防监控设施等。

　　查验小组应作好查验记录,查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录由参加查验的人员签字确认。

　　(五)解决查验发现的问题。对查验中发现的问题,开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。对影响房屋和设施设备使用的问题,开发建设单位应当限期进行修复;对于不影响房屋和设施设备使用的问题,开发建设单位可自行修复,也可以委托物业服务企业进行修复,委托修复费用由开发建设单位支付。查验中发现房屋及其配套设施设备有与原设计方案不符、质量不符合要求等问题的,查验双方应当以书面形式约定处理办法,并商定时间复验。

　　(六)签订物业承接查验协议。查验小组对查验内容逐项查验后,交接双方应当及时签订物业承接查验协议。物业承接协议可参考示范文本。

　　承接查验协议应当包括:项目名称、查验内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和时限、参加查验的人员和时间、移交的资料明细、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　(七)确认现场查验结果。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录,交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

　　(八)办理物业交接手续。建设单位与物业服务企业办理完承接查验手续后,物业服务企业应当妥善保管承接查验的所有资料。

　　第十四条开发建设单位应当自物业交接30日内,持下列文件向新乡市房产管理局办理备案手续:

　　1.《新乡市物业承接查验备案申请书》;

　　2.前期物业服务合同;

　　3.物业承接查验协议;

　　4.建设单位移交资料清单;

　　5.查验和交接记录;

　　6.其它承接查验有关的文件。

　　第十五条承接查验备案后,交接双方应当在三日内将承接查验备案情况在物业管理区域内公示。

　　第十六条物业承接查验费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

　　第十七条符合承接查验标准的,物业服务企业应当及时接管;查验不合格的,建设单位负责完善,重新组织查验。

　　第十八条物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

　　第十九条物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第二十条自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

　　第二十一条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

　　第二十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

　　建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务,服务内容和费用由双方约定。

　　第二十三条建设单位在办理房屋所有权初始登记时,应当提交承接查验确认意见。房屋登记部门依据承接查验确认意见对物业管理区域内物业管理用房等公共设施依法登记。

　　第二十四条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益。

　　第二十五条建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

　　第二十六条物业服务企业擅自承接未经查验的物业或在实施物业查验活动中没有认真履行查验责任,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　第二十七条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。

　　第二十八条物业承接查验活动,业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

　　第二十九条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。

　　第三十条建设单位不移交有关承接查验资料的,由新乡市房产管理局责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位予以通报,并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

　　第三十一条物业承接查验中发生的争议,可以申请新乡市房产管理局调解,也可以委托有关行业协会调解。

　　第三十二条前期物业服务合同终止后,业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动,可以参照本细则执行。

　　第三十三条各县(市)物业承接查验管理工作可参照本细则执行。

　　第三十四条本细则由新乡市房产管理局负责解释。

　　第三十五条本细则自发布之日起施行。