沈阳市星级物业管理小区（大厦）考评标准

序号

标 准 内 容

规定

分值

 检 查 内 容

检查要点

及评分细则

一、基 础 管 理    32分

1

承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

2

1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

按要求准备原件，缺一项0分，符合0.5分。

2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

设施设备的举例说明：1、配套电梯的项目提供电梯安装、维护保养等资料；2、安装发电机的项目提供发电机安装、维护等资料；3、消防设施的安装及维护资料等4、安装空调及新风系统的项目提供安装和维护资料提供原件，符合0.5分。

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。

准备两个文件。缺一项0份。符合0.5分。

4.按照规定在物业管理区域内配置物业管理用房。

项目投标材料及规划图纸证明。符合0.5分。

2

服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方责权利明确。

2

1.建设单位在房屋销售前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

准备合同，符合其中一项2分，都不符合扣2分。

2.业主委员会成立后，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

3

有完善的物业管理方案，房屋使用手册、装饰装修管理规定等各项公众制度完善。

7

1.房屋使用手册。

准备手册，符合1分。

2.装饰装修管理规定。

准备规定，符合1分。

3.绿化管理制度。

准备制度，符合1分。

4.卫生保洁管理制度。

准备制度，符合1分。

5.公共秩序维护管理制度（保安管理制度）。

准备制度，符合1分。

6.车辆管理制度。

准备制度，符合1分。

7.消防管理制度。

准备制度，符合1分。

4

管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或者岗位证书。

4

1.物业管理岗位证书（经理、项目经理、管理人员）。

合同与原件，符合2分，不符合扣2分。

2.各类专业人员岗位资格证书（工程、会计等）。

合同与原件，符合2分，不符合扣2分。

5

按照有关规定实行明码标价，将相关内容进行公示。

2

1.服务内容公示。

公示地点照片，符合0.5分。

2.服务标准公示。

公示照片；符合0.5分。

3.收费项目公示。

公示照片，符合0.5分。

4.收费标准公示。

公示照片，符合0.5分。

6

设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

8

1.执行值班制度情况（值班表和值班记录）。

准备值班表和值班记录，符合2分。

2.设立服务电话并在明显位置公布电话号码。

服务电话公布，符合2分。

3.来电、接待记录和处理记录。

准备记录表，符合2分。

4.回访记录。

准备记录表，符合2分。

7

每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

4

1.征询意见单。

征询意见报告，符合1分。

2.征询意见单的满意率统计表。

准备统计表，符合1分。

3.整改措施。

准备措施计划，符合2分。

8

物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

3

1.房屋、共用设施设备的自然情况。

计算机演示，符合1分。

2.分户档案。

同上，符合1分。

3.管理档案。

同上，符合1分。

二、房 屋 管 理 与 维 修 养 护     11分

1

小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

3

1.小区平面图。

附证明照片，符合1分。

2.路口设路标。

同上，符合1分。

3.楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全。

同上，符合1分。

2

违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途现象的提供履行告知、制止或上报职责的证明资料。

2

————————————

现场检查；符合2分，不符合扣2分。

3

房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等清洁干净。

2

————————————

现场检查；符合2分，不符合扣2分。

4

房屋装饰装修符合规定，有危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益现象的提供履行告知、制止或上报职责的证明资料。

