天津市商品住宅专项维修资金使用办法

各区、县房管局，各物业服务企业、有关单位：

　　根据《天津市行政规范性文件管理规定》，《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》（津国土房物〔2008〕650号）有效期已届满，为了简化商品住宅维修资金使用手续，提高维修资金划拨效率，保证资金的安全使用，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规和本市有关规定，现将重新修订的《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》印发给你们，请遵照执行。

　　2014年1月23日

　　第一条为了加强商品住宅专项维修资金的使用管理，维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，依据《物权法》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和本市有关规定，制定本办法。

　　第二条凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入市商品住宅维修资金专户的专项维修资金使用适用本办法。

　　第三条市房屋维修资金管理中心负责对全市专项维修资金的使用进行监督管理。区县房地产管理局负责对本辖区内专项维修资金的使用进行指导、监督及备案管理。

　　第四条专项维修资金应当用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五条本办法所称共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。

　　第六条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，为业主提供服务所发生的相关管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

　　商品住宅共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者人为损坏的，应当及时恢复原状，其维修费用应当由责任人承担。

　　第七条专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则。

　　第八条商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用按照下列原则分摊：

　　（一）整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。

　　（二）每个楼门共用部位、共用设备维修的，由该楼门内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。

　　（三）物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。

　　第九条专项维修资金的使用，按照以下程序办理：

　　（一）制定方案

　　物业服务企业应当依据业主、业主委员会的意见及查勘结果，提出维修计划建议，制定《维修和更新、改造方案》（附件1）。

　　（二）业主确认

　　《维修和更新、改造方案》应当经专项维修资金分摊范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

　　（三）办理备案

　　物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理专项维修资金使用备案，并提交下列资料：

　　1.《维修和更新、改造方案》及工程预算书；

　　2．《维修和更新、改造方案书面确认证明》及《维修和更新、改造方案书面确认明细表》（附件2）；

　　3.维修和更新、改造方案公示证明（附件3）。

　　达到审价和招标条件的维修工程，还需提供维修工程预算审价报告和工程中标通知书。

　　区县房地产管理局受理专项维修资金使用备案时，要件齐全的，应在2个工作日内到项目现场查勘、确认后，出具《专项维修资金使用备案证明》（附件4）。

　　（四）开户划款

　　物业服务企业持区县房地产管理局开具的《专项维修资金使用备案证明》，到专户管理银行开立专项维修资金使用专户。专户管理银行将开立的银行账号录入房屋维修资金管理系统。

　　市房屋维修资金管理中心自接到以下资料1个工作日内，将维修和更新、改造工程预算资金的50%划拨到专项维修资金使用专户。

　　1.《专项维修资金使用备案证明》;

　　2.工程预算书；

　　3.工程施工合同、监理合同；

　　达到审价和招标条件的维修工程，还需提供维修工程预算审价合同、维修工程预算审价报告和工程招投标相关材料。

　　（五）竣工验收

　　工程竣工后，物业服务企业应当组织业主、业主委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》（附件5）。

　　（六）决算核减

　　决算费用不得超过工程预算金额。物业服务企业应当按照决算费用填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》（附件6），并进行公示，公示期7天。

　　公示期满后，物业服务企业到项目所在地区县房地产管理局领取专项维修资金使用完工证明，并提交下列资料：

　　1.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》（附件7）；

　　2.工程决算书；

　　3.《维修和更新、改造工程验收报告》。

　　达到审价条件的维修工程，还需提供维修工程决算审价报告。

　　要件齐全的，区县房地产管理局应当自受理之日起3个工作日内到现场查勘后，出具《专项维修资金使用完工证明》（附件8）。

　　物业服务企业持以下资料到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程尾款划拨手续。

　　1.《专项维修资金使用完工证明》；

　　2.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》；

　　3.工程决算书及发票（查验原件留存复印件）。

　　达到审价条件的维修工程，还需提供维修工程决算审价报告。

　　要件齐全的，市房屋维修资金管理中心自受理之日起2个工作日内，将维修和更新、改造工程尾款划拨到专项维修资金使用专户，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

　　第十条业主、业主委员会应当委托物业服务企业聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，费用计入维修和更新、改造成本。

　　第十一条经业主大会决定，业主委员会或者居民委员会可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。

　　第十二条维修和更新、改造工程预算审价金额在50万元以下的，由物业服务企业和业主委员会协商确定或采取招标方式选择具有相应资质的施工企业，并签订施工合同。

　　维修和更新、改造工程预算审价金额在50万元以上的，物业服务企业和业主委员会应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同，费用计入维修和更新、改造成本。

　　第十三条因维修和更新、改造工程需要造成业主自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修和更新、改造成本。

　　第十四条业主委员会应当组织业主对商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。

　　业主应当承担商品住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同约定，履行商品住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理义务。

　　第十五条没有物业服务企业的，在区县房地产管理局指导下，由业主委员会委托相关单位负责专项维修资金的申请使用工作。

　　没有业主委员会的，由居民委员会（村民委员会）代行业主委员会职责。

　　第十六条非住宅专项维修资金的使用参照本办法执行。

　　第十七条本办法自2014年2月1日起施行，有效期五年。《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》（津国土房物〔2008〕650号）同时废止。