2

1.装饰装修协议书。

准备原件，符合1分，不符合扣1分。

2.装饰装修验收记录。

准备原件，符合1分，不符合扣1分。

5

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。

2

1.检修记录。

准备原件，符合1分，不符合扣1分。

2.保养记录。

准备原件，符合1分，不符合扣1分。

三、共 用 设 施 设 备 管 理     11分

1

共用配套设施完好，无随意改变用途。

2

————————————

现场检查，符合2分。

2

共用设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程；设备运行正常。

3

1.标志齐全。

现场检查，符合1分。

2.运行记录。

准备原件，符合1分。

3.对操作情况的检查记录。

准备原件，符合1分。

3

排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。

1

排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录。

原件，符合1分。

4

小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

2

1.道路通畅、路面平整。

现场检查，符合1分。

2.有交通标志。

现场检查，符合1分。

5

供水设备运行正常，设施完好，水质符合卫生标准。

1

————————————

现场访客户；符合1分。

6

供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。

1

————————————

现场访客户，符合1分。

7

电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全。

1

————————————

现场访客户，符合1分。

四、公 共 秩 序 维 护 管 理     16分

1

小区基本实行封闭式管理。

1

————————————

现场检查，符合1分。

2

有公共秩序维护员（保安员），实行24小时值班及巡逻制度。

4

1.公共秩序维护队伍（保安队伍）。

准备某月份安全员工资表，符合1分。

2.实行24小时值班记录（交接班记录）。

原件，符合1分。

3.巡逻路线图及巡逻记录。

原件，符合1分。

4.设置监控室，24小时监控。

准备监控记录，符合1分。

3

消防设施设备完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案。

4

1.消防器材及其标志完好、有效。

现场检查，符合1分。

2.消防设备保养、维修记录。

原件，符合1分。

3.消防通道通畅。

现场检查，符合1分。

4.消防安全预案。

原件，符合1分。

4

机动车停车管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。

4

1.机动车停放管理规约。

原件，符合2分，不符合扣2分。

2.机动车辆进出有登记。

原件，符合1分，不符合扣1分。

3.机动车辆停放管理有序。

现场检查，符合1分，不符合扣1分。

5

非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

3

1.非机动车管理制度。

原件，符合1分。

2.车辆在停车区域内摆放整齐。

现场检查，符合1分。

3.物业管理区域内无随意停放车辆。

现场检查，符合1分。

五、环 境 卫 生 管 理     16分

1

环卫设施设备齐全。

2

有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

现场检查，符合2分。

2

清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

6

1.有专职保洁人员，责任分工明确。

工资表或保洁外包合同，符合2分。

2.保洁工作符合标准要求。

现场检查，符合2分。

3.保洁检查巡查记录。

记录原件，符合2分。

3

垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

4

1.垃圾日产日清。

现场检查，符合2分。

2.制定消杀计划，定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂。

计划原件，符合1分。

3.消杀记录。

原件，符合1分。

4

园区共用部位保持干净整洁。

2

目视干净整洁。

现场检查，符合2分。

5

园区共用设施设备保持干净整洁。

2

目视干净整洁。

现场检查，符合2分。

六、绿 化 管 理     6分

1

有专业人员实施绿化养护管理。

2

————————————

合同原件，符合2分。

2

草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、污物。

1

————————————

现场检查，符合1分。

3

花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持美观。

1

————————————

现场检查，符合1分。

4

定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。

1

————————————

现场检查，符合1分。

5

定期喷洒药物，预防病虫害。

1

————————————

绿化养护计划，符合1分。

七、精 神 文 明 建 设     4分

1

开展有意义、健康向上的社区文化活动。

3

1.小区内设置宣传栏等宣传设施。

宣传栏照片，符合1分。

2.公开宣传社区文化活动。

宣传照片，符合1分。

3.举办社区文化活动并有相关计划、记录、照片等。

记录及相关照片，符合1分。

2

创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。

1

————————————

参与社区文化的照片或记录，符合1分。

八、管 理 效 益     4分

1

上年度物业费用收缴率90％以上。

1

物业费收缴情况报表。

财务报表，符合1分。

2

提供便民有偿服务，开展多种经营。

1

1.多种经营项目。

记录及相关证明，符合0.5分。

2.提供便民服务的相关记录。

原件，符合0.5分。

3

本小区物业管理经营状况。

2

公开上年度财务报表。

公开的，1分；未公开的0分。

公开购买相关保险情况。

按规定或约定购买的，1分；未按规定或约定购买的，0分。

总得分：

序号

标 准 内 容

规定

分值

 检 查 内 容

检查要点

及评分细则

一、基 础 管 理     24 分

1

承接项目时，对大厦共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

7

1.竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

符合2分。

2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

符合2分。

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。

符合2分。

4.按照规定在物业管理区域内配置物业管理用房。

符合1分。

2

服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方责权利明确。

2

1.建设单位在房屋销售前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

符合其中一项2分，都不符合扣2分。

2.业主委员会成立后，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

3

有完善的物业管理方案，房屋使用手册、装饰装修管理规定等各项公众制度完善。

4

1.房屋使用手册。

符合4分，每发现一处不符合扣0.5分。

2.装饰装修管理规定。

3.绿化管理制度。

4.卫生保洁管理制度。

5.公共秩序维护管理制度（保安管理制度）。

6.车辆管理制度。

7.消防管理制度。

8.设备管理制度

4

管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或者岗位证书。

4

1.物业管理岗位证书（经理、项目经理、管理人员）。

符合4分，每发现一处不符合扣2分。

2.各类专业人员岗位资格证书（工程、会计等）。

5

按照有关规定实行明码标价，将相关内容进行公示。

2

1.服务内容公示。

符合0.5分。

2.服务标准公示。

符合0.5分。

3.收费项目公示。

符合0.5分。

4.收费标准公示。

符合0.5分。

6

设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

2

1.执行值班制度情况（值班表和值班记录）。

符合0.5分。

2.设立服务电话并在明显位置公布电话号码。

符合0.5分。

3.来电、接待记录和处理记录。

符合0.5分。

4.回访记录。

符合0.5分。

7

每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

1.5

1.征询意见单。

符合0.5分。

2.征询意见单的满意率统计表。

符合0.5分。

3.整改措施。

符合0.5分。

8

物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

1.5

1.房屋、共用设施设备的自然情况。

符合0.5分。

2.分户档案。

符合0.5分。

3.管理档案。

符合0.5分。

二、房 屋 管 理 与 维 修 养 护    5分

1

大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置。

1

1.大厦名称、楼层标识和门牌号齐全、完整。

符合1分，每发现一处不符合扣0.5分。

2.大厦平面图。

3.大厦内单位名录水牌。

2

无违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途现象。

1

————————————

符合1分，不符合扣1分。

3

大厦外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等清洁干净。

1

————————————

符合1分，不符合扣1分。

4

房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

1

1. 装饰装修协议书。

符合1分，每发现一处不符合扣0.5分。

2.装饰装修验收记录。

5

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。

1

1.检修记录。

符合0.5分。

2.保养记录。

符合0.5分。

三、共 用 设 备 管 理    50分

（一） 供 电 系 统    4分

1

保证正常供电，限电、停电按规定时间通知住户。

1

限电、停电通知及记录。

符合1分。

2

制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。

2

1.临时用电管理措施。

符合1分。

2.停电应急处理预案。

符合1分。

3

备用应急发电机可随时起用。

1

1.备用应急发电机的维修保养记录。

符合0.5分。

2.备用应急发电机的试运行记录。

符合0.5分。

（二） 弱 电 系 统    4分

1

按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

2

1.弱电系统分项巡视记录。

符合1分。

2.弱电系统维修记录。

符合1分。

2

监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

2

1.系统运行正常。

符合1分。

2.监控录影带按规定保存。

符合1分。

（三） 消 防 系 统    10分

1

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

3

1.消防控制室排班表、值班记录。

符合1分。

2.灭火器材配置有效情况。

符合1分。

3.运行记录、维修记录、保养记录、测试记录。

符合1分。

2

组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

3

1.消防宣传资料。

符合1分。

2.各区域消防责任人名单。

符合1分。

3.消防安全责任书。

符合1分。

3

制定突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

4

1.火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况。

符合1分。

2.安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示。

符合1分。

3.消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况。

符合1分。

4.消防通道开通，通道内无杂物等。

符合1分。

（四） 电 梯 系 统    11分

1

电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

3

1.电梯准用证（安全许可证）。

符合1分。

2.电梯年检合格证。

符合1分。

3.电梯维修保养合同。

符合1分。

2

电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。

5

1.电梯运行时间明示。

符合1分。

2.电梯机房通风情况。

符合1分。

3.电梯轿厢照明情况。

符合1分。

4.电梯保养记录。

符合1分。

5.电梯检修记录。

符合1分。

3

轿厢、井道、机房保持清洁。

1

————————————

符合1分。

4

运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。

1

————————————

符合1分。

5

运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

1

电梯出险应急预案。

符合1分。

（五） 给 排 水 系 统    11分

1

建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

2

1.大厦用水、供水管理制度。

符合1分。

2.大厦用水、节水计划。

符合1分。

2

设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象。

2

1.设备日常巡视记录。

符合1分。

2.设备现场工作正常。

符合1分。

3

按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。

3

1.蓄水池清洗、消毒记录。

符合1分。

2.水箱间卫生检查记录。

符合1分。

3.现场水箱间清洁，水箱加锁。

符合1分。

4

高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

2

1.供水设备管理措施落实情况记录。

符合1分。

2.供水设备现场保持清洁。

符合1分。

5

排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

2

1.排水系统清淘记录。

符合1分。

2.地下室、车库等设施设备的检查记录。

符合1分。

（六） 空 调 系 统    5分

1

中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

2

1.运行记录。

符合1分。

2.巡视记录。

符合1分。

2

中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。

1

到达现场时间符合相关管理制度。

符合1分。

3

制定中央空调发生故障应急处理方案。

2

1.中央空调发生故障应急处理预案。

符合1分。

2.相关记录与方案相符。

符合1分。

（七） 供 暖 供 气 系 统    5分

1

锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。

2

1.设备检修记录。

符合0.5分。

2.设备运行记录。

符合0.5分。

3.值班记录。

符合0.5分。

4.值班电话、报修地点公布。

符合0.5分。

2

管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。

3

1.巡视记录。

符合1分。

2.保养记录。

符合1分。

3.现场符合要求。

符合1分。

四、共 用 设 施 管 理    4分

1

共用配套设施完好，无随意改变用途。

1

————————————

符合1分。

2

共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线。

1

————————————

符合1分。

3

道路、楼道、大堂等公共照明完好。

1

————————————

符合1分。

4

大厦范围内的道路通畅，路面平坦。

1

————————————

符合1分。

五、公 共 秩 序 维 护 管 理    4分

1

大厦基本实行封闭式管理。

1

————————————

符合1分。

2

有公共秩序维护员（保安员），实行24小时值班及巡逻制度。

1

1.公共秩序维护队伍（保安队伍）。

符合1分，每发现一处不符合扣0.5分。

2.实行24小时值班记录（交接班记录）。

3.设置监控室，24小时监控。

3

机动车停车管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。

1

1.机动车停放管理规约。

符合1分，每发现一处不符合扣0.5分。

2.机动车辆进出有登记。

3.机动车辆停放管理有序。

4

非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

1

1.非机动车管理制度。

符合1分，每发现一处不符合扣0.5分。

2.车辆在停车区域内摆放整齐。

3.物业管理区域内无随意停放车辆。

六、环 境 卫 生 管 理    5分

1

环卫设施设备齐全。

1

有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

符合2分。

2

清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

1

1.有专职保洁人员，责任分工明确。

符合1分，每发现一处不符合扣0.5分。

2.保洁工作符合标准要求。

3.保洁检查巡查记录。

3

垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

1

1.垃圾日产日清。

符合0.5分。

2.定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂。

符合0.5分。

4

园区共用部位保持干净整洁。

1

目视干净整洁。

符合1分。

5

园区共用设施设备保持干净整洁。

1

目视干净整洁。

符合1分。

七、绿 化 管 理    3分

1

草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、污物。

1

————————————

符合1分。

2

花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持美观。

1

————————————

符合1分。

3

定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。

0.5

————————————

符合0.5分。

5

定期喷洒药物，预防病虫害。

0.5

————————————

符合0.5分。

八、精 神 文 明 建 设    1分

1

开展有意义、健康向上的文化活动。

0.5

————————————

符合0.5分。

2

创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。

0.5

————————————

符合0.5分。

九、管 理 效 益     4分

1

上年度物业费用收缴率90％以上。

1

物业费收缴情况报表。

符合1分。

2

提供便民有偿服务，开展多种经营。

1

1.多种经营项目。

符合0.5分。

2.提供便民服务的相关记录。

符合0.5分。

3

本大厦物业管理经营状况。

2

公开上年度财务报表。

公开的，1分；未公开的，0分。

公开购买相关保险情况.

按规定或约定购买的，1分；未按规定或约定购买的，0分。

总得分：